Beleihungswertgutachten Unterhaching: Wie Banken den Immobilienwert für die Finanzierung ermitteln

Wer in Unterhaching eine Immobilie finanziert, umschuldet oder als Sicherheit für einen weiteren Kredit einsetzen möchte, stößt neben dem vertrauten Begriff Verkehrswert häufig auf einen zweiten, deutlich weniger bekannten Wertbegriff: den Beleihungswert. Banken und insbesondere Pfandbriefbanken legen bei der Kreditvergabe nicht den Marktwert zugrunde, sondern einen eigenständig ermittelten, bewusst vorsichtig kalkulierten Wert. Dieser Beitrag erklärt, was ein Beleihungswertgutachten ist, auf welcher rechtlichen Grundlage es beruht, wer es erstellen darf und worauf Eigentümer in Unterhaching bei Auftrag und Ablauf achten sollten.

Das Wichtigste in Kürze

• Der Beleihungswert ist kein Synonym für den Verkehrswert nach § 194 BauGB, sondern ein eigener, rechtlich definierter Wertbegriff aus dem Pfandbriefgesetz und der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV).
• Er bildet die Grundlage, bis zu welcher Höhe ein Kreditinstitut eine Immobilie als Sicherheit für ein Darlehen akzeptiert, und liegt methodisch bedingt regelmäßig unter dem aktuellen Marktwert.
• Die Wertermittlung muss nach § 16 Abs. 1 PfandBG von einem Gutachter vorgenommen werden, der von der Kreditentscheidung unabhängig ist und über die nötige Berufserfahrung sowie Fachkenntnis verfügt.
• In Unterhaching betrifft das Thema vor allem Eigentümer von Einfamilienhäusern, Doppelhaushälften, Eigentumswohnungen und gewerblich genutzten Objekten, die eine Baufinanzierung, Anschlussfinanzierung oder weitere Beleihung planen.
• Michael Hercog ist als Sachverständiger für Immobilienbewertung nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert und unterstützt bei der nachvollziehbaren Wertermittlung von Immobilien im Münchner Umland, auch im Tätigkeitsgebiet Unterhaching.
• Konkrete Kosten für ein Gutachten hängen von Objektart, Umfang und Bewertungsanlass ab und lassen sich erst nach einer kurzen Prüfung der Unterlagen seriös einschätzen.

Was ist ein Beleihungswertgutachten – und wofür wird er gebraucht?

Ein Beleihungswertgutachten ermittelt den sogenannten Beleihungswert einer Immobilie. Nach § 3 Abs. 1 der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) ist der Beleihungswert der Wert einer Immobilie, der erfahrungsgemäß unabhängig von vorübergehenden, etwa konjunkturell bedingten Wertschwankungen am maßgeblichen Grundstücksmarkt und unter Ausschaltung spekulativer Elemente während der gesamten Dauer der Beleihung bei einer Veräußerung voraussichtlich erzielt werden kann.

Diese Definition unterscheidet sich bewusst vom Verkehrswert nach § 194 BauGB, der den Preis zu einem bestimmten Stichtag beschreibt. Der Beleihungswert soll dagegen über die gesamte Laufzeit eines Darlehens hinweg Bestand haben. Deshalb fließen in die Ermittlung keine kurzfristigen Marktschwankungen und keine spekulativen Preisannahmen ein – das Ergebnis liegt in der Praxis regelmäßig unter dem aktuellen Marktpreis einer Immobilie.

Wofür Banken den Beleihungswert nutzen

Kreditinstitute, insbesondere Pfandbriefbanken, benötigen den Beleihungswert, um die sogenannte Beleihungsgrenze zu bestimmen – also den Anteil des Immobilienwerts, bis zu dem ein Darlehen grundpfandrechtlich besonders günstig refinanziert werden kann. Auch Banken ohne eigenes Pfandbriefgeschäft orientieren sich bei der Risikobewertung häufig an vergleichbaren, vorsichtigen Wertansätzen, wenn eine Immobilie als Sicherheit dient.

Rechtliche Grundlage: § 16 PfandBG und die Beleihungswertermittlungsverordnung

Die rechtliche Basis für den Beleihungswert bilden zwei Regelwerke, die ineinandergreifen.

