Wertgutachten Finanzamt Milbertshofen-Am Hart: Unterlagen, Ablauf und rechtliche Grundlagen

Wenn das Finanzamt für eine Immobilie in Milbertshofen-Am Hart einen Wert festsetzt, der nach Einschätzung der Eigentümer oder Erben zu hoch angesetzt ist, stellt sich schnell die Frage nach einem eigenen Wertgutachten. Das betrifft Wohnungen und Häuser im Stadtbezirk ebenso wie Mehrfamilienhäuser oder Gewerbeobjekte im Umfeld des BMW-Werks München. Dieser Beitrag erklärt, wann ein Wertgutachten fürs Finanzamt sinnvoll ist, welche rechtlichen Grundlagen dabei eine Rolle spielen, welche Unterlagen benötigt werden und wie eine Beauftragung bei Immobilienbewertung Michael Hercog abläuft.

Das Wichtigste in Kürze

• Ein Wertgutachten fürs Finanzamt dient in erster Linie dazu, einen niedrigeren gemeinen Wert einer Immobilie nachzuweisen, etwa bei Erbschaft, Schenkung oder in anderen steuerlichen Zusammenhängen.
• Rechtliche Grundlage für den Nachweis ist § 198 des Bewertungsgesetzes (BewG); der Verkehrswert im Sinne des § 194 BauGB und der vom Finanzamt ermittelte Bedarfswert sind zwei unterschiedliche Werte.
• Für Immobilien in Milbertshofen-Am Hart spielen Baualter, Gebäudetyp, Lage und Zustand eine zentrale Rolle für das Bewertungsergebnis.
• Je nach Bewertungsanlass kann ein vollständiges Verkehrswertgutachten oder eine kompaktere Wertexpertise beziehungsweise ein Kurzgutachten sinnvoll sein.
• Michael Hercog ist als Sachverständiger für Immobilienbewertung nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert und erstellt die Bewertung auf Grundlage der für den jeweiligen Anlass maßgeblichen Verfahren.
• Die konkreten Kosten beziehungsweise ein mögliches Festhonorar lassen sich nach einer kurzen Prüfung der Immobilie, der Unterlagen und des Bewertungsanlasses einschätzen.

Wertgutachten fürs Finanzamt: Begriff und Bewertungsanlässe

Unter einem Wertgutachten fürs Finanzamt wird im Sprachgebrauch meist ein Gutachten verstanden, das den Wert einer Immobilie zu einem bestimmten Stichtag nachvollziehbar darstellt und dem Finanzamt als Nachweis für einen von der Bedarfswertermittlung abweichenden, niedrigeren Wert vorgelegt werden kann. Typische Anlässe sind der Erbfall, eine Schenkung, eine Betriebsaufspaltung oder andere steuerlich relevante Vorgänge, bei denen das Finanzamt einen Immobilienwert für die Bemessung der Erbschaft- oder Schenkungsteuer benötigt.

Erbschaft und Schenkung – Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts

Im Erbschaft- und Schenkungsteuerrecht ermittelt das Finanzamt den Wert einer Immobilie zunächst nach einem typisierenden, pauschalen Verfahren (Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren nach dem Bewertungsgesetz). Dieses Verfahren berücksichtigt nicht jede individuelle Besonderheit eines Objekts, etwa einen besonderen Sanierungsstau, ungünstige Grundrisse oder eine erschwerte Vermietbarkeit. Weicht der tatsächliche Wert der Immobilie nach unten von diesem typisierten Wert ab, kann ein Gutachten als Nachweis dienen.

Weitere steuerliche Anlässe

Neben Erbschaft und Schenkung kann ein Wertgutachten auch bei Vermögensaufstellungen, im Zusammenhang mit einer Kaufpreisaufteilung zwischen Grund und Boden sowie Gebäude oder im Rahmen von Pflegschaft und Betreuung relevant sein, wenn eine neutrale, nachvollziehbare Bewertung für eine Behörde oder ein Gericht benötigt wird. In all diesen Fällen bewertet Michael Hercog die Immobilie fachlich auf Grundlage der jeweils maßgeblichen Verfahren und rechtlichen Rahmenbedingungen – eine rechtliche oder steuerliche Beratung im engeren Sinne ersetzt das Gutachten nicht; dafür bleiben Steuerberater und Rechtsanwälte die richtigen Ansprechpartner.

