Grundstückswert Finanzamt zu hoch in Laim: Einordnung und Nachweis des niedrigeren Werts

Wer in Laim ein Grundstück erbt, geschenkt bekommt oder im Rahmen einer Vermögensauseinandersetzung bewerten lassen muss, erhält vom Finanzamt häufig einen Wertansatz, der auf den ersten Blick kaum nachvollziehbar wirkt. Grundlage ist nicht eine individuelle Besichtigung, sondern ein standardisiertes, typisierendes Bewertungsverfahren nach dem Bewertungsgesetz. Dieses Verfahren arbeitet mit pauschalen Ansätzen und kann die tatsächliche Beschaffenheit, Lage und Nutzbarkeit eines konkreten Grundstücks in Laim nur begrenzt abbilden. In vielen Fällen ergibt sich daraus ein Grundstückswert, der über dem liegt, was im gewöhnlichen Geschäftsverkehr tatsächlich erzielbar wäre. Dieser Beitrag ordnet ein, wie das Finanzamt zu seinem Wertansatz kommt, warum dieser zu hoch ausfallen kann und welche Rolle ein unabhängiges Sachverständigengutachten beim Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts spielt.

Das Wichtigste in Kürze

• Das Finanzamt ermittelt den Grundstückswert für steuerliche Zwecke (z. B. Erbschaft- und Schenkungsteuer) in der Regel über ein typisierendes, standardisiertes Verfahren nach dem Bewertungsgesetz, nicht über eine Einzelfallbesichtigung.
• Typisierte Verfahren können individuelle Besonderheiten eines Grundstücks in Laim – etwa Zuschnitt, Erschließungssituation, Rechte und Lasten oder bauliche Einschränkungen – nur eingeschränkt berücksichtigen.
• Nach § 198 BewG kann regelmäßig auch das Gutachten einer Person als Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts dienen, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle für die Grundstückswertermittlung bestellt oder zertifiziert worden ist.
• Ein solches Gutachten kann eine wichtige Entscheidungsgrundlage für das Finanzamt darstellen – eine pauschale Anerkennungsgarantie gibt es nicht, die Prüfung erfolgt im Einzelfall.
• Michael Hercog ist als Sachverständiger für Immobilienbewertung nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert und in München und im Münchner Umland, unter anderem in Laim, tätig.
• Ob sich ein Gegengutachten lohnt, hängt vom Einzelfall ab: von der Differenz zwischen Finanzamtswert und tatsächlichem Wert, vom Bewertungsanlass und vom Aufwand im Verhältnis zur steuerlichen Auswirkung.

Was der Grundstückswert im steuerlichen Zusammenhang bedeutet

Der Begriff „Grundstückswert“ wird im Alltag oft unscharf verwendet. Steuerlich ist in erster Linie der sogenannte Grundbesitzwert relevant, den das Finanzamt im Rahmen der Bedarfsbewertung für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer sowie in bestimmten weiteren Konstellationen (etwa der Grunderwerbsteuer) feststellt. Dieser Wert soll sich nach dem gesetzgeberischen Ziel am gemeinen Wert, also am Verkehrswert der Immobilie, orientieren. Davon zu unterscheiden ist der Verkehrswert nach § 194 BauGB: Dieser wird durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten, tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

Bodenwert und Gesamtwert einer bebauten Immobilie

Bei bebauten Grundstücken unterscheidet die Bewertungssystematik zwischen dem Bodenwert (dem Wert des unbebauten Grund und Bodens) und dem Gesamtwert der Immobilie, der sich aus Boden- und Gebäudewertanteil zusammensetzt. Gerade bei älteren Gebäuden, bei absehbarem Abriss oder bei stark unterschiedlicher Nutzung von Grundstück und Gebäude kann der Bodenwertanteil einen erheblichen Teil des Gesamtwerts ausmachen. Wird dieser Anteil vom Finanzamt zu hoch angesetzt, wirkt sich das unmittelbar auf die gesamte steuerliche Bemessungsgrundlage aus.

