Zertifizierter Immobiliengutachter DIN EN ISO/IEC 17024 in Garching bei München: Qualifikation, Ablauf und Honorar am Forschungsstandort

Wer in Garching bei München ein Haus, eine Eigentumswohnung oder ein Grundstück bewerten lassen möchte, trifft am Markt auf eine Vielzahl von Anbietern, die sich selbst als Gutachter oder Sachverständiger bezeichnen. Da die Berufsbezeichnung “Immobiliengutachter” in Deutschland nicht geschützt ist, lohnt sich vor der Beauftragung ein genauer Blick auf die tatsächliche Qualifikation. Ein zertifizierter Immobiliengutachter nach DIN EN ISO/IEC 17024 hat seine fachliche Eignung in einem strukturierten, von unabhängiger Stelle geprüften Verfahren nachgewiesen – ein Unterschied, der insbesondere beim Finanzamt, bei Gericht oder gegenüber einer Bank praktisch relevant werden kann.

Michael Hercog ist als Sachverständiger für Immobilienbewertung nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert und mit Immobilienbewertung Michael Hercog im Großraum München tätig, dazu zählt auch das Tätigkeitsgebiet rund um Garching bei München. Dieser Beitrag ordnet ein, was die Zertifizierung bedeutet, welche Rolle der Forschungsstandort Garching für die Bewertung spielt, wie ein Gutachten abläuft und worauf Eigentümer bei der Wahl eines Sachverständigen achten können.

Das Wichtigste in Kürze

• DIN EN ISO/IEC 17024 ist eine internationale Norm für die Zertifizierung von Personen, nicht von Unternehmen oder Dienstleistungen.
• Michael Hercog ist als Sachverständiger für Immobilienbewertung nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert.
• § 198 Abs. 2 BewG nennt die Zertifizierung ausdrücklich als möglichen Qualifikationsnachweis für den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts.
• Garching bei München ist eine eigenständige Stadt im Landkreis München und Sitz eines Forschungscampus der Technischen Universität München – kein Stadtbezirk Münchens.
• Garching bei München ist Tätigkeitsgebiet von Immobilienbewertung Michael Hercog, kein Standort mit eigenem Büro – die veröffentlichten Standorte liegen in München, Grasbrunn und Haar.
• Eine Zertifizierung ist kein pauschaler Freifahrtschein: Finanzamt, Bank und Gericht prüfen ein Gutachten im Einzelfall inhaltlich.

Garching bei München: Forschungsstandort mit eigenem Immobilienprofil

Garching bei München liegt nordöstlich der Landeshauptstadt im Landkreis München und ist administrativ eine eigenständige Stadt – keine Unterteilung Münchens und kein Stadtbezirk. Diese Unterscheidung ist wichtig, weil bei der Objektbewertung je nach Lage unterschiedliche Zuständigkeiten gelten, etwa beim Grundbuchamt, beim zuständigen Gutachterausschuss oder bei kommunalen Auskünften zu Bauleitplanung und Erschließung.

Prägend für Garching ist der Forschungscampus der Technischen Universität München mit Fakultäten unter anderem für Physik, Mathematik und Informatik, ergänzt durch weitere Forschungseinrichtungen wie die Forschungs-Neutronenquelle Heinz Maier-Leibnitz und mehrere Max-Planck-Institute. Das hat Folgen für den örtlichen Immobilienmarkt: Neben dem gewachsenen Ortskern mit älterer Bebauung gibt es nennenswerte Neubaugebiete und einen spürbaren Bedarf an Wohnraum für Studierende und wissenschaftliches Personal. Für die Immobilienbewertung bedeutet das: Ein Vergleichswertverfahren muss berücksichtigen, ob ein Objekt im historischen Ortskern, in einem gewachsenen Einfamilienhausgebiet oder in unmittelbarer Nähe zum Forschungscampus liegt, da sich Nachfrage und erzielbare Preise zwischen diesen Teilbereichen unterscheiden können. Auch die gute Anbindung über die U-Bahn-Linie U6 bis zur Haltestelle Garching-Forschungszentrum und die Nähe zur Autobahn A9 kann sich wertsteigernd auswirken, ersetzt aber nicht die objektbezogene Prüfung von Zustand, Ausstattung und rechtlichen Rahmenbedingungen im Einzelfall.

