Nachweis niedrigerer gemeiner Wert § 198 BewG Haar: Wenn der Steuerwert vom tatsächlichen Immobilienwert abweicht

Wenn das Finanzamt für eine Immobilie in Haar im Rahmen einer Erbschaft, einer Schenkung oder einer sonstigen steuerlichen Bewertung einen Grundbesitzwert festsetzt, beruht dieser Wert auf typisierten, pauschalierenden Verfahren des Bewertungsgesetzes. Diese Verfahren bilden die individuellen Besonderheiten eines konkreten Objekts nicht immer zutreffend ab und führen in der Praxis nicht selten zu einem Wertansatz, der über dem tatsächlich erzielbaren Marktwert liegt. Für diesen Fall sieht § 198 BewG ausdrücklich die Möglichkeit vor, einen niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen. Immobilienbewertung Michael Hercog erstellt Gutachten zum Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts für Eigentümer, Erben und Beschenkte in Haar, wo sich zugleich einer der veröffentlichten Standorte des Sachverständigenbüros befindet.

Das Wichtigste in Kürze

• Das Finanzamt ermittelt den steuerlichen Grundbesitzwert mit typisierten Verfahren des Bewertungsgesetzes, die individuelle Objektmerkmale nicht vollständig berücksichtigen.
• Nach § 198 Abs. 2 BewG kann regelmäßig auch das Gutachten einer Person als Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts dienen, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle für die Grundstückswertermittlung bestellt oder zertifiziert worden ist.
• Haar ist neben München und Grasbrunn einer der drei veröffentlichten Standorte von Immobilienbewertung Michael Hercog.
• Michael Hercog ist als Sachverständiger für Immobilienbewertung nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert.
• Typische Anlässe für den Nachweis sind Erbschaft, Schenkung und sonstige steuerliche Bewertungsanlässe, bei denen der vom Finanzamt angesetzte Wert infrage gestellt werden soll.
• Honorare richten sich nach Stundensatz und Aufwand beziehungsweise nach einem vorab vereinbarten Festhonorar, eine konkrete Gesamtsumme lässt sich erst nach Prüfung des Einzelfalls einschätzen.

Was regelt § 198 BewG und was bedeutet “niedrigerer gemeiner Wert”?

Der gemeine Wert ist im Bewertungsrecht der Wert, der bei einer Veräußerung im gewöhnlichen Geschäftsverkehr unter Berücksichtigung der tatsächlichen Beschaffenheit, der Lage und der sonstigen den Wert beeinflussenden Umstände zu erzielen wäre. Für steuerliche Zwecke, insbesondere bei Erbschaft- und Schenkungsteuer, ermittelt das Finanzamt diesen Wert jedoch nicht individuell, sondern über die typisierten Bewertungsverfahren des Bewertungsgesetzes. Diese Verfahren arbeiten mit statistischen Vergleichswerten, pauschalierten Baujahresabschreibungen und standardisierten Vervielfältigern. Sie sind bewusst so angelegt, dass sie in einer Vielzahl von Fällen praktikabel anwendbar sind, nicht so, dass sie jede Einzelsituation exakt abbilden.

Weicht der so ermittelte Grundbesitzwert von der tatsächlichen Marktsituation der Immobilie ab, räumt der Gesetzgeber in § 198 BewG ausdrücklich das Recht ein, einen niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen. Dieser Nachweis setzt an die Stelle des typisierten Rechenwerts eine objektbezogene Bewertung, die die tatsächlichen Eigenschaften der konkreten Immobilie in Haar berücksichtigt.

Wie das Finanzamt den Grundbesitzwert typisiert ermittelt

Je nach Art der Immobilie wendet die Finanzverwaltung eines von drei standardisierten Verfahren an. Alle drei Verfahren sind Rechenverfahren mit festen Parametern und berücksichtigen Besonderheiten des Einzelobjekts nur in begrenztem Umfang.

Vergleichswertverfahren

Beim Vergleichswertverfahren wird der Wert einer Wohnung oder eines Hauses in der Regel aus Verkaufspreisen vergleichbarer Objekte oder aus Vergleichsfaktoren der Gutachterausschüsse abgeleitet. Das Verfahren funktioniert gut, wenn ausreichend vergleichbare Verkaufsfälle vorliegen. Bei individuellen Besonderheiten, etwa einem ungewöhnlichen Grundrissformat, einem erheblichen Sanierungsstau oder einer untypischen Grundstücksform, bildet der statistische Vergleichswert die tatsächliche Marktsituation oft nur unzureichend ab.

