Immobilienbewertung Schenkung Planegg: Immobilienwert für die vorweggenommene Erbfolge

Wer eine Immobilie in Planegg zu Lebzeiten an Kinder, den Ehepartner oder andere nahe Angehörige übertragen möchte, kommt an einer Frage nicht vorbei: Welchen Wert setzt das Finanzamt für die Schenkungsteuer an, und lässt sich dieser Wert im Einzelfall nachvollziehbar belegen? Dieser Beitrag ordnet die steuerlichen Grundlagen einer Immobilienschenkung ein, erklärt die typisierte Wertermittlung des Finanzamts, die Freibeträge nach dem Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz sowie den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts durch ein Sachverständigengutachten.

Das Wichtigste in Kürze

• Für die Schenkungsteuer setzt das Finanzamt zunächst einen typisierten Grundstückswert an, der häufig vom tatsächlich erzielbaren Verkehrswert abweicht.
• Nach § 198 Abs. 2 BewG kann ein niedrigerer gemeiner Wert durch ein Gutachten eines entsprechend bestellten oder zertifizierten Sachverständigen nachgewiesen werden.
• Freibeträge nach § 16 ErbStG gelten pro Erwerber und alle zehn Jahre neu (§ 14 ErbStG) – das eröffnet bei rechtzeitiger Planung Gestaltungsspielraum.
• Nießbrauch, Wohnrecht oder eine vereinbarte Rentenlast wirken sich auf den steuerlich relevanten Wert einer Schenkung aus und sollten vor der Übertragung durchgerechnet werden.
• Michael Hercog ist als Sachverständiger für Immobilienbewertung nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert und erstellt Gutachten für Eigentümer in Planegg und im Münchner Umland.

Immobilienschenkung als vorweggenommene Erbfolge: Warum der Immobilienwert zählt

Eine Immobilienschenkung zu Lebzeiten wird in der Praxis häufig als “vorweggenommene Erbfolge” bezeichnet. Eigentümer übertragen ein Haus oder eine Eigentumswohnung bereits vor dem eigenen Tod an die nächste Generation – etwa um Pflichtteilsansprüche zu steuern, Streit unter künftigen Erben vorzubeugen oder Freibeträge mehrfach zu nutzen. Für die Schenkungsteuer spielt dabei der Immobilienwert zum Zeitpunkt der Übertragung die zentrale Rolle: Er entscheidet, ob und in welcher Höhe überhaupt Steuer anfällt.

Typische Anlässe für eine Schenkung in Planegg

In der Praxis geht es meist um die Übertragung eines selbst genutzten Einfamilienhauses an Kinder, um die Beteiligung des Ehepartners an einer gemeinsam finanzierten Immobilie oder um die frühzeitige Übergabe einer vermieteten Wohnung an die nächste Generation. In allen Fällen lohnt sich eine realistische Einschätzung des Immobilienwerts, bevor der Notartermin vereinbart wird.

Schenkung oder Erbschaft: eine bewusste Entscheidung

Ob eine Immobilie verschenkt oder vererbt wird, ist steuerlich nicht automatisch gleichwertig. Während eine Erbschaft erst mit dem Todesfall eintritt, lässt sich eine Schenkung zeitlich und in ihrem Umfang planen – etwa durch eine Aufteilung in mehrere Teilschenkungen über die Zehn-Jahres-Frist hinweg. Einen Überblick über die Bewertung im Erbfall liefert der Beitrag Immobilienbewertung Erbschaft, der die Besonderheiten für Erbengemeinschaften und Nachlässe einordnet.

Verkehrswert nach § 194 BauGB: der rechtliche Bewertungsmaßstab

Unabhängig davon, ob eine Immobilie verkauft, vererbt oder verschenkt wird, bildet der Verkehrswert nach § 194 BauGB den rechtlichen Bezugspunkt jeder Wertermittlung. Danach wird der Verkehrswert durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

Für eine Schenkung bedeutet das: Der Wert wird so ermittelt, als würde die Immobilie zum Bewertungsstichtag unter normalen Marktbedingungen verkauft – unabhängig davon, dass tatsächlich kein Kaufpreis fließt und die Beteiligten einander persönlich nahestehen. Genau dieser objektivierte Maßstab liegt auch einem Sachverständigengutachten zugrunde, das für steuerliche Zwecke erstellt wird.

Wie das Finanzamt den Grundstückswert bei einer Schenkung typisiert ermittelt

Für die Schenkungsteuer ermittelt das Finanzamt den Grundbesitzwert in der Regel nicht individuell, sondern nach den typisierten Verfahren des Bewertungsgesetzes. Diese Verfahren arbeiten mit pauschalierten Ansätzen, die für eine Vielzahl ähnlicher Objekte gleichermaßen gelten sollen – objektspezifische Besonderheiten bleiben dabei häufig unberücksichtigt.