§ 16 Pfandbriefgesetz (PfandBG)

§ 16 Abs. 1 PfandBG verlangt, dass die dem Beleihungswert zugrunde liegende Wertermittlung von einem Gutachter vorgenommen wird, der von der Kreditentscheidung unabhängig ist. Dieser Gutachter muss über die notwendige Berufserfahrung und Fachkenntnis verfügen. § 16 Abs. 2 PfandBG legt inhaltlich fest: Der Beleihungswert darf den Wert nicht übersteigen, der sich im Rahmen einer vorsichtigen Bewertung der zukünftigen Verkäuflichkeit einer Immobilie unter Berücksichtigung der langfristigen, nachhaltigen Merkmale des Objekts, der normalen regionalen Marktgegebenheiten sowie der derzeitigen und möglichen anderweitigen Nutzungen ergibt. Spekulative Elemente dürfen dabei nicht berücksichtigt werden, und der Beleihungswert darf einen auf transparente Weise und nach einem anerkannten Bewertungsverfahren ermittelten Marktwert nicht übersteigen.

Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV)

Die BelWertV konkretisiert diese gesetzlichen Vorgaben: Sie regelt die Methodik der Wertermittlung im Detail und legt in § 6 Qualifikationsanforderungen an Gutachter fest. Danach muss ein Gutachter durch Ausbildung und berufliche Erfahrung über besondere Kenntnisse in der Immobilienbewertung verfügen; bei Personen, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder vergleichbar akkreditierten Stelle als Sachverständige zertifiziert wurden, wird diese Qualifikation regelmäßig vermutet. Zusätzlich muss das beauftragende Kreditinstitut sicherstellen, dass der Gutachter über einschlägige Erfahrung mit dem jeweiligen regionalen Immobilienmarkt und der konkreten Objektart verfügt.

Beleihungswert, Verkehrswert und Kaufpreis im Vergleich

Für Eigentümer in Unterhaching ist der Unterschied zwischen den drei Werten oft der wichtigste Orientierungspunkt im gesamten Finanzierungsprozess.

Der Verkehrswert bildet einen Zeitpunkt möglichst realistisch ab. Der Beleihungswert dagegen soll über viele Jahre hinweg tragfähig bleiben – deshalb werden Zuschläge aus Marktaufschwüngen, Sonderkonjunkturen oder kurzfristig hohen Nachfrageüberhängen bewusst nicht in vollem Umfang übernommen. Für Eigentümer bedeutet das in der Praxis: Ein niedrigerer Beleihungswert gegenüber dem Verkehrswert ist kein Zeichen für eine Fehleinschätzung der Immobilie, sondern methodisch so vorgesehen.

Wer darf ein Beleihungswertgutachten erstellen?

Nicht jeder, der Immobilien bewertet, darf automatisch auch Beleihungswertgutachten für Kreditinstitute erstellen. § 16 Abs. 1 PfandBG verlangt ausdrücklich Unabhängigkeit von der Kreditentscheidung – der Gutachter darf also nicht selbst am Kreditgeschäft beteiligt sein oder von dessen Zustandekommen wirtschaftlich profitieren. Hinzu kommen die Qualifikationsanforderungen aus § 6 BelWertV: Ausbildung, einschlägige Berufserfahrung und Kenntnis des regionalen Immobilienmarkts.

Michael Hercog ist als Sachverständiger für Immobilienbewertung nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert. Diese Zertifizierung ist genau der Fall, für den § 6 BelWertV eine Vermutung der fachlichen Qualifikation vorsieht: Sie wird von einer Zertifizierungsstelle ausgesprochen, die ihrerseits von einer Akkreditierungsstelle beaufsichtigt wird. Auf dem bestehenden Unternehmensauftritt wird zudem eine Tätigkeit von über 15 Jahren im Bereich Immobilienbewertung kommuniziert. Das ersetzt nicht die im Einzelfall nötige Abstimmung mit dem jeweiligen Kreditinstitut, welche Gutachterform es für den konkreten Finanzierungsfall akzeptiert – diese Entscheidung liegt bei der Bank.

