Tatsächlicher Immobilienwert Finanzamt Schwabach: Wenn der amtliche Ansatz vom echten Marktwert abweicht

Wer in Schwabach mit dem Finanzamt zu tun hat – bei einer Erbschaft, einer Schenkung, einer verbilligten Übertragung innerhalb der Familie oder einem privaten Verkauf – stößt fast zwangsläufig auf eine Wertangabe, die nicht selbstverständlich dem entspricht, was die Immobilie am Markt tatsächlich wert wäre. Die Finanzverwaltung arbeitet in vielen Fällen mit typisierten, stark vereinfachten Rechenverfahren, während der tatsächliche Immobilienwert von individuellen Merkmalen des Objekts abhängt, die ein Massenverfahren nur eingeschränkt abbilden kann. Für Eigentümer in Schwabach stellt sich dann eine sehr praktische Frage: Wann darf, muss oder kann der tatsächliche Wert überhaupt eine Rolle spielen, und wie lässt er sich gegenüber dem Finanzamt belegen? Dieser Beitrag ordnet den Begriff ein, zeigt die relevanten steuerlichen Anlässe und erklärt Schritt für Schritt, wie eine sachverständige Begutachtung des tatsächlichen Werts abläuft.

Das Wichtigste in Kürze

• Der „tatsächliche Immobilienwert” entspricht rechtlich meist dem gemeinen Wert nach § 9 BewG beziehungsweise dem Verkehrswert nach § 194 BauGB – beide Definitionen ähneln sich inhaltlich stark.
• Das Finanzamt setzt in vielen Verfahren zunächst einen typisierten, pauschal ermittelten Wert an, der vom tatsächlichen Marktwert der konkreten Immobilie abweichen kann.
• Der tatsächliche Wert wird unter anderem bei Erbschaft- und Schenkungsteuer, bei gemischten beziehungsweise verbilligten Übertragungen und bei privaten Veräußerungsgeschäften relevant.
• Nach § 198 BewG kann regelmäßig auch das Gutachten einer Person als Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts dienen, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle für die Grundstückswertermittlung bestellt oder zertifiziert worden ist.
• Bei verbilligten Übertragungen innerhalb der Familie entscheidet das Verhältnis von Gegenleistung zum tatsächlichen Verkehrswert darüber, welcher Anteil als entgeltlich und welcher als unentgeltlich gilt.
• Für Immobilien in Schwabach ist seit dem 1. Januar 2026 das neu gebildete Finanzamt Mittelfranken-Ost zuständig, mit einer Dienststelle am bisherigen Standort Schwabach.

Was mit dem „tatsächlichen Immobilienwert” beim Finanzamt gemeint ist

Der Ausdruck „tatsächlicher Immobilienwert” ist kein eigenständiger Rechtsbegriff, sondern eine umgangssprachliche Formulierung für den Wert, der sich bei einer realistischen, objektbezogenen Betrachtung tatsächlich am Markt erzielen ließe – im Unterschied zu einem pauschal oder typisiert ermittelten Ansatz. Rechtlich wird dieser Gedanke in mehreren, sich stark ähnelnden Begriffen gefasst.

Gemeiner Wert, Verkehrswert und Marktwert – ein Gedanke, mehrere rechtliche Etiketten

§ 9 Abs. 1 BewG bestimmt, dass Bewertungen grundsätzlich auf Basis des gemeinen Werts erfolgen, soweit gesetzlich nichts anderes vorgeschrieben ist. § 9 Abs. 2 BewG definiert den gemeinen Wert als den Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit des Wirtschaftsguts bei einer Veräußerung zu erzielen wäre, wobei alle preisbeeinflussenden Umstände zu berücksichtigen sind, ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse dagegen unberücksichtigt bleiben. Nach § 9 Abs. 3 BewG gelten als persönliche Verhältnisse in diesem Sinne auch Verfügungsbeschränkungen, die in der Person des Steuerpflichtigen oder eines Rechtsvorgängers begründet sind, etwa aus letztwilligen Anordnungen.

§ 194 BauGB definiert den Verkehrswert (Marktwert) als den Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. Die beiden Definitionen führen in der Bewertungspraxis regelmäßig zum selben Ergebnis. Der Unterschied liegt vor allem im rechtlichen Kontext: Verkehrswert ist der Fachbegriff des Bau- und Immobilienwertermittlungsrechts, gemeiner Wert der Fachbegriff des Steuerrechts. Wenn im Alltag von „tatsächlichem Immobilienwert” die Rede ist, meinen die meisten Eigentümer genau diese marktbezogene Größe.