Vergleichswertverfahren

Bei Eigentumswohnungen und vergleichbaren Reihenhäusern orientiert sich das Finanzamt bevorzugt an Vergleichswerten oder Vergleichsfaktoren der Gutachterausschüsse. Liegen für die jeweilige Lage keine ausreichenden Vergleichsdaten vor, wird häufig auf andere Verfahren ausgewichen.

Sachwertverfahren

Für selbst genutzte Ein- und Zweifamilienhäuser kommt regelmäßig das Sachwertverfahren zur Anwendung. Es setzt sich aus dem Bodenwert und dem typisierten Gebäudesachwert zusammen und berücksichtigt unter anderem Alter und Regelherstellungskosten – individuelle Mängel, ein besonderer Modernisierungsstand oder eine ungünstige Grundstücksform fließen in der Regel nur grob oder gar nicht ein.

Ertragswertverfahren

Bei vermieteten Objekten stützt sich die typisierte Wertermittlung auf einen pauschalierten Ertragswertansatz, der tatsächliche Mietverhältnisse, Instandhaltungsstau oder Besonderheiten der Vermietungssituation nur eingeschränkt abbildet.

In allen drei Fällen kann der typisierte Wert spürbar über dem tatsächlich erzielbaren Verkehrswert liegen – insbesondere bei älteren Gebäuden, Sanierungsbedarf, ungünstigem Zuschnitt oder rechtlichen Lasten, die in den pauschalen Verfahren nicht abgebildet werden.

Freibeträge und Steuerklassen bei der Schenkungsteuer

Ob überhaupt Schenkungsteuer anfällt, hängt neben dem ermittelten Immobilienwert wesentlich vom persönlichen Freibetrag des Erwerbers nach § 16 ErbStG ab. Die Freibeträge gelten pro Erwerber und richten sich nach dem Verwandtschaftsverhältnis zum Schenker (Steuerklasse nach § 15 ErbStG):

Liegt der nach den typisierten Verfahren ermittelte Wert über dem anteiligen Freibetrag, wird der übersteigende Betrag nach dem persönlichen Steuersatz der jeweiligen Steuerklasse besteuert. Ein zu hoch angesetzter Immobilienwert kann daher unmittelbar zu einer Steuerzahlung führen, die sich bei realistischerer Bewertung vermeiden oder verringern ließe.

Die Zehn-Jahres-Frist: mehrfache Schenkung und gestaffelte Übertragung

Nach § 14 ErbStG werden mehrere innerhalb von zehn Jahren von derselben Person zugewendete Vermögensvorteile zusammengerechnet; dem letzten Erwerb werden die früheren Erwerbe nach ihrem damaligen Wert hinzugerechnet. Praktisch bedeutet das: Der persönliche Freibetrag steht alle zehn Jahre erneut zur Verfügung, kann in diesem Zeitraum aber nur einmal ausgeschöpft werden.

Gestaffelte Übertragung über mehrere Jahre

Bei größeren Immobilienvermögen wird deshalb mitunter geprüft, ob eine Übertragung in mehreren Schritten – etwa zunächst ein Miteigentumsanteil, später der restliche Anteil – sinnvoll sein kann, um Freibeträge mehrfach zu nutzen. Ob eine solche Gestaltung im Einzelfall tragfähig ist, hängt von den familiären und finanziellen Verhältnissen ab und sollte mit einem Steuerberater oder Notar abgestimmt werden; die Immobilienbewertung liefert hierfür die sachliche Grundlage in Form eines belastbaren Werts zum jeweiligen Übertragungsstichtag.

Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 Abs. 2 BewG

Wer der Auffassung ist, dass der vom Finanzamt typisiert ermittelte Wert über dem tatsächlichen Marktwert liegt, kann einen niedrigeren gemeinen Wert nachweisen. Nach § 198 Abs. 2 BewG kann regelmäßig auch das Gutachten einer Person als Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts dienen, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle für die Grundstückswertermittlung bestellt oder zertifiziert worden ist.

Das Gutachten muss den Zustand der Immobilie zum Bewertungsstichtag nachvollziehbar beschreiben und die verwendeten Daten, Ansätze und etwaigen Abschläge – etwa wegen Sanierungsstau, ungünstigem Zuschnitt, Rechten Dritter oder Lärmbelastung – transparent begründen. Das Finanzamt prüft das vorgelegte Gutachten im Einzelfall; eine pauschale Zusage, dass jedes Gutachten unverändert übernommen wird, lässt sich seriös nicht geben.