Unbebaute Grundstücke als eigener Bewertungsfall

Bei unbebauten Grundstücken – etwa einer noch nicht bebauten Teilfläche, einem Garten- oder Gartenhausgrundstück oder einer im Rahmen einer Erbengemeinschaft übertragenen Teilfläche in Laim – fällt die Bewertung in der Regel noch unmittelbarer auf den Bodenwert zurück. Hier spielt vor allem das Vergleichswertverfahren auf Grundlage von Bodenrichtwerten eine Rolle, die von den Gutachterausschüssen ermittelt werden.

Wie das Finanzamt den Grundstückswert ermittelt

Für die steuerliche Bedarfsbewertung sieht das Bewertungsgesetz unterschiedliche, typisierte Verfahren vor, je nach Grundstücksart. Diese Verfahren arbeiten mit statistischen Durchschnittswerten, pauschalierten Liegenschaftszinssätzen, Bodenrichtwerten und gesetzlich vorgegebenen Baujahr- und Nutzungsdauer-Annahmen. Ziel ist eine praktikable, für die Finanzverwaltung massenhaft anwendbare Bewertung, nicht eine Einzelfallwürdigung wie bei einem klassischen Verkehrswertgutachten.

Vergleichswertverfahren für unbebaute Grundstücke

Für unbebaute Grundstücke wird der Wert regelmäßig auf Grundlage von Bodenrichtwerten ermittelt, die von den örtlichen Gutachterausschüssen für Grundstückswerte festgelegt werden. Ein Bodenrichtwert ist jedoch ein durchschnittlicher Lagewert für eine Bodenrichtwertzone und entspricht nicht automatisch dem Wert eines konkreten Grundstücks. Zuschnitt, Erschließungszustand, Altlastenverdacht, Lärmbelastung oder eingeschränkte Bebaubarkeit eines einzelnen Grundstücks in Laim können vom Durchschnittswert der Zone abweichen, ohne dass dies im typisierten Verfahren automatisch berücksichtigt wird.

Ertragswert- und Sachwertverfahren für bebaute Grundstücke

Bei bebauten Grundstücken kommt je nach Grundstücksart das Ertragswert- oder das Sachwertverfahren zur Anwendung. Beide Verfahren arbeiten mit typisierten Ansätzen für Restnutzungsdauer, Bewirtschaftungskosten oder Herstellungskosten. Besonderheiten wie ein überdurchschnittlicher Sanierungsstau, ungewöhnliche Grundrisse, Baumängel, Rechte Dritter (etwa Wohnrechte oder Nutzungsrechte) oder eine faktisch eingeschränkte Vermietbarkeit finden in der typisierten Bewertung regelmäßig keinen oder nur einen pauschalen Niederschlag.

Warum der vom Finanzamt ermittelte Grundstückswert zu hoch ausfallen kann

Ein zu hoher Grundstückswert entsteht in der Praxis selten durch einen offensichtlichen Rechenfehler, sondern durch die systembedingten Grenzen der Typisierung. Mehrere Ursachen treten in der Beratungspraxis besonders häufig auf.

Typisierung statt Einzelfallbetrachtung

Das standardisierte Verfahren kennt das konkrete Grundstück nicht. Es wendet gesetzlich vorgegebene Parameter auf eine Grundstücksart an, ohne die individuelle Immobilie besichtigt zu haben. Abweichungen zwischen dem typisierten Ansatz und der tatsächlichen Beschaffenheit sind damit systemimmanent.

Besonderheiten der Lage und des Zuschnitts

Innerhalb einer Bodenrichtwertzone können einzelne Grundstücke deutlich voneinander abweichen: ein ungünstiger Zuschnitt, ein Hinterliegergrundstück ohne eigene Erschließung, eine erhebliche Hanglage oder eine Teilfläche mit Baubeschränkungen wirken sich auf den tatsächlichen Marktwert aus, nicht aber automatisch auf den typisierten Bodenrichtwertansatz.