Ertragswertverfahren

Für vermietete oder grundsätzlich zur Vermietung geeignete Objekte kommt häufig das Ertragswertverfahren zur Anwendung. Es rechnet mit einem kapitalisierten Reinertrag auf Basis von Bodenwert, Liegenschaftszins und pauschalierter Restnutzungsdauer. Weist ein Gebäude jedoch eine tatsächlich kürzere Restnutzungsdauer auf als in den typisierten Tabellen unterstellt, oder liegt die erzielte Miete deutlich unter oder über dem ortsüblichen Niveau, kann der typisierte Ertragswert erheblich vom tatsächlichen Marktwert abweichen.

Sachwertverfahren

Bei eigengenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern sowie bei Objekten, für die keine ausreichenden Vergleichswerte vorliegen, wird regelmäßig das Sachwertverfahren angewendet. Es ermittelt den Wert über pauschalierte Herstellungskosten je Quadratmeter Brutto-Grundfläche, eine typisierte Alterswertminderung und eine Marktanpassung über einen Sachwertfaktor. Ein individueller Modernisierungsgrad, eine vom Baujahr abweichende tatsächliche Bausubstanz oder besondere Ausstattungsmerkmale werden dabei nur eingeschränkt erfasst.

Warum typisierte Verfahren den tatsächlichen Wert einer Immobilie in Haar oft nicht treffen

Die drei beschriebenen Verfahren sind für den Massenvollzug der Besteuerung konzipiert und müssen eine sehr große Zahl unterschiedlicher Objekte mit vertretbarem Verwaltungsaufwand bewerten. Das führt systembedingt dazu, dass Besonderheiten eines einzelnen Objekts in Haar nicht immer berücksichtigt werden können, etwa ein überdurchschnittlicher Sanierungsrückstand, eine erschwerte Erschließungssituation, Lärm- oder Geruchsimmissionen, eine ungünstige Grundstückszuschneidung oder rechtliche Belastungen wie Wegerechte und Nutzungsbeschränkungen. Auch ein tatsächlich schlechterer Erhaltungszustand des Gebäudes als in den typisierten Tabellen angenommen bleibt im standardisierten Verfahren häufig unberücksichtigt.

In solchen Fällen kann der vom Finanzamt angesetzte Grundbesitzwert deutlich über dem tatsächlich im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbaren Preis liegen. Für Eigentümer, Erben und Beschenkte bedeutet das eine potenziell zu hohe Steuerlast, wenn kein Gegennachweis erfolgt. Umgekehrt ist festzuhalten, dass ein niedrigerer gemeiner Wert nicht automatisch unterstellt werden kann, sondern im Einzelfall methodisch nachvollziehbar belegt werden muss.

Das Sachverständigengutachten nach § 198 Abs. 2 BewG als Nachweis

Nach § 198 Abs. 2 BewG kann regelmäßig auch das Gutachten einer Person als Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts dienen, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle für die Grundstückswertermittlung bestellt oder zertifiziert worden ist. Michael Hercog ist als Sachverständiger für Immobilienbewertung nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert und erstellt auf dieser Grundlage Gutachten, die als Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts gegenüber dem Finanzamt vorgelegt werden können.

Ein solches Gutachten ersetzt die typisierte Rechnung des Finanzamts durch eine objektbezogene, methodisch dokumentierte Wertermittlung, die die konkreten Eigenschaften, den Zustand und die Lage der Immobilie berücksichtigt. Dabei ist wichtig: Ein Gutachten eines zertifizierten Sachverständigen kann eine wichtige Entscheidungsgrundlage für das Finanzamt darstellen, eine pauschale automatische Anerkennung jedes Einzelergebnisses gibt es jedoch nicht. Das Finanzamt prüft das vorgelegte Gutachten im jeweiligen Einzelfall.

Immobilienbewertung Michael Hercog mit Standort in Haar

Anders als in vielen Orten des Münchner Umlands, in denen Michael Hercog ausschließlich im Rahmen seines Tätigkeitsgebiets aktiv ist, befindet sich in Haar, Am See 31, einer der drei veröffentlichten Standorte von Immobilienbewertung Michael Hercog. Neben München und Grasbrunn ist Haar damit einer der Orte, an denen das Sachverständigenbüro unmittelbar vor Ort vertreten ist.

