Gemeiner Wert Immobilie Finanzamt Untergiesing-Harlaching: Wenn der Steuerwert zu hoch angesetzt wird
Ein Feststellungsbescheid des Finanzamts zu einer Immobilie in Untergiesing-Harlaching löst bei vielen Eigentümern, Erben oder Beschenkten zunächst Verunsicherung aus: Der darin angesetzte Wert – das Finanzamt spricht vom gemeinen Wert – wirkt oft höher, als es der eigenen Einschätzung des Marktes entspricht. Dieser Beitrag erklärt, wie das Finanzamt zu diesem Wert kommt, wann ein eigenes Gutachten sinnvoll sein kann und was dabei in Untergiesing-Harlaching konkret zu beachten ist.
Das Wichtigste in Kürze
- Für die Erbschaft- und Schenkungsteuer setzt das Finanzamt bei Immobilien einen am gemeinen Wert orientierten Grundbesitzwert an – ermittelt nach einem typisierten, nicht objektindividuellen Verfahren.
- Nach § 198 BewG kann ein Steuerpflichtiger einen niedrigeren gemeinen Wert nachweisen, wenn der typisierte Ansatz über dem tatsächlich erzielbaren Wert liegt.
- Als Nachweis kommt regelmäßig ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses oder einer nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten sachverständigen Person in Betracht.
- Untergiesing-Harlaching vereint dichtere Altbaulagen nahe der Isar mit den von Einfamilienhäusern und größeren Grundstücken geprägten Lagen Harlachings – beides mit unterschiedlichen Wertfaktoren.
- Eine pauschale Übernahme eines Gutachtens durch das Finanzamt ist gesetzlich nicht vorgesehen; geprüft wird im jeweiligen Einzelfall.
- Michael Hercog ist als Sachverständiger für Immobilienbewertung nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert und unterstützt bei der fachlichen Wertermittlung.
Wie kommt das Finanzamt zum gemeinen Wert einer Immobilie?
Bevor ein eigenes Gutachten überhaupt zum Thema wird, steht meist ein Schreiben des Finanzamts am Anfang. Wer diesen Ausgangspunkt versteht, kann besser einschätzen, ob und wann ein Gegengutachten sinnvoll ist.
Der Feststellungsbescheid als Ausgangspunkt
Stirbt der Eigentümer einer Immobilie in Untergiesing-Harlaching oder wird eine Immobilie zu Lebzeiten übertragen, fordert das Finanzamt in der Regel eine Feststellungserklärung an. Auf dieser Grundlage erlässt die Behörde einen Feststellungsbescheid über den sogenannten Grundbesitzwert, der sich am gemeinen Wert orientiert. Dieser Bescheid ist Grundlage für das anschließende Erbschaft- oder Schenkungsteuerverfahren.
Welche Steuern vom gemeinen Wert abhängen
Der festgestellte Wert wirkt sich unmittelbar auf die Höhe der Erbschaft- oder Schenkungsteuer aus und darauf, ob persönliche Freibeträge ausgeschöpft oder überschritten werden. Je höher der angesetzte Wert, desto höher kann die Steuerlast ausfallen – ein Grund, weshalb sich eine genaue Prüfung des Bescheids lohnen kann.
Was der Begriff gemeiner Wert rechtlich bedeutet
Der Begriff selbst stammt aus dem Bewertungsgesetz und ist von anderen Wertbegriffen klar zu unterscheiden.
Gemeiner Wert nach § 9 BewG
Nach § 9 Abs. 1 BewG ist, soweit nichts anderes bestimmt ist, bei Bewertungen der gemeine Wert zugrunde zu legen. § 9 Abs. 2 BewG definiert ihn als den Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit des Wirtschaftsguts bei einer Veräußerung zu erzielen wäre, wobei ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse unberücksichtigt bleiben. Für Grundbesitz tritt an die Stelle dieser allgemeinen Definition im Regelfall eines der typisierten Verfahren der §§ 179 ff. BewG.
Abgrenzung zum Verkehrswert nach § 194 BauGB
Der Verkehrswert nach § 194 BauGB wird durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. Inhaltlich beschreiben gemeiner Wert und Verkehrswert damit einen sehr ähnlichen Maßstab; der Unterschied liegt im rechtlichen Kontext – Verkehrswert ist der Begriff des Baugesetzbuchs, gemeiner Wert der des Bewertungsgesetzes für steuerliche Zwecke. In der gutachterlichen Praxis werden für beide häufig dieselben Wertermittlungsverfahren herangezogen.