Rechte und Lasten

Grundbuchlich eingetragene Rechte wie Wegerechte, Leitungsrechte, Nutzungsrechte oder Wohnrechte Dritter können den tatsächlich erzielbaren Wert eines Grundstücks mindern. Solche Belastungen werden in der standardisierten Bewertung nicht immer in dem Umfang abgebildet, der ihrer wirtschaftlichen Auswirkung entspricht.

Zustand und Nutzbarkeit

Altlastenverdacht, Kontaminationen, ein ungünstiger Baugrund, eingeschränkte Erschließung oder eine im Bebauungsplan vorgesehene, aber faktisch kaum nutzbare Bebaubarkeit können den tatsächlichen Wert eines Grundstücks deutlich unter den typisierten Ansatz drücken.

Rechtsgrundlage: Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 BewG

Der Gesetzgeber hat diese Problematik erkannt und mit § 198 BewG eine Öffnungsklausel geschaffen: Steuerpflichtige können nachweisen, dass der tatsächliche gemeine Wert niedriger ist als der vom Finanzamt typisiert ermittelte Wert. Nach § 198 Abs. 2 BewG kann regelmäßig auch das Gutachten einer Person als Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts dienen, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle für die Grundstückswertermittlung bestellt oder zertifiziert worden ist. Entscheidend ist, dass die entsprechende Qualifikation bereits im Zeitpunkt der Gutachtenerstellung vorliegt.

Ob ein vorgelegtes Gutachten im Einzelfall als Nachweis ausreicht, unterliegt der freien Beweiswürdigung durch Finanzamt und gegebenenfalls Finanzgericht. Der Nachweis gilt regelmäßig dann als erbracht, wenn das Gutachten in sich nachvollziehbar ist, ohne dass weitere Ermittlungen – etwa durch Hinzuziehung zusätzlicher Sachverständiger – erforderlich werden. Eine pauschale Garantie, dass jedes Gutachten automatisch anerkannt wird, besteht nicht; ein methodisch sauber erstelltes und nachvollziehbar begründetes Gutachten kann jedoch eine wichtige Entscheidungsgrundlage für die Prüfung darstellen.

Welche Rolle ein zertifizierter Sachverständiger spielt

Die Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024 ist eine international anerkannte Norm für die Zertifizierung von Personen. Sie regelt, welche fachlichen Anforderungen eine Zertifizierungsstelle an einen Sachverständigen für Immobilienbewertung stellen muss, bevor dieser zertifiziert wird. Dabei ist wichtig, die Begriffe sauber zu trennen: Der Sachverständige ist die zertifizierte Person. Die Zertifizierungsstelle zertifiziert diese Person anhand der Norm. Die Akkreditierungsstelle (in Deutschland die DAkkS) akkreditiert wiederum die Zertifizierungsstelle, also die Institution, nicht den einzelnen Sachverständigen direkt.

Michael Hercog ist als Sachverständiger für Immobilienbewertung nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert. Auf dem bestehenden Unternehmensauftritt wird eine Tätigkeit von über 15 Jahren im Bereich Immobilienbewertung kommuniziert. Die Bewertung erfolgt dabei nachvollziehbar, transparent und auf Grundlage der für den jeweiligen Bewertungsanlass maßgeblichen Verfahren und rechtlichen Rahmenbedingungen – unabhängig davon, ob es sich um ein vollständiges Verkehrswertgutachten oder um eine kompaktere Wertexpertise handelt.

Ablauf eines Gutachtens zum Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts

Der Ablauf eines Gutachtens zum Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts folgt in der Praxis mehreren aufeinander aufbauenden Schritten.