Bedarfswert des Finanzamts und Verkehrswert nach § 194 BauGB im Vergleich

Für das Verständnis eines Wertgutachtens fürs Finanzamt ist die Unterscheidung zwischen zwei Wertbegriffen wichtig. Der sogenannte Bedarfswert ist der Wert, den das Finanzamt mit einem standardisierten, gesetzlich vorgegebenen Verfahren für steuerliche Zwecke ermittelt. Er orientiert sich an typisierten Annahmen und amtlichen Daten wie Bodenrichtwerten und ist bewusst so gestaltet, dass er in der Masse der Fälle handhabbar bleibt, ohne jede individuelle Besonderheit einzelner Immobilien abzubilden.

Der Verkehrswert dagegen ist in § 194 Baugesetzbuch (BauGB) gesetzlich definiert: Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. Dieser Wert berücksichtigt die konkreten Eigenschaften der jeweiligen Immobilie – also genau das, was der typisierte Bedarfswert des Finanzamts systembedingt nicht leisten kann.

Liegt der individuelle Verkehrswert einer Immobilie in Milbertshofen-Am Hart unterhalb des vom Finanzamt ermittelten Bedarfswerts, kann ein Gutachten diesen niedrigeren Wert nachvollziehbar belegen.

Rechtliche Grundlage für den Nachweis: § 198 BewG

Die rechtliche Grundlage für den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts findet sich in § 198 des Bewertungsgesetzes. Nach § 198 Abs. 1 BewG ist der niedrigere Wert anzusetzen, wenn der Steuerpflichtige nachweist, dass der gemeine Wert der wirtschaftlichen Einheit am Bewertungsstichtag niedriger ist als der nach dem typisierten Verfahren ermittelte Wert. Nach § 198 Abs. 2 BewG kann regelmäßig auch das Gutachten einer Person als Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts dienen, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle für die Grundstückswertermittlung bestellt oder zertifiziert worden ist.

Daneben kann grundsätzlich auch ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses als Nachweis dienen. In der Praxis greifen Eigentümer und Erben jedoch häufig auf ein unabhängiges Gutachten eines zertifizierten Sachverständigen zurück, weil dieses individuell auf die konkrete Immobilie und den jeweiligen Stichtag abgestimmt werden kann. Wichtig ist dabei: Das Finanzamt prüft ein vorgelegtes Gutachten im Einzelfall; eine pauschale Anerkennungsgarantie gibt es naturgemäß nicht, ein methodisch sauber und nachvollziehbar erstelltes Gutachten kann aber eine wichtige Entscheidungsgrundlage für das weitere Verfahren darstellen.

Immobilien in Milbertshofen-Am Hart: Lagefaktoren, die in ein Wertgutachten einfließen

Milbertshofen-Am Hart ist einer der 25 amtlichen Stadtbezirke der Landeshauptstadt München und liegt im Norden der Stadt. Für die Wertermittlung einer Immobilie im Stadtbezirk sind neben den rechtlichen Rahmenbedingungen vor allem die konkreten Objekteigenschaften und die unmittelbare Lage entscheidend.

Baualter und Gebäudetypen

Der Stadtbezirk ist baulich gemischt: Neben älterem Geschosswohnungsbau aus der ersten Hälfte des 20. Jahrhunderts prägen vor allem die großen Wohnsiedlungen der 1960er- und 1970er-Jahre, etwa im Bereich Am Hart, das Erscheinungsbild. Daneben gibt es Nachverdichtungen und jüngere Bauabschnitte der vergangenen Jahrzehnte sowie Gewerbe- und Büroflächen im Umfeld des BMW-Werks München und der Schleißheimer Straße. Für ein Wertgutachten ist jeweils zu prüfen, aus welcher Bauepoche ein Gebäude stammt, welcher Sanierungszustand vorliegt und wie die Wohnungen oder gewerblichen Einheiten geschnitten sind.

Lage, Infrastruktur und Nachbarschaft

Milbertshofen-Am Hart ist über die U-Bahn-Linien sowie über den Frankfurter Ring als wichtige Verkehrsachse gut angebunden. Die Nähe zum BMW-Werk und zur BMW Welt sorgt für eine gewisse Mischung aus Wohn- und Gewerbenutzung, während die Wohnsiedlungen selbst überwiegend reine Wohnlagen mit eigener Infrastruktur wie Schulen, Grünflächen und Nahversorgung bieten. Solche Lagefaktoren – Mikrolage innerhalb des Stadtbezirks, Verkehrsanbindung, Lärmimmissionen durch stark befahrene Straßen, Nähe zu Grünflächen – fließen in die Wertermittlung ein und erklären, warum zwei Objekte im selben Stadtbezirk zu unterschiedlichen Werten kommen können.