Warum das Finanzamt den tatsächlichen Wert nicht automatisch kennt

Das Finanzamt besichtigt eine Immobilie in den seltensten Fällen persönlich. Für die typisierten Feststellungsverfahren – etwa bei der Ermittlung des Grundbesitzwerts für Erbschaft- oder Schenkungsteuer – werden stattdessen standardisierte Rechenmodelle mit pauschalen Ausgangsgrößen angewendet. Individuelle Besonderheiten eines Objekts, ein Sanierungsstau, ein ungünstiger Zuschnitt oder besondere Standortnachteile fließen dort nur ein, wenn der Steuerpflichtige sie aktiv nachweist. Der tatsächliche Wert ist damit kein Wert, den das Finanzamt „findet”, sondern ein Wert, der bei Bedarf belegt werden muss.

Typisierte Verfahren der Finanzverwaltung und ihre Grenzen

Um zu verstehen, warum ein amtlich angesetzter Wert vom tatsächlichen Immobilienwert abweichen kann, hilft ein Blick auf die drei Verfahren, mit denen die Finanzverwaltung typisiert rechnet.

Vergleichswert-, Ertrags- und Sachwertverfahren im Überblick

Warum typisierte Ansätze vom tatsächlichen Wert abweichen können

Alle drei Verfahren arbeiten mit Durchschnittswerten für eine ganze Lagegruppe oder Objektklasse. Ein konkretes Haus in Schwabach kann jedoch deutlich vom Durchschnitt abweichen – nach oben wie nach unten. Ein aufwendig modernisiertes Fachwerkhaus in der historischen Altstadt unterscheidet sich baulich erheblich von einem Reihenhaus aus den 1970er-Jahren am Stadtrand, auch wenn beide formal in dieselbe pauschale Vergleichsgruppe fallen könnten. Diese Bandbreite ist der eigentliche Grund, warum der tatsächliche Wert im Einzelfall geprüft werden sollte, bevor ein amtlich ermittelter Ansatz unkommentiert akzeptiert wird.

Bei welchen steuerlichen Anlässen der tatsächliche Wert überhaupt zählt

Nicht in jedem Verfahren lohnt sich die Frage nach dem tatsächlichen Wert gleichermaßen. Für Eigentümer in Schwabach sind vor allem drei Konstellationen praktisch relevant.

Erbschaft- und Schenkungsteuer

Bei Erbschaft und Schenkung ermittelt das Finanzamt zunächst einen Grundbesitzwert im typisierten Verfahren nach den §§ 176 ff. BewG. Erscheint dieser Wert zu hoch, kann nach § 198 BewG ein niedrigerer gemeiner Wert nachgewiesen werden. Dieser Anlass ist in der Praxis der häufigste Berührungspunkt mit dem Begriff „tatsächlicher Immobilienwert”.

Grunderwerbsteuer bei gemischten und verbilligten Übertragungen

Wird eine Immobilie zwischen Familienangehörigen unter dem Marktwert veräußert, entsteht eine sogenannte gemischte Schenkung. Der Vorgang zerfällt dann in einen entgeltlichen Teil, der grunderwerbsteuerlich relevant sein kann, und einen unentgeltlichen Teil, der der Schenkungsteuer unterliegt. Maßgeblich für diese Aufteilung ist das Verhältnis zwischen der vereinbarten Gegenleistung und dem tatsächlichen Verkehrswert der Immobilie. Bestimmte Ausnahmetatbestände nach § 3 GrEStG – etwa für Erwerbe durch den Ehegatten oder Lebenspartner sowie für Erwerbe zwischen Personen in gerader Linie – können hier zusätzlich relevant sein und sollten im Einzelfall mit steuerlicher Beratung geklärt werden.

Private Veräußerungsgeschäfte nach § 23 EStG

Wird eine nicht selbst genutzte Immobilie innerhalb der zehnjährigen Frist des § 23 EStG veräußert, kann ein Veräußerungsgewinn entstehen. Bei einer teilentgeltlichen Übertragung – etwa gegen Übernahme einer Restschuld, die unter dem tatsächlichen Verkehrswert liegt – wird der Vorgang nach der sogenannten Trennungstheorie im Verhältnis von Teilentgelt zu Verkehrswert in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt. Der Bundesfinanzhof hat diese strenge Trennungstheorie mit Urteil vom 11. März 2025 (IX R 17/24) bestätigt. Auch hier ist der tatsächliche Verkehrswert der Immobilie die zentrale Rechengröße, ohne die sich die Aufteilung nicht vornehmen lässt.