Erstkontakt und Einordnung des Bewertungsanlasses

Am Anfang steht die Klärung, um welchen Bewertungsanlass es sich handelt – etwa Erbschaft, Schenkung, eine anstehende Vermögensauseinandersetzung oder eine andere steuerliche Fragestellung – und welche Unterlagen bereits vorliegen, etwa der Feststellungsbescheid des Finanzamts, Grundbuchauszug, Lagepläne oder Bauunterlagen.

Besichtigung und Datenaufnahme

Es folgt in der Regel eine Besichtigung des Grundstücks beziehungsweise der Immobilie, bei der Zuschnitt, Erschließung, Zustand, Nutzbarkeit und etwaige wertrelevante Besonderheiten erfasst werden, die in der typisierten Bewertung des Finanzamts keinen oder nur einen pauschalen Niederschlag finden.

Auswertung und Verfahrenswahl

Je nach Bewertungsanlass und Grundstücksart kann ein vollständiges Verkehrswertgutachten oder eine kompaktere Wertexpertise beziehungsweise ein Kurzgutachten sinnvoll sein. Ausgewertet werden unter anderem Bodenrichtwerte, soweit belastbare aktuelle Daten vorliegen, sowie – je nach Fall – Vergleichspreise, Ertrags- oder Sachwertdaten.

Gutachtenerstellung und Dokumentation

Das Gutachten wird nachvollziehbar und methodisch dokumentiert erstellt, sodass die Herleitung des Werts für das Finanzamt beziehungsweise für ein Finanzgericht im Rahmen der freien Beweiswürdigung prüfbar ist.

Typische Anlässe in Laim, bei denen der Grundstückswert zu hoch wirkt

In der Praxis treten bestimmte Konstellationen in Laim wie auch in anderen Münchner Stadtbezirken besonders häufig auf.

Erbschaft und Erbengemeinschaften

Erben eines Grundstücks oder einer bebauten Immobilie in Laim erhalten vom Finanzamt einen Feststellungsbescheid über den Grundbesitzwert, der Grundlage für die Erbschaftsteuer ist. Insbesondere bei älteren Gebäuden, bei größeren Grundstücken mit ungünstigem Zuschnitt oder bei Erbengemeinschaften mit mehreren Beteiligten lohnt sich häufig eine Plausibilitätsprüfung des Finanzamtswerts.

Schenkung zu Lebzeiten

Wird ein Grundstück oder eine Immobilie in Laim im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge verschenkt, gilt für die Schenkungsteuer dieselbe Bewertungssystematik wie bei der Erbschaft. Auch hier kann ein zu hoch angesetzter Grundbesitzwert die steuerliche Belastung der Beschenkten unnötig erhöhen.

Grundstücksteilung und Teilflächenübertragung

Bei der Teilung eines größeren Grundstücks, etwa im Zusammenhang mit einer Grundstücksteilung innerhalb einer Familie, wird häufig nur eine Teilfläche übertragen. Hier ist besonders genau zu prüfen, ob die vom Finanzamt zugrunde gelegten Bodenrichtwerte und Flächenansätze der tatsächlichen Teilfläche entsprechen.

Vermögensauseinandersetzung

Auch im Rahmen einer Vermögensauseinandersetzung, etwa zwischen Ehepartnern, kann die Frage relevant werden, welchen Wert ein Grundstück oder eine Immobilie in Laim tatsächlich hat – unabhängig vom steuerlichen Feststellungsbescheid.

Besonderheiten der Lage Laim für die Grundstückswertermittlung

Laim ist einer der 25 amtlichen Stadtbezirke Münchens im Münchner Westen. Der Stadtbezirk ist unter anderem durch den Bahnhof Laim als bedeutenden Verkehrsknotenpunkt mit S-Bahn-, Regional- und Fernverkehrsanbindung sowie durch eine Mischung aus gründerzeitlicher Bebauung, Siedlungsbauten der Zwischen- und Nachkriegszeit und neueren Wohnanlagen geprägt. Diese bauliche Vielfalt wirkt sich unmittelbar auf die Grundstückswertermittlung aus: Je nach Teilbereich unterscheiden sich Grundstücksgrößen, Zuschnitte, Erschließungssituationen und zulässige Bebauungsdichten teils erheblich.