Zertifizierter Immobiliengutachter nach DIN EN ISO/IEC 17024: was das bedeutet

DIN EN ISO/IEC 17024 ist eine international anerkannte Norm, die festlegt, nach welchen Anforderungen Zertifizierungsstellen die fachliche Kompetenz von Personen prüfen, bestätigen und im Zeitverlauf überwachen müssen. Im Mittelpunkt steht ausdrücklich die Person, nicht ein Unternehmen und nicht eine einzelne Dienstleistung. Eine Zertifizierungsstelle prüft dabei unter anderem die fachliche Eignung, den Nachweis einschlägiger Berufserfahrung sowie – je nach Zertifizierungsprogramm – die Qualität bereits erstellter Gutachten, und sie überwacht die Zertifizierung regelmäßig durch Rezertifizierung.

Für Eigentümer in Garching bedeutet das: Eine Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024 ist ein Hinweis darauf, dass die fachliche Eignung des Sachverständigen nicht allein auf Eigenauskunft beruht, sondern in einem strukturierten, von dritter Seite geprüften Verfahren bestätigt wurde. Das ersetzt keine eigene Prüfung des Einzelfalls durch den Auftraggeber, kann aber bei der Auswahl eines Gutachters als nachvollziehbare Orientierung dienen.

Sachverständiger, Zertifizierungsstelle und Akkreditierungsstelle (DAkkS) im Überblick

In der Praxis werden diese drei Begriffe häufig durcheinandergebracht, was zu irreführenden Werbeaussagen führt. Eine saubere Unterscheidung hilft bei der Einordnung von Angeboten:

Die Formulierung “Das Unternehmen ist von der DAkkS zertifiziert” ist fachlich nicht zutreffend und wird bei Immobilienbewertung Michael Hercog bewusst vermieden: Die DAkkS akkreditiert Zertifizierungsstellen, sie zertifiziert nicht selbst einzelne Sachverständige oder Unternehmen.

Warum nur die vollständige Normbezeichnung zählt

Die korrekte und vollständige Bezeichnung lautet DIN EN ISO/IEC 17024. Verkürzte oder abweichende Angaben wie “DIN 17024” oder “ISO 17024 Zertifikat” lassen offen, ob tatsächlich die einschlägige Personenzertifizierungsnorm für die Immobilienbewertung gemeint ist, oder beziehen sich auf eine nicht existierende Norm. Eigentümer in Garching, die ein Gutachten später beim Finanzamt oder vor Gericht vorlegen möchten, können bei der Auswahl eines Gutachters konkret nachfragen, welche Zertifizierungsstelle die Zertifizierung ausgestellt hat und ob diese Stelle selbst akkreditiert ist.

Rechtliche Bedeutung der Zertifizierung bei Finanzamt, Banken und Gerichten

Eine Zertifizierung ist kein Selbstzweck, sondern hat in bestimmten rechtlichen Zusammenhängen eine praktische Funktion. Besonders deutlich wird das bei der steuerlichen Bewertung von Immobilien und beim gesetzlichen Verkehrswertbegriff.

§ 198 Abs. 2 BewG und der Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts

Für Immobilien, die vererbt oder verschenkt werden, setzt das Finanzamt zunächst einen Wert nach den typisierenden Verfahren des Bewertungsgesetzes an. Dieser Wert kann im Einzelfall über dem tatsächlichen Marktwert liegen, etwa wenn ein Gebäude in Garching sanierungsbedürftig ist oder besondere Lagenachteile bestehen, die in den pauschalen Verfahren nicht abgebildet werden. Nach § 198 Abs. 2 BewG kann regelmäßig auch das Gutachten einer Person als Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts dienen, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle für die Grundstückswertermittlung bestellt oder zertifiziert worden ist.

Das bedeutet nicht, dass jedes Gutachten automatisch akzeptiert wird – das Finanzamt prüft den Einzelfall inhaltlich weiterhin selbst. Die Zertifizierung betrifft die fachliche Eignung der Person, nicht automatisch die inhaltliche Richtigkeit jedes einzelnen Gutachtens.

§ 194 BauGB als gesetzliche Grundlage des Verkehrswerts

Für Verkehrswertgutachten ist § 194 BauGB maßgeblich: Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der zum Bewertungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. Diese Legaldefinition gilt unabhängig davon, ob sich die Immobilie in Garching, München oder einer anderen Umlandgemeinde befindet, und bildet die methodische Grundlage, auf der ein Sachverständiger sein Gutachten aufbaut. Eine Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024 ist für ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kein gesetzliches Muss, in der Praxis aber ein nachvollziehbares Qualitätsmerkmal.