Verbilligte Übertragung innerhalb der Familie: das teilentgeltliche Geschäft im Detail

Ein besonders praxisrelevanter Fall, in dem der tatsächliche Immobilienwert unmittelbar über die steuerliche Behandlung entscheidet, ist die verbilligte Übertragung innerhalb der Familie – etwa wenn Eltern ein Haus in Schwabach an ein Kind übergeben und dafür eine Zahlung, eine Rentenverpflichtung oder die Übernahme einer Restschuld vereinbaren, die unter dem Marktwert liegt. Nach dem BMF-Schreiben vom 13. Januar 1993 gilt für solche Übertragungen im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge die Trennungstheorie: Der Erwerb wird im Verhältnis von Teilentgelt zum Verkehrswert des Wirtschaftsguts in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt.

Ohne eine belastbare Einschätzung des tatsächlichen Verkehrswerts zum Übertragungsstichtag lässt sich diese Quote nicht bestimmen – weder für die Frage, in welcher Höhe eine Schenkung vorliegt, noch für die Bemessungsgrundlage einer künftigen Abschreibung beim Übernehmer. Für Familien, die eine solche Übertragung planen, ist die Klärung des tatsächlichen Werts deshalb regelmäßig ein sinnvoller erster Schritt, bevor Vertragsdetails wie Zahlungshöhe oder Übernahmebeträge endgültig festgelegt werden.

Rechtliche Grundlagen im Zusammenspiel: § 9 BewG, § 194 BauGB und § 198 BewG

Die drei zentralen Normen greifen ineinander: § 9 BewG liefert die steuerliche Grunddefinition des gemeinen Werts, § 194 BauGB die inhaltlich sehr ähnliche Definition des Verkehrswerts aus dem Immobilienwertermittlungsrecht, und § 198 BewG eröffnet den verfahrensrechtlichen Weg, wie ein von der typisierten Feststellung abweichender – niedrigerer – Wert gegenüber dem Finanzamt nachgewiesen werden kann. § 198 Abs. 1 BewG erlaubt den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts, wenn der typisiert ermittelte Wert über dem tatsächlichen Wert liegt. § 198 Abs. 2 BewG nennt als möglichen Nachweis das Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses nach §§ 192 ff. BauGB oder das Gutachten einer Person, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle für die Grundstückswertermittlung bestellt oder zertifiziert worden ist. § 198 Abs. 3 BewG lässt ergänzend einen innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielten Kaufpreis als Nachweis zu, sofern sich die maßgeblichen Verhältnisse gegenüber dem Stichtag nicht wesentlich verändert haben.

Wichtig für Eigentümer in Schwabach: Die Vorlage eines Gutachtens verpflichtet das Finanzamt nicht dazu, den darin ermittelten Wert unbesehen zu übernehmen. Die Finanzverwaltung prüft die Herleitung inhaltlich auf Plausibilität und methodische Nachvollziehbarkeit. Ein sorgfältig aufgebautes, in sich widerspruchsfreies Gutachten kann diese Prüfung erleichtern – eine Zusicherung eines bestimmten Ergebnisses kann seriös nicht gegeben werden.

Nachweis des tatsächlichen Werts gegenüber dem Finanzamt

Gutachten nach § 198 BewG

Ein Gutachten zum Nachweis des tatsächlichen (niedrigeren) gemeinen Werts sollte den Bewertungsstichtag klar benennen, den Bewertungsanlass nachvollziehbar darstellen und die Wahl des Wertermittlungsverfahrens begründen. Ein Vollgutachten dokumentiert sämtliche Grundlagen und Berechnungsschritte ausführlich und bietet regelmäßig die höchste Nachvollziehbarkeit; ein Kurzgutachten kann für weniger komplexe Sachverhalte ausreichen, sofern die zentralen Wertermittlungsschritte weiterhin enthalten sind. Eine bloße Stellungnahme ohne nachvollziehbare Herleitung ist demgegenüber in aller Regel kein geeigneter Nachweis im Sinne des § 198 BewG.

Zeitnaher Kaufpreis als Alternative

Liegt ein innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielter Kaufpreis vor, kann dieser unter Umständen anstelle eines vollständigen Gutachtens als Nachweis dienen. Voraussetzung ist, dass sich die für den Kaufpreis maßgeblichen Verhältnisse gegenüber dem Bewertungsstichtag nicht wesentlich verändert haben – etwa weil zwischenzeitlich keine grundlegende Sanierung oder Umnutzung stattgefunden hat.