Für die typisierte Finanzamtsbewertung bedeutet das, dass innerhalb des Stadtbezirks durchaus unterschiedliche Bodenrichtwertzonen gelten können. Ein pauschaler Rückschluss von einem Bodenrichtwert auf den Wert eines bestimmten Grundstücks in Laim ist daher mit Vorsicht zu betrachten – die konkrete Lage innerhalb des Stadtbezirks, die Nähe zu stärker oder schwächer frequentierten Straßen sowie die individuelle Grundstückssituation spielen eine eigenständige Rolle.

Vereinfachtes Beispiel zur Veranschaulichung

Ein konstruiertes, vereinfachtes Beispiel ohne Bezug zu einem realen Fall: Eine Erbengemeinschaft erhält für ein älteres, selbstgenutztes Einfamilienhaus auf einem unregelmäßig geschnittenen Grundstück in Laim einen Feststellungsbescheid, der auf dem typisierten Sachwertverfahren beruht. Weist ein Sachverständigengutachten nach, dass der tatsächliche Zustand des Gebäudes, ein überdurchschnittlicher Sanierungsbedarf und der ungünstige Grundstückszuschnitt einen niedrigeren gemeinen Wert begründen, kann dieses Gutachten dem Finanzamt als Nachweis nach § 198 BewG vorgelegt werden. Ob und in welchem Umfang das Finanzamt dem im Einzelfall folgt, bleibt Gegenstand der behördlichen Prüfung.

Honorar und Kosten eines Gutachtens

Die Kosten für ein Sachverständigengutachten richten sich nach Aufwand, Umfang und Komplexität des Bewertungsanlasses. Veröffentlicht sind ein Stundensatz von 196,00 Euro zzgl. 19 % Mehrwertsteuer sowie Pkw-Fahrtkosten von 0,80 Euro pro Kilometer zzgl. Mehrwertsteuer. Üblicherweise wird jedoch vorab ein Festhonorar vereinbart, sodass Auftraggeber die Kosten vor Beauftragung kennen. Eine pauschale Gesamtsumme für ein Gutachten lässt sich ohne Kenntnis der konkreten Immobilie nicht seriös nennen, da die Kosten von der Gutachtenform, der Objektart und -größe, vorhandenen Rechten und Lasten, dem Zustand, dem Umfang der vorliegenden Unterlagen sowie dem erforderlichen Aufwand abhängen. Die konkreten Kosten beziehungsweise ein mögliches Festhonorar lassen sich nach einer kurzen Prüfung der Immobilie, der Unterlagen und des Bewertungsanlasses einschätzen.

Verkehrswertgutachten oder Kurzgutachten – was zum Anlass passt

Nicht jeder Anlass erfordert ein vollständiges Verkehrswertgutachten. Je nach Bewertungsanlass kann ein vollständiges Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB oder eine kompaktere Wertexpertise beziehungsweise ein Kurzgutachten sinnvoll sein. Für den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts gegenüber dem Finanzamt ist in erster Linie entscheidend, dass das Gutachten methodisch nachvollziehbar und in sich schlüssig ist – nicht allein der formale Umfang des Dokuments. Bei gerichtlichen Auseinandersetzungen, etwa im Rahmen einer Vermögensauseinandersetzung, kann dagegen ein umfassenderes, vollständig dokumentiertes Gutachten erforderlich sein.

Häufige Fehler im Umgang mit einem zu hohen Grundstückswert

In der Beratungspraxis wiederholen sich bestimmte Fehler, die sich mit etwas Vorbereitung vermeiden lassen.