Belastbare aktuelle Bodenrichtwerte für die konkrete Lage lassen sich über die amtliche Plattform BORIS Bayern einsehen; sie sind ein Baustein der Wertermittlung, aber kein Ersatz für eine individuelle Begutachtung – der Bodenrichtwert bildet einen durchschnittlichen Lagewert ab und entspricht nicht automatisch dem Wert einer einzelnen, konkreten Immobilie.

Welche Unterlagen für das Wertgutachten benötigt werden

Damit ein Wertgutachten zügig und fundiert erstellt werden kann, werden in der Regel verschiedene Unterlagen benötigt. Welche davon im Einzelfall erforderlich sind, hängt von Objektart und Bewertungsanlass ab.

Objektunterlagen

• Baupläne beziehungsweise Grundrisse, soweit vorhanden
• Angaben zu Wohn- und Nutzfläche, Baujahr und durchgeführten Modernisierungen
• Fotos oder die Möglichkeit einer Objektbesichtigung
• Teilungserklärung bei Eigentumswohnungen
• Angaben zu bestehenden Mietverhältnissen, sofern das Objekt vermietet ist

Grundbuch- und Rechteunterlagen

• Aktueller Grundbuchauszug
• Angaben zu eingetragenen Rechten und Lasten, zum Beispiel Wegerechte, Nutzungsrechte oder Grundschulden
• Bei Erbschaft oder Schenkung: Angaben zum Bewertungsstichtag und zum steuerlichen Anlass
• Gegebenenfalls der Steuerbescheid des Finanzamts, dessen Wertansatz mit dem Gutachten verglichen werden soll

Fehlende Unterlagen sind kein Hindernis für eine erste Einschätzung, können aber dazu führen, dass bestimmte Angaben vor Ort oder über zusätzliche Recherchen ergänzt werden müssen.

Ablauf einer Beauftragung bei Immobilienbewertung Michael Hercog

Der Ablauf einer Beauftragung folgt in der Regel einem klar nachvollziehbaren Muster, das sich am jeweiligen Bewertungsanlass orientiert:

• Erstkontakt und Einordnung des Anlasses: Eigentümer oder Erben schildern den Hintergrund – etwa einen Steuerbescheid, einen Erbfall oder eine Schenkung – sowie die Eckdaten der Immobilie in Milbertshofen-Am Hart.
• Prüfung der vorliegenden Unterlagen: Grundbuchauszug, Grundrisse, gegebenenfalls der Steuerbescheid und weitere Angaben werden gesichtet.
• Objektbesichtigung: Vor Ort werden Zustand, Ausstattung, Lagefaktoren und etwaige Besonderheiten der Immobilie erfasst.
• Anwendung des passenden Wertermittlungsverfahrens: Je nach Objektart kommt das Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren beziehungsweise eine Kombination zur Anwendung.
• Erstellung des Gutachtens beziehungsweise der Wertexpertise: Das Ergebnis wird nachvollziehbar, transparent und unter Angabe der zugrunde liegenden Verfahren dokumentiert.
• Übergabe und Erläuterung: Das fertige Gutachten wird übergeben; offene Fragen zur Methodik können im Nachgang besprochen werden.

Verbindliche Bearbeitungszeiten lassen sich dabei nicht pauschal zusichern, da Umfang und Komplexität je nach Objekt und vorliegenden Unterlagen variieren.

Vollgutachten oder Kurzgutachten: Welche Form passt zum Anlass

Nicht jeder Bewertungsanlass erfordert ein vollständiges Verkehrswertgutachten. Je nach Situation kann auch eine kompaktere Wertexpertise beziehungsweise ein Kurzgutachten ausreichend und wirtschaftlich sinnvoller sein.

Welche Form im konkreten Fall sinnvoll ist, lässt sich am besten im persönlichen Gespräch klären – insbesondere dann, wenn noch unklar ist, ob das Finanzamt oder ein Gericht eine bestimmte Gutachtenform ausdrücklich verlangt.

Warum die Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024 bei Finanzamt-Verfahren relevant ist

Michael Hercog ist als Sachverständiger für Immobilienbewertung nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert. Diese Norm regelt die Zertifizierung von Personen und stellt Anforderungen an Fachkompetenz, Unabhängigkeit und ein strukturiertes Vorgehen bei der Bewertung. Genau auf diese Zertifizierung nimmt § 198 Abs. 2 BewG ausdrücklich Bezug, wenn es um den Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts gegenüber dem Finanzamt geht.