Typische Denkfehler beim Nachweis

In der Praxis führen vor allem drei Missverständnisse zu vermeidbaren Problemen: erstens die Annahme, ein beliebiges Wertgutachten genüge automatisch als Nachweis, unabhängig von Qualifikation und methodischer Tiefe; zweitens die Verwechslung unterschiedlicher Bewertungsanlässe, etwa wenn ein für die Erbschaftsteuer erstelltes Gutachten unverändert für eine spätere Kaufpreisaufteilung verwendet werden soll; und drittens die verspätete Beauftragung, wenn Einspruchs- oder Antragsfristen bereits laufen und für ein sorgfältig erstelltes Gutachten kaum noch Zeit bleibt.

Schwabach als Bewertungsstandort: Lage, Bausubstanz und Zuständigkeiten

Schwabach ist eine kreisfreie Stadt in Mittelfranken im unmittelbaren Umland von Nürnberg und historisch vor allem für ihre Goldschlägerei-Tradition sowie die gut erhaltene Altstadt mit Fachwerkbebauung rund um Marktplatz und Rathaus bekannt. Der Gebäudebestand ist entsprechend heterogen: historische Altstadthäuser mit Fachwerk und individuellem Sanierungszustand treffen auf Siedlungsbebauung der Nachkriegsjahrzehnte und neuere Wohnquartiere am Stadtrand. Diese Bandbreite an Baualtersklassen und Zuständen ist ein wesentlicher Grund, warum pauschale, typisierte Bewertungsansätze den tatsächlichen Wert einzelner Objekte in Schwabach nur eingeschränkt abbilden können.

Für die steuerliche Bewertung von Immobilien in Schwabach ist seit dem 1. Januar 2026 das neu gebildete Finanzamt Mittelfranken-Ost zuständig, das aus dem Zusammenschluss der bisherigen Finanzämter Erlangen, Hersbruck, Hilpoltstein und Schwabach hervorgegangen ist und unter anderem für die kreisfreien Städte Erlangen und Schwabach sowie die Landkreise Erlangen-Höchstadt, Nürnberger Land und Roth zuständig ist. Am bisherigen Standort Schwabach besteht weiterhin eine Dienststelle. Für Bodenrichtwerte und Vergleichsfaktoren ist der zuständige Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Bereich Schwabach verantwortlich; aktuelle Bodenrichtwerte lassen sich über das Bayerische Landesamt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung (BORIS Bayern) recherchieren.

Ablauf und Kosten einer Begutachtung des tatsächlichen Immobilienwerts

Von der Anfrage zum Ortstermin

Im Erstgespräch werden Bewertungsanlass, maßgeblicher Stichtag, Objektart und – sofern bereits vorhanden – ein amtlich angesetzter Wert besprochen. Auf dieser Grundlage lässt sich eine erste Einschätzung geben, ob eine relevante Abweichung zum tatsächlichen Wert plausibel erscheint. Für die eigentliche Bewertung werden unter anderem Grundbuchauszug, Lageplan, Grundrisse sowie Angaben zu Baujahr und Modernisierungen benötigt; bei vermieteten Objekten zusätzlich Angaben zu Mieteinnahmen und Nebenkosten. Beim anschließenden Ortstermin werden Zustand, Ausstattung und besondere Merkmale des Objekts erfasst und dokumentiert.

Auswertung und Übergabe

Nach dem Ortstermin folgt die Ausarbeitung des Gutachtens: Auswahl und Begründung des Wertermittlungsverfahrens, nachvollziehbare Berechnung sowie Zusammenfassung des Ergebnisses. Das fertige Gutachten wird dem Eigentümer übergeben und kann anschließend – meist über die Steuerberatung oder direkt durch den Eigentümer – im laufenden Verfahren beim zuständigen Finanzamt eingereicht werden.

Wovon die Kosten abhängen

Ohne eine bestätigte, aktuelle Preisliste lassen sich an dieser Stelle keine konkreten Beträge nennen. Die Kosten für eine Begutachtung des tatsächlichen Immobilienwerts richten sich in der Praxis nach der Objektart und -größe, der Anzahl der zu bewertenden Einheiten, dem konkreten Bewertungsanlass, dem Umfang bereits vorliegender Unterlagen sowie dem Aufwand für den Ortstermin und dem gewählten Detaillierungsgrad des Gutachtens. Die konkreten Kosten lassen sich nach einer kurzen Prüfung der Immobilie und des Bewertungsanlasses einschätzen.