Lage und Immobilienmarkt in Haar

Haar liegt im Osten des Landkreises München und grenzt unmittelbar an die Landeshauptstadt an. Die Gemeinde ist über die S-Bahn-Linien S4 und S6 an München angebunden, was sie sowohl für Berufspendler als auch für Familien, die mehr Wohnraum als innerstädtisch suchen, attraktiv macht. Diese Nachfragesituation prägt auch die Bewertungspraxis: Objekte in guter Lage nahe der S-Bahn-Station werden am Markt tendenziell anders eingeschätzt als Objekte in Randlagen der Gemeinde, was bei einer individuellen Bewertung berücksichtigt werden muss und in pauschalierten Verfahren nicht immer ausreichend abgebildet wird.

Objektarten in Haar und ihre Bewertungsbesonderheiten

In Haar finden sich sowohl freistehende Einfamilienhäuser und Doppelhaushälften aus unterschiedlichen Bauepochen als auch Eigentumswohnungen in mehrgeschossigen Wohnanlagen. Bei älteren Einfamilienhäusern spielt häufig der tatsächliche Modernisierungsgrad eine entscheidende Rolle, etwa bei Dach, Fenstern, Heizungstechnik und Elektroinstallation. Bei Eigentumswohnungen wirken sich zusätzlich der Zustand des Gemeinschaftseigentums, die Instandhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft und etwaige anstehende Sanierungsmaßnahmen auf den tatsächlichen Wert aus. Diese objektspezifischen Faktoren lassen sich in einem individuellen Gutachten berücksichtigen, in den typisierten Verfahren des Bewertungsgesetzes dagegen nur begrenzt.

Typische Anlässe für den Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts in Haar

Der Nachweis nach § 198 BewG wird in der Praxis vor allem in folgenden Konstellationen relevant:

• Erbschaft: Nach dem Tod eines Angehörigen setzt das Finanzamt für eine im Nachlass befindliche Immobilie in Haar einen Grundbesitzwert als Grundlage für die Erbschaftsteuer fest. Erben können diesem Wert einen niedrigeren gemeinen Wert entgegenhalten.
• Schenkung: Bei der vorweggenommenen Erbfolge oder sonstigen Schenkungen von Immobilienvermögen gilt für die Schenkungsteuer dieselbe Nachweismöglichkeit wie bei der Erbschaftsteuer.
• Erbengemeinschaften: Bei mehreren Erben kann eine fundierte Wertermittlung zusätzlich als sachliche Grundlage für eine Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft dienen.
• Nachträgliche Prüfung von Steuerbescheiden: Wird ein bereits ergangener Steuerbescheid als zu hoch angesetzt empfunden, kann ein Gutachten die fachliche Grundlage für die weitere Vorgehensweise gegenüber dem Finanzamt liefern.

In allen Fällen ersetzt das Gutachten keine individuelle steuerliche oder rechtliche Beratung. Für die verfahrensrechtliche Einordnung, insbesondere für Fristen und die konkrete Kommunikation mit dem Finanzamt, empfiehlt sich zusätzlich die Abstimmung mit einem Steuerberater oder Rechtsanwalt.

Ablauf einer Begutachtung zum Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts

Am Anfang steht ein Erstgespräch, in dem der konkrete Bewertungsanlass, der vorliegende Steuerbescheid beziehungsweise Feststellungsbescheid und die wesentlichen Objektdaten der Immobilie in Haar erfasst werden. Darauf folgt in der Regel eine Besichtigung vor Ort, bei der Zustand, Ausstattung, Modernisierungsgrad und etwaige wertrelevante Besonderheiten dokumentiert werden. Parallel werden die vorhandenen Unterlagen gesichtet und ausgewertet.

Auf dieser Grundlage wird die Immobilie nach dem für die jeweilige Objektart und den Bewertungsanlass sachgerechten Verfahren bewertet. Das Ergebnis wird in einem nachvollziehbaren, schriftlichen Gutachten dokumentiert, das die angewendete Methodik, die berücksichtigten Objektmerkmale und die Herleitung des Werts darstellt. Dieses Gutachten kann anschließend dem Finanzamt als Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts vorgelegt werden.

Welche Unterlagen werden für den Nachweis benötigt?