Qualifikation des Sachverständigen

Für den Nachweis nach § 198 Abs. 2 BewG ist die Qualifikation der gutachtenden Person ausdrücklich geregelt. Michael Hercog ist als Sachverständiger für Immobilienbewertung nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert und erstellt auf dieser Grundlage Gutachten, die den formalen Anforderungen des § 198 BewG entsprechen. Immobilienbewertung Michael Hercog ist seit über 15 Jahren im Bereich Immobilienbewertung tätig.

Nießbrauch, Wohnrecht und Rentenlast: Auswirkungen auf die Bewertung

Immobilienschenkungen werden häufig nicht ohne Gegenleistung vollzogen: Schenker behalten sich oft ein lebenslanges Wohnrecht, einen Nießbrauch oder eine wiederkehrende Zahlung vor. Diese Rechte mindern aus steuerlicher Sicht den Wert der übertragenen Immobilie, da der Beschenkte die Immobilie zunächst nicht uneingeschränkt nutzen oder vermieten kann.

Kapitalwert des vorbehaltenen Rechts

Der Kapitalwert eines Nießbrauchs oder Wohnrechts wird nach den Vorschriften des Bewertungsgesetzes unter Berücksichtigung von Lebenserwartung und einem gesetzlich festgelegten Vervielfältiger ermittelt und vom festgestellten Immobilienwert abgezogen. Die konkrete Berechnung ist steuerlich komplex und sollte mit dem zuständigen Steuerberater abgestimmt werden – die Immobilienbewertung liefert dafür den zugrunde liegenden Immobilienwert.

Wohnrecht im Unterschied zum Nießbrauch

Während der Nießbrauch dem Berechtigten auch die Erträge aus einer Vermietung zusteht, beschränkt sich ein Wohnrecht meist auf die eigene Nutzung bestimmter Räume. Für die Bewertung ist relevant, welches Recht konkret im Übergabevertrag vereinbart wird, da sich daraus unterschiedliche wertmindernde Effekte ergeben.

Planegg und das Würmtal als Tätigkeitsgebiet: Lage und Immobilienmarkt

Planegg liegt südwestlich der Landeshauptstadt im Würmtal und gehört zum Landkreis München. Die Gemeinde ist über die S-Bahn-Linie S6 an München angebunden und grenzt unmittelbar an die Stadtgrenze. Im Gemeindeteil Martinsried haben sich mit dem Max-Planck-Institut für Biochemie, dem Max-Planck-Institut für Neurobiologie und dem Innovations- und Gründerzentrum Biotechnologie (IZB) ein anerkannter Wissenschafts- und Biotechnologiestandort entwickelt, der die Nachfrage nach Wohnraum in der Gemeinde zusätzlich prägt.

Der Immobilienbestand in Planegg reicht von freistehenden Einfamilienhäusern in ruhigen Wohnlagen über Doppel- und Reihenhäuser bis hin zu Eigentumswohnungen in größeren Wohnanlagen. Gerade bei älteren, selbst genutzten Einfamilienhäusern weicht der nach dem Sachwertverfahren typisierte Finanzamtswert erfahrungsgemäß häufiger vom tatsächlich erzielbaren Marktwert ab als bei standardisierten Neubauwohnungen.

Immobilienbewertung Michael Hercog ist in Planegg und im gesamten Würmtal als Tätigkeitsgebiet aktiv. Veröffentlichte Standorte des Sachverständigenbüros befinden sich in München, Grasbrunn und Haar; vor Ort in Planegg erfolgt die Begutachtung der Immobilie im Rahmen eines vereinbarten Ortstermins.

Ablauf einer Immobilienbewertung für die Schenkung Schritt für Schritt

Der Ablauf eines Gutachtens für die Schenkungsteuer folgt in der Regel einem klaren Schema:

1. Erstkontakt und Klärung des Bewertungsanlasses: Welche Immobilie soll übertragen werden, an wen, und liegt bereits ein Bescheid oder eine Wertmitteilung des Finanzamts vor?
2. Unterlagenzusammenstellung: Grundbuchauszug, Flurkarte, Wohn-/Nutzflächenberechnung, Baujahr und gegebenenfalls Modernisierungsnachweise, bei Eigentumswohnungen die Teilungserklärung.
3. Ortstermin: Begehung und Dokumentation von Zustand, Ausstattung, Modernisierungsgrad und etwaigen Mängeln der Immobilie in Planegg.
4. Wertermittlung: Anwendung des für den Objekttyp sachgerechten Verfahrens unter Berücksichtigung von Lage, Zustand und – sofern vorgesehen – Nießbrauch oder Wohnrecht.
5. Gutachtenerstellung: Nachvollziehbare, schriftliche Dokumentation der Wertermittlung entsprechend den Anforderungen des § 198 BewG.
6. Übergabe an das Finanzamt: Das fertige Gutachten wird dem zuständigen Finanzamt im Rahmen der Schenkungsteuererklärung vorgelegt.