Restnutzungsdauer und Kaufpreisaufteilung: verwandte Bewertungsanlässe mit eigener Wertlogik

Neben dem Nachweis des tatsächlichen gemeinen Werts gibt es weitere, eigenständige Bewertungsanlässe, die häufig verwechselt werden. Ein Gutachten zur Restnutzungsdauer dient der Ermittlung einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer des Gebäudes nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG als Grundlage für eine höhere jährliche Abschreibung. Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 28. Juli 2021 (IX R 25/19) entschieden, dass sich Steuerpflichtige jeder Darlegungsmethode bedienen können, die im Einzelfall Rückschlüsse auf die maßgeblichen Determinanten – technischen Verschleiß, wirtschaftliche Entwertung oder rechtliche Nutzungsbeschränkungen – zulässt. Mit Schreiben vom 1. Dezember 2025 hat das Bundesministerium der Finanzen seine frühere, deutlich strengere Verwaltungsanweisung vom 22. Februar 2023 aufgehoben; die Anforderungen an den Nachweis richten sich seither wieder stärker nach den Grundsätzen der Rechtsprechung, ohne dass ein bestimmtes Ergebnis oder eine bestimmte Steuerersparnis daraus abgeleitet werden kann.

Eine Kaufpreisaufteilung betrifft demgegenüber die Aufteilung eines Gesamtkaufpreises auf Grund und Boden einerseits und Gebäude andererseits – ebenfalls relevant für die Bemessungsgrundlage der Abschreibung, aber ein inhaltlich eigenständiger Bewertungsanlass. Wer unsicher ist, welcher Anlass im eigenen Fall einschlägig ist, sollte dies im Erstgespräch klären, statt vorschnell die falsche Art von Gutachten zu beauftragen.

Vereinfachtes Beispiel: Verbilligte Übertragung eines Hauses in Schwabach an ein Kind

Das folgende Beispiel ist frei konstruiert und dient ausschließlich der Veranschaulichung – es beschreibt keinen echten Fall. Eltern in Schwabach möchten ihr Einfamilienhaus im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge an ihre Tochter übergeben. Die Tochter übernimmt dafür die noch bestehende Restschuld eines Immobiliendarlehens, die deutlich unter dem geschätzten Marktwert des Hauses liegt. Damit klar ist, welcher Anteil der Übertragung als entgeltlich und welcher als unentgeltlich gilt, wird zunächst der tatsächliche Verkehrswert des Hauses zum vorgesehenen Übertragungsstichtag durch eine sachverständige Begutachtung ermittelt. Im Erstgespräch werden Stichtag und Anlass geklärt, anschließend Grundbuchauszug, Grundrisse und Modernisierungsnachweise zusammengestellt. Beim Ortstermin werden Zustand und Ausstattung dokumentiert. Auf Basis des ermittelten Werts lässt sich anschließend das Verhältnis von übernommener Restschuld zu Verkehrswert bestimmen – eine Berechnung, die weder die Familie noch die Steuerberatung ohne einen belastbaren Wertansatz seriös vornehmen könnten.

Häufige Fragen zum tatsächlichen Immobilienwert beim Finanzamt in Schwabach

Was ist der Unterschied zwischen dem tatsächlichen Immobilienwert und dem vom Finanzamt angesetzten Wert?

Der tatsächliche Immobilienwert entspricht dem Preis, der bei einer realistischen, objektbezogenen Betrachtung am Markt erzielt werden könnte. Der vom Finanzamt zunächst angesetzte Wert stammt dagegen häufig aus einem typisierten Verfahren mit pauschalen Ausgangsgrößen, das individuelle Besonderheiten der Immobilie nur eingeschränkt berücksichtigt.

Ist der tatsächliche Immobilienwert dasselbe wie der Verkehrswert?

Im Ergebnis meistens ja. Die Definitionen von gemeinem Wert (§ 9 BewG) und Verkehrswert (§ 194 BauGB) ähneln sich inhaltlich stark, sodass ein nach anerkannten Grundsätzen ermittelter Verkehrswert regelmäßig auch als tatsächlicher, steuerlich relevanter Wert herangezogen werden kann.

Muss ich den vom Finanzamt angesetzten Wert immer hinnehmen?