Dabei ist wichtig, die Begriffe sauber zu trennen: Der Sachverständige ist die zertifizierte Person. Die Zertifizierungsstelle ist die Institution, die diese Zertifizierung ausstellt und regelmäßig überprüft. Die Akkreditierungsstelle – in Deutschland die Deutsche Akkreditierungsstelle (DAkkS) – akkreditiert wiederum die Zertifizierungsstelle, nicht das Unternehmen des Sachverständigen selbst. Immobilienbewertung Michael Hercog ist seit über 15 Jahren im Bereich der Immobilienbewertung tätig; diese Tätigkeit wird auf dem bestehenden Unternehmensauftritt kommuniziert.

Honorar und Kosten eines Wertgutachtens fürs Finanzamt

Die Kosten für ein Wertgutachten richten sich nach Gutachtenform, Objektart und -größe, bestehenden Rechten und Lasten, dem Zustand der Immobilie, dem Umfang der vorliegenden Unterlagen sowie dem konkreten Bearbeitungsaufwand. Veröffentlicht sind folgende Honorarbestandteile: ein Stundensatz von 196,00 Euro zzgl. 19 % Mehrwertsteuer sowie Pkw-Fahrtkosten von 0,80 Euro pro Kilometer zzgl. Mehrwertsteuer. Üblicherweise wird vor Beauftragung ein Festhonorar vereinbart, sodass Auftraggeber vorab Planungssicherheit haben.

Eine pauschale Gesamtsumme für ein Wertgutachten lässt sich seriös nicht nennen, da sie von den genannten Faktoren abhängt. Die konkreten Kosten beziehungsweise ein mögliches Festhonorar lassen sich nach einer kurzen Prüfung der Immobilie, der Unterlagen und des Bewertungsanlasses einschätzen.

Restnutzungsdauer und Gebäudeabschreibung: ein verwandtes Thema

Neben dem Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts gegenüber dem Finanzamt gibt es ein verwandtes, aber eigenständiges Thema: die Ermittlung der tatsächlichen Restnutzungsdauer eines Gebäudes für Zwecke der Abschreibung (Absetzung für Abnutzung, AfA). Nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG können Eigentümer unter bestimmten Voraussetzungen anstelle der gesetzlich typisierten Abschreibungssätze die der tatsächlichen, kürzeren Nutzungsdauer entsprechenden Absetzungen vornehmen, wenn sie diese kürzere Nutzungsdauer nachweisen.

Für ein solches Restnutzungsdauergutachten gelten andere methodische Anforderungen als für den Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 BewG; beide Themen werden in der Praxis aber häufig im selben Zusammenhang nachgefragt, etwa wenn Erben eine vermietete Immobilie in Milbertshofen-Am Hart übernehmen. Eine konkrete Steuerersparnis lässt sich dabei nie pauschal zusichern – ob und in welcher Höhe sich eine kürzere Restnutzungsdauer steuerlich auswirkt, hängt vom Einzelfall ab und sollte mit dem zuständigen Steuerberater abgestimmt werden.

Häufige Fragen

Was ist der Unterschied zwischen dem Bedarfswert des Finanzamts und einem Wertgutachten?

Der Bedarfswert wird vom Finanzamt mit einem typisierten, gesetzlich vorgegebenen Verfahren ermittelt und berücksichtigt individuelle Besonderheiten einer Immobilie nur eingeschränkt. Ein Wertgutachten eines Sachverständigen bewertet die konkrete Immobilie unter Berücksichtigung ihrer tatsächlichen Eigenschaften und kann als Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 BewG dienen.

Wann lohnt sich ein Wertgutachten fürs Finanzamt in Milbertshofen-Am Hart?

Ein Gutachten kann sinnvoll sein, wenn der Eindruck besteht, dass der vom Finanzamt angesetzte Wert deutlich über dem tatsächlichen Verkehrswert der Immobilie liegt – zum Beispiel wegen Sanierungsbedarf, ungünstigem Zuschnitt oder besonderen Lagefaktoren innerhalb des Stadtbezirks.

Muss das Finanzamt ein vorgelegtes Wertgutachten akzeptieren?

Das Finanzamt prüft ein vorgelegtes Gutachten im jeweiligen Einzelfall. Ein methodisch nachvollziehbar erstelltes Gutachten eines nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen kann eine wichtige Entscheidungsgrundlage darstellen; eine pauschale Anerkennungsgarantie gibt es nicht.

Welche Unterlagen sollten für die Beauftragung bereitgehalten werden?

Hilfreich sind unter anderem ein aktueller Grundbuchauszug, Grundrisse beziehungsweise Baupläne, Angaben zu Baujahr und Modernisierungen, bei Eigentumswohnungen die Teilungserklärung sowie – falls bereits vorhanden – der Steuerbescheid des Finanzamts.