Je nach Umfang des Bewertungsanlasses kann ein vollständiges Verkehrswertgutachten oder eine kompaktere Wertexpertise beziehungsweise ein Kurzgutachten sinnvoll sein – welche Gutachtenform im Einzelfall geeignet ist, klärt sich meist bereits im Erstkontakt.

Honorar einer Immobilienbewertung für die Schenkungsteuer

Immobilienbewertung Michael Hercog rechnet grundsätzlich nach Zeitaufwand mit einem Stundensatz von 196,00 Euro zzgl. 19 % Mehrwertsteuer ab; hinzu kommen Pkw-Fahrtkosten von 0,80 Euro pro Kilometer zzgl. Mehrwertsteuer. Für die meisten Bewertungsanlässe wird üblicherweise vorab ein Festhonorar vereinbart, damit Auftraggeber die Kosten von Beginn an verlässlich einschätzen können.

Eine pauschale Gesamtsumme für ein Gutachten lässt sich seriös nicht nennen, da der Aufwand von der gewählten Gutachtenform, der Objektart und -größe, bestehenden Rechten und Lasten, dem baulichen Zustand sowie dem Umfang der vorliegenden Unterlagen abhängt. Die konkreten Kosten beziehungsweise ein mögliches Festhonorar lassen sich nach einer kurzen Prüfung der Immobilie, der Unterlagen und des Bewertungsanlasses einschätzen.

Typische Stolpersteine bei der steuerlichen Bewertung von Schenkungen

In der Praxis treten bei Immobilienschenkungen immer wieder ähnliche Probleme auf:

• Zu später Einstieg in die Bewertung: Wird die Immobilienbewertung erst nach dem Notartermin oder nach Erhalt des Steuerbescheids beauftragt, verengt sich der Handlungsspielraum.
• Fehlende Berücksichtigung von Nießbrauch oder Wohnrecht: Wird ein vorbehaltenes Recht im Übergabevertrag nicht sauber dokumentiert, kann es bei der steuerlichen Bewertung zu Unklarheiten kommen.
• Unvollständige Unterlagen: Fehlende Angaben zu Wohnfläche, Modernisierungen oder baulichen Mängeln erschweren eine nachvollziehbare Wertermittlung.
• Verwechslung von Bodenrichtwert und Immobilienwert: Der Bodenrichtwert bildet nur den Wert des unbebauten Grundstücks ab und ersetzt keine vollständige Immobilienbewertung.
• Nichtbeachtung der Zehn-Jahres-Frist: Wer frühere Schenkungen derselben Person nicht einbezieht, kann die steuerliche Auswirkung einer weiteren Übertragung falsch einschätzen.

Häufige Fragen

Muss bei jeder Immobilienschenkung ein Gutachten erstellt werden?

Nein. Ein Gutachten ist dann sinnvoll, wenn der vom Finanzamt typisiert ermittelte Wert voraussichtlich über dem tatsächlichen Marktwert liegt und der Freibetrag des Erwerbers dadurch überschritten würde. Liegt der typisierte Wert ohnehin unter dem Freibetrag, besteht in der Regel kein Anlass für ein zusätzliches Gutachten.

Wer trägt die Kosten für das Gutachten – Schenker oder Beschenkter?

Das regeln die Beteiligten untereinander; steuerlich ist dies unabhängig von der Frage, wer das Gutachten rechtlich in Auftrag gibt. Üblicherweise übernimmt denjenigen die Kosten, der auch die Schenkungsteuererklärung einreicht oder ein Interesse an einem belastbaren Wertnachweis hat.

Wird das Gutachten vom Finanzamt automatisch übernommen?

Ein nach § 198 BewG erstelltes Gutachten kann als Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts dienen und eine wichtige Entscheidungsgrundlage für das Finanzamt darstellen. Das Finanzamt prüft das Gutachten im Einzelfall; eine pauschale Zusage, dass jedes Gutachten unverändert übernommen wird, lässt sich seriös nicht geben.

Welche Unterlagen werden für die Immobilienbewertung benötigt?