Für eine fundierte Bewertung werden üblicherweise folgende Unterlagen benötigt:

• Aktueller Grundbuchauszug
• Lageplan beziehungsweise Flurkarte
• Vorhandene Baupläne und Baubeschreibung
• Der vom Finanzamt erlassene Feststellungs- oder Steuerbescheid, soweit bereits vorhanden
• Nachweise zu durchgeführten Modernisierungen und Sanierungen
• Bei vermieteten Objekten: Mietverträge und Angaben zu den erzielten Mieteinnahmen
• Bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung, aktuelle Protokolle der Eigentümerversammlung und Angaben zur Instandhaltungsrücklage

Liegen einzelne Unterlagen nicht vollständig vor, lässt sich im Rahmen des Erstgesprächs klären, welche davon beschafft werden müssen und welche sich gegebenenfalls über öffentliche Register oder die zuständige Verwaltung nachreichen lassen.

Honorar und Kosten für ein Gutachten nach § 198 BewG

Für die Erstellung von Gutachten wird üblicherweise ein Stundensatz von 196,00 Euro zzgl. 19 Prozent Mehrwertsteuer sowie bei Anfahrten eine Kilometerpauschale von 0,80 Euro zzgl. Mehrwertsteuer zugrunde gelegt. In der Praxis wird meist im Vorfeld ein Festhonorar vereinbart, das sich nach Gutachtenform, Objektart und -größe, Rechten und Lasten, Zustand, Unterlagenumfang und dem zu erwartenden Aufwand richtet. Eine pauschale Gesamtsumme für ein Gutachten lässt sich daher nicht seriös im Voraus nennen. Die konkreten Kosten beziehungsweise ein mögliches Festhonorar lassen sich nach einer kurzen Prüfung der Immobilie, der Unterlagen und des Bewertungsanlasses einschätzen.

Was ein Gutachten nicht leisten kann: fachliche und rechtliche Abgrenzung

Ein Gutachten zum Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts ist eine wertermittlungstechnische Leistung. Es ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung und trifft keine verbindliche Aussage darüber, wie das Finanzamt im konkreten Einzelfall abschließend entscheidet. Für die verfahrensrechtliche Begleitung, etwa die Formulierung eines Einspruchs oder die Fristenwahrung, ist zusätzlich ein Steuerberater oder Rechtsanwalt hinzuzuziehen.

Ebenso wichtig ist die fachliche Abgrenzung der Tätigkeit selbst: Immobilienbewertung Michael Hercog erstellt Wertgutachten für Immobilien, ist jedoch kein Bausachverständiger für akute Bauschäden und übernimmt keine bautechnische Baubegleitung von Neubauten. Bestehen an einer Immobilie in Haar konkrete bautechnische Mängel oder Schäden, ist hierfür ein entsprechend spezialisierter Bausachverständiger der richtige Ansprechpartner.

Häufige Fragen

Was bedeutet “niedrigerer gemeiner Wert” im Sinne von § 198 BewG?

Der gemeine Wert ist der Wert, der bei einer Veräußerung im gewöhnlichen Geschäftsverkehr unter Berücksichtigung der tatsächlichen Beschaffenheit, Lage und sonstigen wertbeeinflussenden Umstände erzielbar wäre. Ist dieser tatsächliche Wert niedriger als der vom Finanzamt typisiert ermittelte Grundbesitzwert, kann er nach § 198 BewG nachgewiesen werden.

Wer kann in Haar ein Gutachten nach § 198 Abs. 2 BewG erstellen?

Nach § 198 Abs. 2 BewG kann regelmäßig das Gutachten einer Person als Nachweis dienen, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle für die Grundstückswertermittlung bestellt oder zertifiziert worden ist. Michael Hercog ist entsprechend zertifiziert.

Erkennt das Finanzamt ein solches Gutachten automatisch an?

Ein Gutachten eines nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen kann eine wichtige Entscheidungsgrundlage für das Finanzamt darstellen. Eine pauschale, automatische Anerkennung jedes Ergebnisses gibt es dabei nicht, da das Finanzamt das vorgelegte Gutachten im Einzelfall prüft.

Welches Bewertungsverfahren wird bei meiner Immobilie in Haar angewendet?

Das sachgerechte Verfahren richtet sich nach der Objektart. Für Eigentumswohnungen und Reihenhäuser kommt häufig das Vergleichswertverfahren in Betracht, für vermietete Objekte oft das Ertragswertverfahren und für selbstgenutzte Ein- und Zweifamilienhäuser häufig das Sachwertverfahren. Welches Verfahren im konkreten Fall sachgerecht ist, wird im Rahmen der Begutachtung geprüft.

Spielt die Nähe zur S-Bahn-Station in Haar eine Rolle für den Wert einer Immobilie?