Feststellungsbescheid ungeprüft akzeptieren

Viele Eigentümer und Erben akzeptieren den Feststellungsbescheid ohne eine fachliche Plausibilitätsprüfung, obwohl die Einspruchsfrist begrenzt ist. Eine frühzeitige Prüfung schafft Klarheit, ob sich ein Gegengutachten überhaupt lohnt.

Fristen übersehen

Gegen einen Feststellungsbescheid ist regelmäßig innerhalb einer gesetzlich geregelten Frist Einspruch möglich. Welche Frist im Einzelfall gilt und wie sie korrekt berechnet wird, sollte im Zweifel mit einem Steuerberater oder Rechtsanwalt abgeklärt werden – dies ersetzt ein Sachverständigengutachten nicht, ergänzt es aber sinnvoll.

Gutachten ohne passende Qualifikation vorlegen

Nicht jedes Wertgutachten erfüllt automatisch die Anforderungen des § 198 Abs. 2 BewG. Entscheidend ist, dass die erstellende Person im Zeitpunkt der Gutachtenerstellung über eine entsprechende staatliche, staatlich anerkannte oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierte Qualifikation verfügt.

Bodenrichtwert mit Grundstückswert verwechseln

Ein Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert für eine Zone und nicht gleichzusetzen mit dem individuellen Wert eines konkreten Grundstücks. Diese Verwechslung führt in der Praxis häufig zu falschen Erwartungen auf beiden Seiten.

Häufige Fragen

Was bedeutet es, wenn der Grundstückswert vom Finanzamt zu hoch angesetzt wird?

Es bedeutet, dass der im Feststellungsbescheid ausgewiesene, typisiert ermittelte Wert nach fachlicher Einschätzung höher liegt als der tatsächliche gemeine Wert des Grundstücks. Das kann die Bemessungsgrundlage für Erbschaft-, Schenkung- oder in bestimmten Fällen Grunderwerbsteuer unnötig erhöhen.

Woran erkenne ich, dass der Grundstückswert möglicherweise zu hoch ist?

Anhaltspunkte sind unter anderem ein ungünstiger Grundstückszuschnitt, erhebliche Rechte oder Lasten, ein deutlich erhöhter Sanierungsbedarf, Altlastenverdacht, eingeschränkte Erschließung oder eine Bodenrichtwertzone, die die individuelle Lage des Grundstücks in Laim nicht genau abbildet. Eine verlässliche Einschätzung ergibt sich erst nach fachlicher Prüfung der konkreten Immobilie.

Kann ich den Grundstückswert selbst anfechten, ohne ein Gutachten vorzulegen?

Ein Einspruch gegen den Feststellungsbescheid ist formal auch ohne Gutachten möglich. Ohne einen fachlich nachvollziehbaren Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts fehlt dem Finanzamt jedoch regelmäßig die Grundlage, von seinem typisierten Wertansatz abzuweichen.

Welche Frist gilt für den Einspruch gegen den Feststellungsbescheid?

Es gilt eine gesetzlich geregelte Einspruchsfrist. Die genaue Fristberechnung im Einzelfall sollte mit einem Steuerberater oder Rechtsanwalt abgeklärt werden, da hierzu keine pauschale, verbindliche Aussage im Rahmen einer Immobilienbewertung getroffen werden kann.

Wird ein Gutachten von Michael Hercog vom Finanzamt automatisch anerkannt?

Eine pauschale Anerkennungsgarantie gibt es nicht und wird auch nicht gegeben. Ein methodisch nachvollziehbares, von einem nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen erstelltes Gutachten kann jedoch eine wichtige Entscheidungsgrundlage im Rahmen der Prüfung durch das Finanzamt darstellen.

Ist Michael Hercog auch für Bauschäden oder die Baubegleitung von Neubauten zuständig?

Nein. Michael Hercog ist Sachverständiger für Immobilienbewertung. Die bautechnische Beurteilung akuter Bauschäden oder die Baubegleitung von Neubauten gehört nicht zu seinem Leistungsprofil.