Die typisierten Bewertungsverfahren des Finanzamts im Überblick
Welches Verfahren das Finanzamt anwendet, hängt von der Grundstücksart und der Nutzung ab.
Vergleichswertverfahren bei Eigentumswohnungen und Ein- und Zweifamilienhäusern
Liegen dem Gutachterausschuss ausreichende Vergleichspreise oder Vergleichsfaktoren vor, wird regelmäßig ein Vergleichswertverfahren angewendet. Dabei werden typisierte Vergleichsfaktoren auf Wohnfläche oder Grundstücksgröße angewendet, ohne dass individuelle Besonderheiten der konkreten Immobilie differenziert einfließen.
Ertragswertverfahren bei vermieteten Objekten
Für vermietete Mehrfamilienhäuser oder Eigentumswohnungen kommt häufig ein Ertragswertverfahren zum Einsatz, das mit pauschalierten Liegenschaftszinssätzen, typisierten Bewirtschaftungskosten und einer standardisierten Restnutzungsdauer arbeitet. Eine Miete deutlich unterhalb des Marktniveaus wird dabei nur eingeschränkt berücksichtigt.
Sachwertverfahren bei individuellen Objekten
Fehlen ausreichende Vergleichsdaten, etwa bei größeren oder baulich besonderen Einfamilienhäusern, wird regelmäßig ein Sachwertverfahren angewendet. Es verknüpft typisierte Herstellungskosten mit einer Alterswertminderung und einem vom Gutachterausschuss abgeleiteten Sachwertfaktor – der tatsächliche Erhaltungszustand oder individuelle Ausstattungsmerkmale fließen dabei nur begrenzt ein.
Alle drei Verfahren haben gemeinsam, dass sie mit Durchschnittswerten für eine größere Zahl vergleichbarer Objekte arbeiten. Für eine einzelne, konkrete Immobilie kann das Ergebnis dadurch zu hoch, aber auch zu niedrig ausfallen. Für den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts ist ausschließlich der erste Fall relevant.
Warum der Finanzamtswert in Untergiesing-Harlaching oft von der Realität abweicht
Untergiesing-Harlaching gehört zu den 25 offiziellen Stadtbezirken Münchens und besteht städtebaulich aus zwei deutlich unterschiedlichen Bereichen, die sich historisch aus den einstigen Gemeinden Giesing und Harlaching entwickelt haben.
Untergiesing: dichte Altbaustrukturen nahe der Isar
Untergiesing ist im nördlichen Teil des Stadtbezirks von dichter, überwiegend mehrgeschossiger Blockrandbebauung geprägt, mit zahlreichen Altbauten und einer lebendigen, urbanen Nutzungsmischung in Isarnähe. Bei Eigentumswohnungen in solchen Gebäuden kann der bauliche Zustand von Dach, Fassade, Leitungen oder Fenstern erheblich streuen – ein Faktor, den ein typisiertes Verfahren nur eingeschränkt abbildet.
Harlaching: aufgelockerte Wohnlagen am Isarhochufer
Der südlichere Teil des Stadtbezirks, Harlaching, ist dagegen von aufgelockerter Bebauung mit Einfamilien- und Doppelhäusern sowie teils größeren Grundstücken geprägt, mit Lagen am Isarhochufer, die von vielen Interessenten als besonders gefragt wahrgenommen werden. Grundstückszuschnitt, Hanglage, Altbaumbestand oder Ausblick können hier einen erheblichen Einfluss auf den tatsächlich erzielbaren Preis haben, ohne dass ein pauschales Verfahren diese Besonderheiten im Einzelfall sachgerecht erfasst.
Ein Standort hat Michael Hercog in Untergiesing-Harlaching nicht
Untergiesing-Harlaching zählt zum Tätigkeitsgebiet von Immobilienbewertung Michael Hercog. Ein eigenes Büro befindet sich dort nicht – die veröffentlichten Standorte liegen in München (Georg-Angermair-Straße 8), Grasbrunn und Haar.
Der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 BewG
Weist der Steuerpflichtige nach, dass der gemeine Wert der wirtschaftlichen Einheit am Bewertungsstichtag niedriger ist als der nach dem typisierten Verfahren ermittelte Wert, ist nach § 198 Abs. 1 BewG dieser niedrigere Wert anzusetzen. Als Nachweis kann nach § 198 Abs. 2 BewG regelmäßig ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses oder von Personen dienen, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle für die Grundstückswertermittlung bestellt oder zertifiziert worden sind.