Immobilien in Unterhaching: Typische Anlässe für ein Beleihungswertgutachten

Unterhaching liegt südlich von München, ist über die S-Bahn direkt an die Landeshauptstadt angebunden und vereint gewachsene Wohngebiete mit Einfamilienhäusern und Doppelhaushälften, neuere Siedlungsbereiche mit Eigentumswohnungen sowie gewerblich geprägte Flächen im Umfeld der Hauptverkehrsachsen. Diese Vielfalt an Objektarten bestimmt, welche Bewertungsanlässe in der Praxis am häufigsten vorkommen.

Einfamilienhäuser und Doppelhaushälften

Beim Neubau, bei einer größeren Sanierung oder bei der Anschlussfinanzierung eines bestehenden Hauses verlangen Banken häufig einen aktuellen Nachweis des Beleihungswerts, insbesondere wenn sich Bauzustand, Ausstattung oder energetischer Standard seit der letzten Bewertung verändert haben.

Eigentumswohnungen

Bei Eigentumswohnungen spielt neben dem Sondereigentum auch der Zustand des Gemeinschaftseigentums, die Instandhaltungsrücklage und eine eventuell anstehende Sanierung der Wohnungseigentümergemeinschaft eine Rolle für die vorsichtige, nachhaltige Werteinschätzung.

Gewerblich genutzte Immobilien

In den gewerblich geprägten Bereichen Unterhachings kommen für Büro-, Lager- oder Mischnutzungsobjekte häufiger ertragswertorientierte Betrachtungen zum Einsatz, weil hier die erzielbaren Mieteinnahmen für die Werteinschätzung besonders wichtig sind.

Ablauf eines Beleihungswertgutachtens Schritt für Schritt

Der Ablauf unterscheidet sich im Grundgerüst nicht grundlegend von anderen Immobiliengutachten, folgt aber den methodischen Vorgaben der BelWertV.

1. Auftragsklärung

Je nach Konstellation beauftragt entweder das Kreditinstitut direkt einen unabhängigen Gutachter, oder der Eigentümer holt im Vorfeld eine Einschätzung ein, um die eigene Finanzierungsplanung realistisch einzuschätzen. In jedem dieser Fälle wird vorab geklärt, für welchen Zweck und welches Institut das Gutachten erstellt werden soll.

2. Unterlagenanforderung

Der Gutachter fordert die für die Objektart relevanten Unterlagen an – von Grundbuchauszug über Lagepläne bis zu Baubeschreibung und gegebenenfalls Teilungserklärung.

3. Ortsbesichtigung

Eine Besichtigung vor Ort ist bei Beleihungswertgutachten regelmäßig vorgesehen, da die tatsächliche Beschaffenheit, der Zustand und die Nutzung der Immobilie in die vorsichtige Werteinschätzung einfließen müssen.

4. Anwendung des Bewertungsverfahrens

Je nach Objektart kommt das Sachwert-, Ertragswert- oder Vergleichswertverfahren zur Anwendung, wobei die BelWertV für die Herleitung des Beleihungswerts zusätzliche Vorsichtsabschläge gegenüber einer reinen Marktwertermittlung vorsieht.

5. Berichterstellung

Das Ergebnis wird in einem nachvollziehbaren, schriftlichen Gutachten dokumentiert, das dem Kreditinstitut als Entscheidungsgrundlage für die Beleihungsgrenze dient.

Bewertungsverfahren: Wie der Beleihungswert methodisch ermittelt wird

Die BelWertV lässt – ähnlich wie die Verkehrswertermittlung – unterschiedliche Verfahren zu, abhängig von Objektart und verfügbaren Daten.

Sachwertverfahren

Beim Sachwertverfahren werden Bodenwert und Gebäudewert getrennt ermittelt und addiert. Es kommt vor allem bei selbstgenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern zur Anwendung, bei denen kein Markt für vergleichbare Mieterträge besteht.

Ertragswertverfahren

Beim Ertragswertverfahren steht die nachhaltig erzielbare Miete im Mittelpunkt. Es wird vor allem bei vermieteten Objekten und gewerblich genutzten Immobilien angewendet, weil hier der wirtschaftliche Nutzen für einen Investor im Vordergrund steht.