Entscheidungsgrundlage vor Gericht statt pauschaler Garantie

Auch in gerichtlichen Verfahren, etwa im Rahmen eines Zugewinnausgleichs bei Scheidung oder einer Erbauseinandersetzung, kann ein Gutachten eines zertifizierten Sachverständigen eine wichtige Entscheidungsgrundlage darstellen. Ein Gutachten wird aber nicht deshalb von einem Gericht akzeptiert, weil der Ersteller zertifiziert ist, sondern weil es inhaltlich nachvollziehbar und methodisch korrekt ist. Die Zertifizierung ist ein Baustein der fachlichen Grundlage, keine pauschale Zusage, dass jedes Gutachten durchgesetzt wird.

Typische Bewertungsanlässe für Eigentümer, Erben und Ehepartner in Garching

Eigentümer in Garching beauftragen ein Immobiliengutachten aus unterschiedlichen Gründen. Zu den häufigsten Anlässen zählen:

• Erbschaft oder Schenkung einer Immobilie, insbesondere zum Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts gegenüber dem Finanzamt
• Trennung oder Scheidung, wenn der Immobilienwert für den Zugewinnausgleich benötigt wird
• Verkauf oder Kauf einer Immobilie zur realistischen Einordnung des Marktwerts
• Finanzierung oder Umschuldung, wenn eine Bank eine unabhängige Werteinschätzung verlangt
• Vermögensaufstellungen, etwa im Rahmen einer Pflegschaft oder Betreuung
• Ermittlung der tatsächlichen Restnutzungsdauer für die steuerliche Gebäudeabschreibung
• steuerliche Kaufpreisaufteilung in Boden- und Gebäudeanteil bei vermieteten Objekten

Je nach Anlass kann ein vollständiges Verkehrswertgutachten erforderlich sein oder eine kompaktere Wertexpertise beziehungsweise ein Kurzgutachten ausreichen.

Immobilienarten in Garching bei München

Garching ist geprägt von einer Mischung aus historischem Ortskern, gewachsenen Einfamilienhaussiedlungen, mehrgeschossigem Wohnungsbau und Neubaugebieten in der Nähe des Forschungscampus. Typische Bewertungsanlässe betreffen:

• Einfamilien- und Doppelhäuser in gewachsenen Wohnlagen des Ortskerns
• Eigentumswohnungen in Mehrfamilienhäusern, teils in neueren Wohnanlagen nahe dem Forschungscampus
• vermietete Wohnungen und Mehrfamilienhäuser, bei denen eine studentische oder wissenschaftliche Mieterschaft eine Rolle spielt
• unbebaute oder teilbebaute Grundstücke, etwa bei Erbteilung oder geplanten Bauvorhaben

Jede dieser Objektarten erfordert eine eigene fachliche Herangehensweise. Für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen ist in der Regel das Vergleichswertverfahren maßgeblich, für vermietete Objekte rückt das Ertragswertverfahren stärker in den Vordergrund, und bei besonderen Objekten kann ergänzend das Sachwertverfahren herangezogen werden.

Ablauf eines Immobiliengutachtens in Garching bei München

Erstgespräch, Bewertungsanlass und Unterlagen

Am Anfang steht ein Gespräch über den konkreten Bewertungsanlass: Soll das Gutachten für das Finanzamt, eine Bank, ein Gericht oder eine private Entscheidung dienen? Davon hängt ab, welche Gutachtenform sinnvoll ist. Anschließend werden die vorhandenen Objektunterlagen gesichtet, etwa Grundbuchauszug, Lageplan oder Flurkarte, Baupläne, Wohnflächenberechnung, energetische Nachweise und bei vermieteten Objekten die bestehenden Mietverträge.

Besichtigung vor Ort

Bei der Besichtigung in Garching werden Zustand, Ausstattung, Modernisierungsgrad und besondere Merkmale des Objekts erfasst, etwa die Nähe zu Grünflächen, zum Ortskern oder zu Haltestellen der U-Bahn-Linie U6. Auch rechtliche Belastungen, zum Beispiel Wegerechte, werden erfasst, soweit sie aus dem Grundbuch oder vor Ort erkennbar sind.

Erstellung, Plausibilisierung und Übergabe des Gutachtens

Im Anschluss erstellt der Sachverständige das Gutachten schriftlich, mit nachvollziehbarer Herleitung des Werts und Dokumentation der verwendeten Daten und Verfahren.

Restnutzungsdauer und Kaufpreisaufteilung bei vermieteten Immobilien

Bei vermieteten Immobilien in Garching stellen sich neben dem reinen Verkehrswert häufig zwei weitere Fragen: wie hoch die tatsächliche Restnutzungsdauer des Gebäudes ist und wie der Kaufpreis auf Grund und Gebäude aufzuteilen ist.