Nein. Erscheint der angesetzte Wert im Vergleich zum tatsächlichen Marktwert zu hoch, kann nach § 198 BewG ein niedrigerer gemeiner Wert nachgewiesen werden – etwa durch ein methodisch nachvollziehbares Gutachten oder einen zeitnah erzielten Kaufpreis.

Welche Rolle spielt der tatsächliche Wert bei einer verbilligten Übertragung innerhalb der Familie?

Bei einer verbilligten Übertragung wird der Vorgang im Verhältnis von Gegenleistung zum tatsächlichen Verkehrswert in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt. Ohne eine belastbare Einschätzung des Verkehrswerts lässt sich diese Aufteilung nicht vornehmen.

Welches Finanzamt ist für Immobilien in Schwabach zuständig?

Seit dem 1. Januar 2026 ist das neu gebildete Finanzamt Mittelfranken-Ost zuständig, das aus dem Zusammenschluss der bisherigen Finanzämter Erlangen, Hersbruck, Hilpoltstein und Schwabach hervorgegangen ist. Am bisherigen Standort Schwabach besteht weiterhin eine Dienststelle.

Reicht ein einfaches Kurzgutachten als Nachweis gegenüber dem Finanzamt aus?

Ein Kurzgutachten kann für weniger komplexe Sachverhalte ausreichen, sofern es die zentralen Wertermittlungsschritte nachvollziehbar enthält. Eine bloße Stellungnahme ohne nachvollziehbare Herleitung ist demgegenüber in aller Regel kein geeigneter Nachweis im Sinne des § 198 BewG.

Kann statt eines Gutachtens auch ein erzielter Kaufpreis als Nachweis dienen?

Ja. Nach § 198 Abs. 3 BewG kann ein innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielter Kaufpreis als Nachweis dienen, sofern sich die maßgeblichen Verhältnisse gegenüber dem Stichtag nicht wesentlich verändert haben.

Ist ein Gutachten zum tatsächlichen Wert dasselbe wie ein Restnutzungsdauergutachten?

Nein. Ein Restnutzungsdauergutachten dient der Ermittlung einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG für eine höhere Abschreibung und ist ein eigenständiger Bewertungsanlass, kein Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts.

Wie lange dauert es, bis der tatsächliche Wert einer Immobilie in Schwabach ermittelt ist?

Eine pauschale Zeitangabe lässt sich seriös nicht nennen, da der Aufwand vom Bewertungsanlass, der Vollständigkeit der Unterlagen und dem Umfang des Objekts abhängt. Im Erstgespräch lässt sich der voraussichtliche zeitliche Rahmen für den konkreten Fall einschätzen.

Was passiert, wenn der tatsächliche Wert nicht nachgewiesen wird?

Ohne Nachweis bleibt der typisiert ermittelte Wert bestehen und wird der weiteren steuerlichen Bewertung zugrunde gelegt, selbst wenn dieser Wert über dem tatsächlichen Marktwert der Immobilie liegt.

Nächste Schritte für Eigentümer in Schwabach

Wer in Schwabach mit einem amtlich angesetzten Wert konfrontiert ist, der höher erscheint als der tatsächliche Marktwert der Immobilie, sollte zunächst den maßgeblichen Bewertungsstichtag sowie geltende Fristen – etwa für einen Einspruch oder eine Erklärung – prüfen. Im nächsten Schritt empfiehlt sich ein Erstgespräch mit einem nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen, um Bewertungsanlass, verfügbare Unterlagen und die Erfolgsaussichten einer Begutachtung realistisch einzuordnen. Bei steuerlichen oder rechtlichen Detailfragen – etwa zur konkreten Fristberechnung, zur Aufteilung bei einer verbilligten Übertragung oder zur steuerlichen Behandlung im Einzelfall – sollte zusätzlich die zuständige Steuerberatung oder Rechtsanwaltskanzlei hinzugezogen werden, da KTC Immobilien als Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung tätig ist und keine Rechts- oder Steuerberatung erbringt.

Über den Experten: Kenneth Kooter B.A.

Kenneth Kooter ist zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung und bei KTC Immobilien für professionelle Immobilienbewertungen tätig. Seine Tätigkeit umfasst unter anderem Verkehrswertgutachten sowie Bewertungen für unterschiedliche private, steuerliche und wirtschaftliche Bewertungsanlässe. Er ist als Sachverständiger für Immobilienbewertung nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert. KTC Immobilien ist insbesondere in Regensburg, Deggendorf, Nürnberg und weiteren Regionen Bayerns tätig.