Wie lange dauert die Erstellung eines Wertgutachtens?

Die Bearbeitungsdauer hängt vom Umfang des Objekts, der Vollständigkeit der Unterlagen und der gewählten Gutachtenform ab. Eine pauschale Zeitangabe lässt sich seriös nicht zusichern.

Was kostet ein Wertgutachten fürs Finanzamt?

Veröffentlicht sind ein Stundensatz von 196,00 Euro zzgl. 19 % Mehrwertsteuer sowie Fahrtkosten von 0,80 Euro pro Kilometer zzgl. Mehrwertsteuer; üblicherweise wird vorab ein Festhonorar vereinbart. Eine konkrete Gesamtsumme hängt vom Einzelfall ab und wird vorab individuell eingeschätzt.

Ist Michael Hercog auch für Baumängel oder die Baubegleitung von Neubauten zuständig?

Nein. Michael Hercog ist Sachverständiger für Immobilienbewertung. Für akute Bauschäden oder die bautechnische Baubegleitung von Neubauten ist ein Bausachverständiger der richtige Ansprechpartner – das ist nicht Teil des hier beschriebenen Leistungsangebots.

Reicht ein Gutachten des Gutachterausschusses nicht auch aus?

Grundsätzlich kann nach § 198 Abs. 2 BewG auch ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses als Nachweis dienen. In der Praxis entscheiden sich viele Eigentümer und Erben für ein individuelles Gutachten eines zertifizierten Sachverständigen, weil es gezielt auf die konkrete Immobilie und den jeweiligen Bewertungsanlass abgestimmt werden kann.

Kann ein Wertgutachten auch für eine vermietete Immobilie in Milbertshofen-Am Hart erstellt werden?

Ja. Bei vermieteten Objekten werden zusätzlich die bestehenden Mietverhältnisse und die daraus resultierenden Erträge berücksichtigt, etwa im Rahmen des Ertragswertverfahrens.

Welche Rolle spielen Bodenrichtwerte bei der Bewertung?

Bodenrichtwerte, wie sie über BORIS Bayern veröffentlicht werden, bilden einen durchschnittlichen Lagewert für ein bestimmtes Gebiet ab. Sie sind ein Baustein der Wertermittlung, entsprechen aber nicht automatisch dem individuellen Wert einer konkreten Immobilie.

Ist eine Besichtigung der Immobilie für das Gutachten notwendig?

In der Regel ja, da Zustand, Ausstattung und Besonderheiten eines Objekts vor Ort am verlässlichsten erfasst werden können.

Nächste Schritte für Eigentümer in Milbertshofen-Am Hart

Wer in Milbertshofen-Am Hart einen Steuerbescheid erhalten hat, der den Immobilienwert aus eigener Sicht zu hoch ansetzt, oder wer im Rahmen von Erbschaft, Schenkung oder einer anderen steuerlichen Angelegenheit eine nachvollziehbare Wertermittlung benötigt, sollte zunächst die relevanten Unterlagen zusammenstellen: Grundbuchauszug, Grundrisse, Angaben zum Objekt und gegebenenfalls den Steuerbescheid. Im Anschluss lässt sich im persönlichen Gespräch klären, ob ein vollständiges Verkehrswertgutachten oder eine kompaktere Wertexpertise die passende Grundlage ist.

Sie benötigen ein Wertgutachten fürs Finanzamt oder eine professionelle Immobilienbewertung für eine Immobilie in Milbertshofen-Am Hart oder anderen Teilen Münchens? Immobilienbewertung Michael Hercog unterstützt Sie bei der nachvollziehbaren Wertermittlung Ihrer Immobilie. Michael Hercog ist als Sachverständiger für Immobilienbewertung nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert. Telefon: +49 89 829 88 059 · E-Mail: info@immobewertung-hercog.de

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Über den Autor: Michael Hercog ist zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung und im Rahmen von Immobilienbewertung Michael Hercog für professionelle Immobilienbewertungen und Gutachten tätig. Seine Tätigkeit umfasst unter anderem Verkehrswertgutachten sowie Bewertungen für private, steuerliche, erbrechtliche und wirtschaftliche Bewertungsanlässe. Er ist als Sachverständiger für Immobilienbewertung nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert. Auf dem bestehenden Unternehmensauftritt wird eine Tätigkeit von über 15 Jahren kommuniziert. Immobilienbewertung Michael Hercog ist insbesondere in München und im Münchner Umland tätig, unter anderem im Stadtbezirk Milbertshofen-Am Hart. Veröffentlichte Standorte befinden sich in München, Grasbrunn und Haar.