Vergleichswertverfahren

Beim Vergleichswertverfahren wird der Wert aus tatsächlich erzielten Preisen vergleichbarer Objekte abgeleitet. Es eignet sich besonders für Eigentumswohnungen und Reihenhäuser in Lagen mit ausreichender Vergleichsbasis.

Für den Beleihungswert gilt zusätzlich: Das Ergebnis des gewählten Verfahrens wird nicht unverändert übernommen, sondern unter Berücksichtigung der langfristigen Tragfähigkeit und ohne spekulative Preisbestandteile eingeordnet. Das Ergebnis darf den auf transparente Weise ermittelten Marktwert nicht übersteigen.

Unterlagen, die Eigentümer für das Gutachten bereitstellen sollten

Eine gut vorbereitete Unterlagensammlung beschleunigt die Bearbeitung erfahrungsgemäß deutlich.

• Aktueller Grundbuchauszug
• Lageplan und amtlicher Flurkartenausschnitt
• Baubeschreibung, Baupläne, gegebenenfalls Baugenehmigung
• Wohn- und Nutzflächenberechnung
• Bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung, aktuelle Protokolle der Eigentümerversammlung, Angaben zur Instandhaltungsrücklage
• Bei vermieteten Objekten: Mietverträge, Übersicht über Mieteinnahmen
• Nachweise über durchgeführte Modernisierungen oder Sanierungen
• Energieausweis, soweit vorhanden

Beleihungsgrenze und Beleihungsauslauf einfach erklärt

Zwei Begriffe aus der Finanzierungspraxis hängen eng mit dem Beleihungswert zusammen und sorgen bei Eigentümern häufig für Verwechslungen.

Beleihungsgrenze

Die Beleihungsgrenze beschreibt den Anteil des Beleihungswerts, bis zu dem eine Bank einen Kredit grundpfandrechtlich besonders günstig refinanzieren kann – bei Pfandbriefbanken ist dafür gesetzlich ein fester Rahmen vorgegeben.

Beleihungsauslauf

Der Beleihungsauslauf setzt dagegen die tatsächliche Darlehenssumme ins Verhältnis zum Beleihungswert. Ein Beleihungsauslauf von beispielsweise 80 Prozent bedeutet, dass das Darlehen 80 Prozent des ermittelten Beleihungswerts ausmacht – nicht 80 Prozent des Kaufpreises oder Verkehrswerts.

Vereinfachtes Beispiel

Ein vereinfachtes, rein illustratives Beispiel ohne Bezug zu einem realen Fall: Liegt der Verkehrswert einer Immobilie bei einem bestimmten Betrag und der methodisch vorsichtiger ermittelte Beleihungswert spürbar darunter, verändert sich dadurch auch die Bemessungsgrundlage für den Beleihungsauslauf. Für die Finanzierungsplanung ist deshalb relevant, welcher der beiden Werte der Bankkalkulation tatsächlich zugrunde liegt – nicht allein der Verkehrswert oder der zuletzt gezahlte Kaufpreis.

Honorar und Rahmen der Beauftragung

Für die Erstellung von Gutachten wird üblicherweise ein Stundensatz von 196,00 Euro zzgl. 19 % MwSt. sowie bei Ortsterminen ein Kilometersatz von 0,80 Euro zzgl. MwSt. für Fahrtkosten zugrunde gelegt. In vielen Fällen wird vorab ein Festhonorar vereinbart. Die konkreten Kosten beziehungsweise ein mögliches Festhonorar lassen sich nach einer kurzen Prüfung der Immobilie, der Unterlagen und des Bewertungsanlasses einschätzen – eine pauschale Gesamtsumme ohne diese Prüfung wäre nicht seriös, da Gutachtenform, Objektart und -größe, Rechte und Lasten, Zustand, Unterlagenumfang und der tatsächliche Aufwand den Preis maßgeblich beeinflussen.