Ein methodisch nachvollziehbares Gutachten kann je nach Ausgangslage eine wichtige Entscheidungsgrundlage für die Festsetzung der Erbschaft- oder Schenkungsteuer darstellen. Damit ist keine automatische Übernahme verbunden: Das Finanzamt prüft den vorgelegten Nachweis im jeweiligen Einzelfall und kann bei Zweifeln Rückfragen stellen oder den Nachweis zurückweisen.
Welche Qualifikation ein Sachverständiger für diesen Nachweis braucht
Nicht jedes privat erstellte Wertgutachten erfüllt die gesetzlichen Anforderungen. § 198 Abs. 2 BewG verlangt entweder ein Gutachten des örtlich zuständigen Gutachterausschusses oder ein Gutachten einer Person, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle für die Grundstückswertermittlung bestellt oder zertifiziert wurde.
Michael Hercog ist als Sachverständiger für Immobilienbewertung nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert. Begrifflich ist dabei zu unterscheiden: Der Sachverständige ist die zertifizierte Person, eine Zertifizierungsstelle prüft und bestätigt dessen fachliche Qualifikation nach dem genannten Normwerk, und die DAkkS akkreditiert als Akkreditierungsstelle die Zertifizierungsstelle selbst – nicht das einzelne Gutachten oder das Unternehmen. Auf dem bestehenden Unternehmensauftritt wird zusätzlich eine Tätigkeit von über 15 Jahren im Bereich Immobilienbewertung kommuniziert.
Vom Finanzamtsschreiben zum eigenen Gutachten: Ablauf und Fristen
Wer sich gegen einen aus seiner Sicht zu hoch angesetzten Grundbesitzwert wehren möchte, sollte den Ablauf und die zeitlichen Rahmenbedingungen kennen.
Erste Einschätzung und Fristen prüfen
Gegen einen Feststellungsbescheid kann innerhalb der gesetzlichen Einspruchsfrist Einspruch eingelegt werden; die konkrete Frist ergibt sich aus dem jeweiligen Bescheid beziehungsweise der Abgabenordnung und sollte im Einzelfall mit einem Steuerberater oder Rechtsanwalt abgestimmt werden. Immobilienbewertung Michael Hercog erstellt das fachliche Wertgutachten, erteilt jedoch keine verbindliche Rechts- oder Steuerberatung zu Fristen oder zum weiteren verfahrensrechtlichen Vorgehen.
Besichtigung und Datenerhebung
Für ein belastbares Gutachten ist in der Regel eine Besichtigung der Immobilie in Untergiesing-Harlaching erforderlich, bei der Zustand, Ausstattung, erkennbare Mängel und besondere Merkmale dokumentiert werden.
Wahl des Bewertungsverfahrens und Erstellung des Gutachtens
Auf Grundlage der erhobenen Objektdaten, vergleichbarer Marktdaten und – soweit verfügbar – Daten des örtlichen Gutachterausschusses wird das für die konkrete Immobilie sachgerechte Verfahren angewendet und in einem schriftlichen, nachvollziehbaren Gutachten dokumentiert.
Vorlage beim Finanzamt
Das fertige Gutachten wird dem Finanzamt als Nachweis vorgelegt. Die abschließende Würdigung und die Entscheidung über die Steuerfestsetzung liegen bei der zuständigen Finanzbehörde.
Welche Unterlagen Finanzamt und Gutachter benötigen
Für die Feststellungserklärung gegenüber dem Finanzamt
- Grundbuchauszug beziehungsweise Nachweis des Eigentums
- Angaben zu Erbfall oder Schenkung, einschließlich Datum des maßgeblichen Stichtags
- Flächenangaben zu Grundstück und Gebäude
Für das Gutachten zum Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts
- Lageplan und, falls vorhanden, Flurkarte
- Baupläne, Baubeschreibung oder Wohnflächenberechnung
- Angaben zu Baujahr, durchgeführten Modernisierungen und erkennbarem Sanierungsbedarf
- Bei vermieteten Objekten: Mietvertrag beziehungsweise Übersicht der Mieteinnahmen
- Teilungserklärung und Protokolle der Eigentümergemeinschaft bei Eigentumswohnungen
- Der Feststellungsbescheid oder das Anforderungsschreiben des Finanzamts, sofern bereits vorhanden
Je vollständiger die Unterlagen bei Beauftragung vorliegen, desto reibungsloser lässt sich der Ablauf von der Besichtigung bis zur Übergabe des Gutachtens gestalten.