Reicht ein Kurzgutachten aus oder ist immer ein vollständiges Verkehrswertgutachten notwendig?

Das hängt vom Bewertungsanlass ab. Für viele steuerliche Nachweise gegenüber dem Finanzamt kann eine kompaktere Wertexpertise beziehungsweise ein Kurzgutachten ausreichen; bei gerichtlichen Auseinandersetzungen ist häufig ein umfassenderes Gutachten sinnvoll.

Was kostet ein Gutachten zum Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts?

Veröffentlicht sind ein Stundensatz von 196,00 Euro zzgl. 19 % Mehrwertsteuer und Fahrtkosten von 0,80 Euro pro Kilometer zzgl. Mehrwertsteuer; üblicherweise wird vorab ein Festhonorar vereinbart. Eine konkrete Gesamtsumme hängt vom Einzelfall ab und lässt sich erst nach kurzer Prüfung der Immobilie und der Unterlagen einschätzen.

Gilt die Bewertung auch für unbebaute Grundstücke in Laim, etwa Gartengrundstücke?

Ja. Auch für unbebaute Grundstücke kann ein Sachverständigengutachten zum Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts erstellt werden, wobei hier insbesondere Bodenrichtwerte, Zuschnitt und Erschließungssituation im Vordergrund stehen.

Welche Unterlagen werden für die Prüfung benötigt?

Hilfreich sind unter anderem der Feststellungsbescheid des Finanzamts, ein aktueller Grundbuchauszug, Lagepläne, gegebenenfalls Bauunterlagen sowie Informationen zu bestehenden Rechten und Lasten. Welche Unterlagen im Einzelfall erforderlich sind, wird im Erstkontakt geklärt.

Fazit und nächste Schritte

Ein vom Finanzamt zu hoch angesetzter Grundstückswert in Laim ist in der Praxis keine Seltenheit, da das zugrunde liegende Bewertungsverfahren typisiert arbeitet und individuelle Besonderheiten nur begrenzt abbilden kann. § 198 BewG eröffnet die Möglichkeit, einen niedrigeren gemeinen Wert über ein qualifiziertes Sachverständigengutachten nachzuweisen. Ob sich dieser Schritt lohnt, hängt vom Einzelfall ab – von der erkennbaren Differenz zwischen Finanzamtswert und tatsächlichem Wert, vom Bewertungsanlass und vom Verhältnis zwischen Gutachtenaufwand und steuerlicher Auswirkung.

Sie benötigen eine fachliche Einschätzung, ob der vom Finanzamt angesetzte Grundstückswert für Ihre Immobilie in Laim oder einem anderen Teil Münchens zu hoch ausfällt? Immobilienbewertung Michael Hercog unterstützt Sie bei der nachvollziehbaren Wertermittlung. Michael Hercog ist als Sachverständiger für Immobilienbewertung nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert. Telefon: +49 89 829 88 059 · E-Mail: info@immobewertung-hercog.de. Weitere Informationen finden Sie auf der Startseite von Immobilienbewertung Michael Hercog. Verwandte Themen behandeln die Beiträge Nachweis niedrigerer gemeiner Wert Trudering-Riem und Verkehrswertgutachten München.

Über den Autor

Michael Hercog ist zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung und im Rahmen von Immobilienbewertung Michael Hercog für professionelle Immobilienbewertungen und Gutachten tätig. Seine Tätigkeit umfasst unter anderem Verkehrswertgutachten sowie Bewertungen für private, steuerliche, erbrechtliche und wirtschaftliche Bewertungsanlässe. Er ist als Sachverständiger für Immobilienbewertung nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert. Auf dem bestehenden Unternehmensauftritt wird eine Tätigkeit von über 15 Jahren kommuniziert. Immobilienbewertung Michael Hercog ist insbesondere in München und im Münchner Umland tätig. Veröffentlichte Standorte befinden sich in München, Grasbrunn und Haar.