Üblicherweise sind das ein aktueller Grundbuchauszug, die Flurkarte, Angaben zu Wohn- und Nutzfläche, das Baujahr, bei Eigentumswohnungen die Teilungserklärung sowie Nachweise zu etwaigen Modernisierungen. Welche Unterlagen im Einzelfall erforderlich sind, wird im Erstgespräch geklärt.

Lohnt sich eine Schenkung über mehrere Jahre gestreckt?

Das kann sinnvoll sein, wenn der Immobilienwert den Freibetrag deutlich übersteigt, da Freibeträge nach § 14 ErbStG alle zehn Jahre neu zur Verfügung stehen. Ob eine gestaffelte Übertragung im Einzelfall tragfähig ist, sollte gemeinsam mit einem Steuerberater oder Notar geprüft werden.

Wie wirkt sich ein vorbehaltenes Wohnrecht auf den steuerlichen Wert aus?

Ein Wohnrecht oder ein Nießbrauch mindert den für die Schenkungsteuer anzusetzenden Wert, da der Beschenkte die Immobilie zunächst nicht uneingeschränkt nutzen kann. Die genaue Höhe der Minderung richtet sich nach den Vorschriften des Bewertungsgesetzes und sollte steuerlich im Einzelfall berechnet werden.

Was unterscheidet eine Schenkung von einer Erbschaft bei der Immobilienbewertung?

Bewertungsrechtlich gelten für beide Erwerbsarten im Grundsatz dieselben typisierten Verfahren und dieselbe Nachweismöglichkeit nach § 198 BewG. Der wesentliche Unterschied liegt im Zeitpunkt: Eine Schenkung lässt sich planen und zeitlich steuern, eine Erbschaft tritt mit dem Todesfall unvorbereitet ein.

Ist Immobilienbewertung Michael Hercog auch außerhalb von München, Grasbrunn und Haar tätig?

Ja. Immobilienbewertung Michael Hercog ist mit veröffentlichten Standorten in München, Grasbrunn und Haar insbesondere in München und im Münchner Umland tätig, wozu auch Planegg und das Würmtal als Tätigkeitsgebiet zählen.

Kann der Bodenrichtwert als Nachweis für die Schenkungsteuer verwendet werden?

Nein. Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert für unbebaute Grundstücke und ersetzt keine Immobilienbewertung. Für den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 BewG ist ein Gutachten erforderlich, das die konkrete Immobilie mit ihrem individuellen Zustand berücksichtigt.

Wie lange dauert die Erstellung eines Gutachtens für die Schenkungsteuer?

Die Dauer hängt von Umfang und Komplexität der Immobilie sowie der Vollständigkeit der Unterlagen ab. Verbindliche Bearbeitungszeiten lassen sich pauschal nicht nennen; ein ungefährer zeitlicher Rahmen wird im Erstgespräch besprochen.

Nächste Schritte für Eigentümer in Planegg

Wer eine Immobilie in Planegg im Rahmen einer vorweggenommenen Erbfolge übertragen möchte, sollte die Immobilienbewertung möglichst frühzeitig einplanen – idealerweise vor dem Notartermin und vor einer verbindlichen Einigung über Nießbrauch, Wohnrecht oder etwaige Ausgleichszahlungen. So lässt sich der steuerlich relevante Immobilienwert rechtzeitig einschätzen und mit dem Steuerberater oder Notar abstimmen.

Sie benötigen eine Immobilienbewertung oder ein Gutachten für eine geplante Schenkung in Planegg oder im Würmtal? Immobilienbewertung Michael Hercog unterstützt Sie bei der nachvollziehbaren Wertermittlung Ihrer Immobilie. Michael Hercog ist als Sachverständiger für Immobilienbewertung nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert. Telefon: +49 89 829 88 059 · E-Mail: info@immobewertung-hercog.de. Weitere Informationen zum Nachweis gegenüber dem Finanzamt finden sich auch im Beitrag Immobilienbewertung Schenkung Finanzamt. Einen Überblick über das Leistungsangebot bietet die Startseite von Immobilienbewertung Michael Hercog.

Über den Autor: Michael Hercog ist zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung und im Rahmen von Immobilienbewertung Michael Hercog für professionelle Immobilienbewertungen und Gutachten tätig. Seine Tätigkeit umfasst unter anderem Verkehrswertgutachten sowie Bewertungen für private, steuerliche, erbrechtliche und wirtschaftliche Bewertungsanlässe. Er ist als Sachverständiger für Immobilienbewertung nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert. Auf dem bestehenden Unternehmensauftritt wird eine Tätigkeit von über 15 Jahren kommuniziert. Immobilienbewertung Michael Hercog ist insbesondere in München und im Münchner Umland tätig. Veröffentlichte Standorte befinden sich in München, Grasbrunn und Haar.