Typische Fehler und Missverständnisse rund um den Beleihungswert

Beleihungswert mit Verkehrswert verwechseln

Der häufigste Irrtum: Eigentümer gehen davon aus, die Bank lege für die Finanzierung denselben Wert zugrunde, der im Kaufvertrag oder in einer Marktwerteinschätzung steht. Tatsächlich kann der Beleihungswert spürbar darunter liegen.

Veraltete Unterlagen einreichen

Fehlende oder veraltete Grundbuchauszüge, Baupläne ohne nachträgliche Umbauten oder nicht aktualisierte Flächenberechnungen verzögern die Bearbeitung und können zu einer vorsichtigeren Einschätzung führen, wenn der Gutachter Unsicherheiten nicht auflösen kann.

Unabhängigkeit des Gutachters unterschätzen

Manche Eigentümer gehen davon aus, ein beliebiger Immobiliengutachter könne für jede Bank ein verwertbares Beleihungswertgutachten erstellen. Je nach Institut und Kreditform gelten jedoch unterschiedliche Anforderungen an Unabhängigkeit und Qualifikation – eine vorherige Abstimmung mit der Bank ist sinnvoll.

Beleihungsauslauf und Beleihungsgrenze gleichsetzen

Beide Begriffe werden in Gesprächen häufig vermischt, obwohl sie unterschiedliche Dinge beschreiben – mit entsprechenden Missverständnissen bei der Einschätzung des eigenen Finanzierungsspielraums.

Häufige Fragen zum Beleihungswertgutachten in Unterhaching

Was ist der Unterschied zwischen Beleihungswert und Verkehrswert?

Der Verkehrswert nach § 194 BauGB beschreibt den Preis, der zu einem bestimmten Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbar wäre. Der Beleihungswert nach § 16 PfandBG und BelWertV ist dagegen auf die gesamte Laufzeit eines Darlehens ausgelegt und schließt spekulative, kurzfristige Marktbestandteile bewusst aus. Er liegt deshalb regelmäßig unter dem Verkehrswert.

Wer braucht überhaupt ein Beleihungswertgutachten?

Relevant wird der Beleihungswert vor allem, wenn eine Immobilie als Sicherheit für ein Darlehen dient – etwa bei einer Baufinanzierung, einer Anschlussfinanzierung oder wenn ein bestehendes Objekt für eine weitere Beleihung herangezogen werden soll. Die Entscheidung, ob und in welcher Form ein solches Gutachten benötigt wird, liegt letztlich beim finanzierenden Kreditinstitut.

Warum fällt der Beleihungswert niedriger aus als der zuletzt gezahlte Kaufpreis?

Weil der Beleihungswert methodisch bewusst vorsichtig kalkuliert wird. Kurzfristige Nachfrageüberhänge, Sonderkonjunkturen oder emotional begründete Höchstgebote fließen nicht oder nur eingeschränkt ein, damit der Wert über die gesamte Darlehenslaufzeit tragfähig bleibt.

Darf jeder Immobiliengutachter ein Beleihungswertgutachten erstellen?

Nein. § 16 Abs. 1 PfandBG verlangt Unabhängigkeit von der Kreditentscheidung sowie ausreichende Berufserfahrung und Fachkenntnis. § 6 BelWertV konkretisiert die Qualifikationsanforderungen und sieht bei nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen regelmäßig eine Vermutung dieser Qualifikation vor. Welche Gutachterform im Einzelfall akzeptiert wird, entscheidet letztlich das jeweilige Kreditinstitut.

Ist eine Ortsbesichtigung für ein Beleihungswertgutachten notwendig?

Eine Besichtigung vor Ort ist bei dieser Gutachtenform regelmäßig vorgesehen, da Zustand, Ausstattung und tatsächliche Nutzung der Immobilie in die vorsichtige Werteinschätzung einfließen müssen und sich allein aus Unterlagen nicht vollständig beurteilen lassen.

Welche Unterlagen werden für das Gutachten benötigt?

Dazu zählen üblicherweise Grundbuchauszug, Lageplan, Baubeschreibung beziehungsweise Baupläne, Wohn- und Nutzflächenberechnung sowie bei Eigentumswohnungen zusätzlich die Teilungserklärung und Angaben zur Instandhaltungsrücklage. Bei vermieteten Objekten kommen Mietverträge und eine Übersicht der Mieteinnahmen hinzu.