Die Lage innerhalb der Gemeinde, einschließlich der Nähe zu einer S-Bahn-Anbindung, kann sich auf die Nachfrage und damit auf den erzielbaren Wert auswirken. Wie stark sich dieser Faktor im Einzelfall auswirkt, hängt von der konkreten Immobilie und der sonstigen Marktlage ab.

Wie lange dauert die Erstellung eines Gutachtens?

Die Dauer hängt von Objektart, Umfang der vorliegenden Unterlagen und der Terminfindung für die Besichtigung ab. Eine pauschale Bearbeitungszeit lässt sich seriös nicht vorab zusagen, im Erstgespräch kann jedoch eine Einschätzung zum zeitlichen Rahmen erfolgen.

Was kostet ein Gutachten zum Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts?

Üblicherweise wird mit einem Stundensatz von 196,00 Euro zzgl. 19 Prozent Mehrwertsteuer und Fahrtkosten von 0,80 Euro pro Kilometer zzgl. Mehrwertsteuer gearbeitet, häufig wird jedoch vorab ein Festhonorar vereinbart. Eine konkrete Gesamtsumme lässt sich erst nach Prüfung des Einzelfalls nennen.

Ersetzt das Gutachten eine steuerliche Beratung?

Nein. Das Gutachten liefert die wertermittlungstechnische Grundlage für den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts. Für die verfahrensrechtliche Begleitung gegenüber dem Finanzamt, etwa Fristen und die Formulierung eines Einspruchs, ist ein Steuerberater oder Rechtsanwalt hinzuzuziehen.

Ist Michael Hercog auch für akute Bauschäden an einer Immobilie in Haar zuständig?

Nein. Die Tätigkeit umfasst die Immobilienbewertung und Verkehrswertermittlung, nicht die bautechnische Begutachtung akuter Bauschäden oder die Baubegleitung von Neubauten.

Hat Michael Hercog ein Büro in Haar?

Ja. Neben München und Grasbrunn gehört Haar, Am See 31, zu den drei veröffentlichten Standorten von Immobilienbewertung Michael Hercog.

Lohnt sich ein Gutachten auch bei vergleichsweise kleinen Objekten wie einer Eigentumswohnung?

Ob sich ein Gutachten lohnt, hängt vom Einzelfall ab, insbesondere vom Unterschied zwischen dem vom Finanzamt angesetzten Wert und dem tatsächlich zu erwartenden Marktwert sowie von der steuerlichen Auswirkung dieser Differenz. Eine pauschale Aussage dazu ist nicht möglich, eine Einschätzung ist jedoch im Erstgespräch möglich.

Nächste Schritte: Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts in Haar klären

Wer in Haar einen vom Finanzamt angesetzten Grundbesitzwert für zu hoch hält, sollte zunächst den vorliegenden Bescheid und die zugrunde gelegten Objektmerkmale sichten und prüfen, ob die typisierten Annahmen des Bewertungsgesetzes die tatsächliche Situation des Objekts zutreffend abbilden. Im nächsten Schritt kann ein individuelles Gutachten zum Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 BewG sinnvoll sein. Immobilienbewertung Michael Hercog unterstützt Eigentümer, Erben und Beschenkte in Haar und im weiteren Münchner Umland bei der nachvollziehbaren Wertermittlung ihrer Immobilie. Michael Hercog ist als Sachverständiger für Immobilienbewertung nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert. Telefon: +49 89 829 88 059, E-Mail: info@immobewertung-hercog.de. Weitere Einordnungen zum Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts finden sich in den Beiträgen zum Immobiliengutachten § 198 BewG in Erding und zum Gutachten § 198 BewG in Poing sowie auf der Startseite von Immobilienbewertung Michael Hercog.

Michael Hercog ist zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung und im Rahmen von Immobilienbewertung Michael Hercog für professionelle Immobilienbewertungen und Gutachten tätig. Seine Tätigkeit umfasst unter anderem Verkehrswertgutachten sowie Bewertungen für private, steuerliche, erbrechtliche und wirtschaftliche Bewertungsanlässe. Er ist als Sachverständiger für Immobilienbewertung nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert. Auf dem bestehenden Unternehmensauftritt wird eine Tätigkeit von über 15 Jahren kommuniziert. Immobilienbewertung Michael Hercog ist insbesondere in München und im Münchner Umland tätig. Veröffentlichte Standorte befinden sich in München, Grasbrunn und Haar.