Honorar für ein Gutachten zum Nachweis des gemeinen Werts
Für die Erstellung eines Gutachtens wird bei Immobilienbewertung Michael Hercog ein Stundensatz von 196,00 Euro zzgl. 19 % MwSt. sowie bei Besichtigungsfahrten ein Kilometersatz von 0,80 Euro zzgl. MwSt. zugrunde gelegt. Üblicherweise wird vorab ein Festhonorar vereinbart, das sich nach dem konkreten Aufwand richtet.
Die konkreten Kosten beziehungsweise ein mögliches Festhonorar lassen sich nach einer kurzen Prüfung der Immobilie, der Unterlagen und des Bewertungsanlasses einschätzen. Eine pauschale Gesamtsumme für ein Gutachten lässt sich ohne diese Prüfung nicht seriös nennen, da der Aufwand unter anderem von der Gutachtenform, der Objektart und -größe, bestehenden Rechten und Lasten, dem Zustand der Immobilie und dem Umfang der vorliegenden Unterlagen abhängt.
Wann sich ein Gegengutachten lohnt – und wann nicht
Gute Gründe für ein Gutachten
Ein Gutachten kann sinnvoll sein, wenn die konkrete Immobilie Besonderheiten aufweist, die ein typisiertes Verfahren erfahrungsgemäß nicht sachgerecht abbildet – etwa ein überdurchschnittlicher Sanierungsbedarf, ein ungewöhnlicher Grundstückszuschnitt, eine erschwerte Erschließung oder eine im Vergleich zum Marktniveau deutlich niedrigere Bestandsmiete.
Wann ein Gutachten eher nicht weiterhilft
Liegt der vom Finanzamt angesetzte Wert bereits nahe am aus Eigentümersicht realistischen Marktwert oder lassen sich keine objektiv dokumentierbaren Besonderheiten benennen, kann der Aufwand für ein Gutachten in einem ungünstigen Verhältnis zum möglichen steuerlichen Effekt stehen. Eine erste fachliche Einschätzung vor Beauftragung kann helfen, diese Frage realistisch einzuordnen.
Typische Situationen in Untergiesing-Harlaching
Die folgenden Beispiele sind vereinfachte, konstruierte Fallkonstellationen und keine realen Kundenfälle von Immobilienbewertung Michael Hercog.
Vereinfachtes Beispiel: Altbauwohnung in Untergiesing
Eine Erbengemeinschaft übernimmt eine Eigentumswohnung in einem Altbau nahe der Isar. Das Finanzamt setzt einen Grundbesitzwert nach dem Vergleichswertverfahren an. Dokumentiert die Wohnung einen über dem Durchschnitt liegenden Sanierungsbedarf an Fenstern und Heizung, kann dies im Rahmen eines Gutachtens als wertmindernder Faktor nachvollziehbar dargestellt werden.
Vereinfachtes Beispiel: Einfamilienhaus in Harlaching
Ein Einfamilienhaus auf einem Grundstück mit ungewöhnlichem Zuschnitt und Hanglage wird im Rahmen einer Schenkung übertragen. Das Finanzamt wendet ein Sachwertverfahren mit typisierten Herstellungskosten an. Weicht die bauliche Realität – etwa durch eine eingeschränkte Bebaubarkeit des Restgrundstücks – erkennbar vom typisierten Ansatz ab, kann dies Gegenstand eines Gutachtens sein.
Häufige Fragen
Was versteht das Finanzamt unter dem gemeinen Wert einer Immobilie?
Der gemeine Wert ist der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ohne Berücksichtigung ungewöhnlicher oder persönlicher Verhältnisse zu erzielen wäre. Für die Erbschaft- und Schenkungsteuer leitet das Finanzamt daraus einen typisierten Grundbesitzwert ab.
Worin unterscheidet sich der gemeine Wert vom Verkehrswert?
Inhaltlich liegen beide Begriffe nahe beieinander. Gemeiner Wert ist der Begriff des Bewertungsgesetzes für steuerliche Bewertungsanlässe, Verkehrswert der Begriff des Baugesetzbuchs nach § 194 BauGB.
Warum kann der vom Finanzamt angesetzte Wert in Untergiesing-Harlaching zu hoch ausfallen?
Weil das Finanzamt typisierte Verfahren mit Durchschnittswerten anwendet, können individuelle Besonderheiten einer konkreten Immobilie – etwa Sanierungsbedarf in Untergiesing oder ein ungewöhnlicher Grundstückszuschnitt in Harlaching – nur eingeschränkt berücksichtigt werden.
Wie kann ein zu hoher Steuerwert nachgewiesen werden?