Wie unterscheiden sich Beleihungsgrenze und Beleihungsauslauf?

Die Beleihungsgrenze beschreibt den gesetzlich beziehungsweise bankintern festgelegten Rahmen, bis zu dem ein Kredit auf Basis des Beleihungswerts besonders günstig refinanziert werden kann. Der Beleihungsauslauf setzt dagegen die konkrete Darlehenssumme eines Kreditnehmers ins Verhältnis zum ermittelten Beleihungswert.

Welches Bewertungsverfahren kommt bei meiner Immobilie in Unterhaching zur Anwendung?

Das hängt von der Objektart ab: Bei selbstgenutzten Einfamilienhäusern und Doppelhaushälften wird häufig das Sachwertverfahren herangezogen, bei vermieteten oder gewerblich genutzten Objekten eher das Ertragswertverfahren, bei Eigentumswohnungen mit ausreichender Vergleichsbasis das Vergleichswertverfahren. Welches Verfahren im Einzelfall sachgerecht ist, entscheidet der Gutachter anhand der konkreten Immobilie und der verfügbaren Daten.

Wie viel kostet ein Beleihungswertgutachten?

Üblicherweise wird mit einem Stundensatz von 196,00 Euro zzgl. 19 % MwSt. sowie Fahrtkosten von 0,80 Euro pro Kilometer zzgl. MwSt. kalkuliert, häufig ergänzt durch ein vorab vereinbartes Festhonorar. Eine pauschale Gesamtsumme lässt sich seriös erst nach Prüfung von Objektart, Umfang und Bewertungsanlass nennen.

Akzeptiert jede Bank dasselbe Beleihungswertgutachten?

Nicht zwingend. Kreditinstitute können unterschiedliche Anforderungen an Form, Umfang und Qualifikation des Gutachters stellen. Eine vorherige Abstimmung mit dem finanzierenden Institut, welche Gutachtenform benötigt wird, ist deshalb sinnvoll, bevor ein Gutachten beauftragt wird.

Nächste Schritte für Eigentümer in Unterhaching

Wer in Unterhaching eine Finanzierung plant, eine Anschlussfinanzierung vorbereitet oder eine Immobilie als zusätzliche Kreditsicherheit einbringen möchte, sollte frühzeitig zwei Dinge klären: erstens, ob und in welcher Form das finanzierende Institut ein Beleihungswertgutachten verlangt, und zweitens, welche Unterlagen für die konkrete Objektart benötigt werden. Eine nachvollziehbare, methodisch saubere Wertermittlung schafft dabei auf beiden Seiten – bei der Bank und beim Eigentümer – eine belastbare Entscheidungsgrundlage.

Immobilienbewertung Michael Hercog unterstützt Eigentümer und Kreditinstitute bei der nachvollziehbaren Ermittlung von Immobilienwerten im Rahmen von Beleihungswertgutachten, Verkehrswertgutachten und weiteren Bewertungsanlässen. Mehr zur gesetzlichen Grundlage der klassischen Verkehrswertermittlung findet sich im Beitrag Verkehrswertgutachten § 194 BauGB, mehr zur Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024 im Beitrag Zertifizierter Sachverständiger Immobilienbewertung. Einen Überblick über das Leistungsangebot bietet die Startseite von Immobilienbewertung Michael Hercog.

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Über den Autor: Michael Hercog ist zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung und im Rahmen von Immobilienbewertung Michael Hercog für professionelle Immobilienbewertungen und Gutachten tätig. Seine Tätigkeit umfasst unter anderem Verkehrswertgutachten sowie Bewertungen für private, steuerliche, erbrechtliche und wirtschaftliche Bewertungsanlässe. Er ist als Sachverständiger für Immobilienbewertung nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert. Auf dem bestehenden Unternehmensauftritt wird eine Tätigkeit von über 15 Jahren kommuniziert. Immobilienbewertung Michael Hercog ist insbesondere in München und im Münchner Umland tätig. Veröffentlichte Standorte befinden sich in München, Grasbrunn und Haar.