Nach § 198 BewG kann der Steuerpflichtige einen niedrigeren gemeinen Wert nachweisen, regelmäßig durch ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses oder einer entsprechend qualifizierten sachverständigen Person.
Wer darf ein solches Gutachten erstellen?
Nach § 198 Abs. 2 BewG kommen der örtlich zuständige Gutachterausschuss oder Personen in Betracht, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle für die Grundstückswertermittlung bestellt oder zertifiziert wurden.
Muss das Finanzamt ein vorgelegtes Gutachten übernehmen?
Nein. Das Finanzamt prüft den vorgelegten Nachweis im Einzelfall. Ein methodisch nachvollziehbares Gutachten kann eine wichtige Entscheidungsgrundlage darstellen, eine automatische oder pauschale Übernahme ist gesetzlich nicht vorgesehen.
Welche Frist gilt für einen Einspruch gegen den Feststellungsbescheid?
Die konkrete Frist ergibt sich aus dem jeweiligen Bescheid und der Abgabenordnung. Sie sollte im Einzelfall mit einem Steuerberater oder Rechtsanwalt abgestimmt werden, da Immobilienbewertung Michael Hercog hierzu keine verbindliche Rechtsberatung erteilt.
Was kostet ein Gutachten zum Nachweis des gemeinen Werts?
Die Kosten richten sich nach dem Aufwand und werden bei Immobilienbewertung Michael Hercog auf Basis eines Stundensatzes von 196,00 Euro zzgl. 19 % MwSt. kalkuliert, üblicherweise als vorab vereinbartes Festhonorar. Eine pauschale Gesamtsumme lässt sich ohne vorherige Prüfung der konkreten Immobilie nicht seriös nennen.
Lohnt sich ein Gutachten auch bei vermieteten Objekten?
Das kann der Fall sein, insbesondere wenn die tatsächliche Miete deutlich unter dem Marktniveau liegt und das typisierte Ertragswertverfahren dies nur eingeschränkt berücksichtigt. Eine Einzelfallprüfung gibt hier Aufschluss.
Hat Immobilienbewertung Michael Hercog ein Büro in Untergiesing-Harlaching?
Nein. Untergiesing-Harlaching zählt zum Tätigkeitsgebiet. Die veröffentlichten Standorte befinden sich in München, Grasbrunn und Haar.
Nächste Schritte für Eigentümer in Untergiesing-Harlaching
Wer einen Feststellungsbescheid erhalten hat und den angesetzten Wert für zu hoch hält, sollte zunächst die Frist für einen möglichen Einspruch im Blick behalten und sich dazu mit einem Steuerberater oder Rechtsanwalt abstimmen. Parallel lohnt sich eine fachliche Einschätzung, ob die konkrete Immobilie Besonderheiten aufweist, die im typisierten Verfahren nicht angemessen abgebildet werden. Für die fachliche Wertermittlung steht ein zertifizierter Sachverständiger zur Verfügung.
Sie benötigen ein Gutachten zum Nachweis des gemeinen Werts oder eine professionelle Immobilienbewertung für eine Immobilie in Untergiesing-Harlaching oder im übrigen München? Immobilienbewertung Michael Hercog unterstützt Sie bei der nachvollziehbaren Wertermittlung Ihrer Immobilie. Michael Hercog ist als Sachverständiger für Immobilienbewertung nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert. Telefon: +49 89 829 88 059 · E-Mail: info@immobewertung-hercog.de
Weitere Informationen rund um Verkehrswertgutachten finden sich auf der Übersichtsseite zum Verkehrswertgutachten München. Zu einem vergleichbaren Nachweisverfahren in einem anderen Stadtbezirk informiert der Beitrag Nachweis niedrigerer gemeiner Wert Trudering-Riem. Einen Überblick über das Leistungsangebot bietet die Startseite von Immobilienbewertung Michael Hercog.
Über den Autor
Michael Hercog ist zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung und im Rahmen von Immobilienbewertung Michael Hercog für professionelle Immobilienbewertungen und Gutachten tätig. Seine Tätigkeit umfasst unter anderem Verkehrswertgutachten sowie Bewertungen für private, steuerliche, erbrechtliche und wirtschaftliche Bewertungsanlässe. Er ist als Sachverständiger für Immobilienbewertung nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert. Auf dem bestehenden Unternehmensauftritt wird eine Tätigkeit von über 15 Jahren kommuniziert. Immobilienbewertung Michael Hercog ist insbesondere in München und im Münchner Umland tätig. Veröffentlichte Standorte befinden sich in München, Grasbrunn und Haar.