§ 7 Abs. 4 EStG und die Bedeutung eines Gutachtens zur Restnutzungsdauer

§ 7 Abs. 4 EStG regelt die lineare Abschreibung von Gebäuden und sieht dabei grundsätzlich typisierte Sätze vor. Kann im Einzelfall eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nachgewiesen werden, lässt die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs unter bestimmten Voraussetzungen eine daran angepasste, höhere Abschreibung zu, wenn diese kürzere Nutzungsdauer durch ein Gutachten belegt wird. Ein solches Gutachten berücksichtigt den baulichen Zustand, die Bauweise sowie bereits erfolgte oder ausgebliebene Modernisierungen. Wichtig für Eigentümer in Garching: Ein solches Gutachten stellt keine Zusage dar, dass das Finanzamt die ermittelte Nutzungsdauer ohne eigene Prüfung übernimmt. Die steuerliche Auswirkung im Einzelfall sollte zusätzlich mit einem Steuerberater abgestimmt werden.

Aufteilung von Grund- und Gebäudewert

Bei vermieteten Immobilien stellt sich regelmäßig die Frage, wie der Gesamtkaufpreis auf Grund und Boden einerseits und das Gebäude andererseits aufzuteilen ist, da nur der Gebäudeanteil abgeschrieben werden kann. Pauschale Aufteilungsschlüssel, etwa vereinfachte Arbeitshilfen der Finanzverwaltung, bilden die tatsächlichen Wertverhältnisse nicht immer zutreffend ab. Ein sachverständig ermitteltes Gutachten zur Kaufpreisaufteilung kann hier eine differenziertere, objektbezogene Grundlage liefern als eine pauschale Aufteilung nach Tabellenwerten.

Fachliche Abgrenzung: was ein Sachverständiger für Immobilienbewertung nicht leistet

Für ein realistisches Bild der eigenen Erwartungen ist es wichtig zu wissen, wofür ein zertifizierter Immobiliengutachter nach DIN EN ISO/IEC 17024 zuständig ist – und wofür nicht. Michael Hercog bewertet Immobilien und Grundstücke hinsichtlich ihres Werts. Er ist kein Bausachverständiger für die Feststellung akuter Bauschäden und übernimmt auch keine bautechnische Baubegleitung bei Neubauvorhaben. Wer einen konkreten Schaden am Gebäude, etwa einen Feuchteschaden oder einen Baumangel, technisch begutachten lassen möchte, benötigt einen Bausachverständigen mit entsprechendem Schwerpunkt – nicht einen Sachverständigen für Immobilienbewertung.

Ebenso ist Immobilienbewertung Michael Hercog keine Rechtsanwaltskanzlei, Steuerberatung oder Finanzberatung. Bei individuellen rechtlichen oder steuerlichen Fragestellungen empfiehlt sich zusätzlich der Rat eines Rechtsanwalts oder Steuerberaters.

Honorar und Kosten für ein Gutachten in Garching bei München

Die Kosten für ein Immobiliengutachten hängen von mehreren Faktoren ab: der gewählten Gutachtenform, der Objektart und -größe, bestehenden Rechten und Lasten, dem Zustand der Immobilie sowie dem Umfang der vorliegenden Unterlagen. Veröffentlicht ist ein Stundensatz von 196,00 Euro zzgl. 19 % Mehrwertsteuer sowie Pkw-Fahrtkosten von 0,80 Euro pro Kilometer zzgl. Mehrwertsteuer. Für viele Bewertungsanlässe wird üblicherweise vorab ein Festhonorar vereinbart, sodass Eigentümer in Garching bereits vor Auftragserteilung wissen, mit welchen Kosten zu rechnen ist.

Eine pauschale Gesamtsumme für ein Gutachten lässt sich seriös nicht im Voraus nennen, da der Aufwand je nach Objekt und Anlass stark variiert. Die konkreten Kosten beziehungsweise ein mögliches Festhonorar lassen sich nach einer kurzen Prüfung der Immobilie, der Unterlagen und des Bewertungsanlasses einschätzen.

Worauf Eigentümer bei der Wahl eines zertifizierten Gutachters achten sollten

Die folgende Übersicht fasst zusammen, welche Punkte bei der Auswahl eines Immobiliengutachters in Garching sinnvoll geprüft werden können:

Häufige Fragen

Was bedeutet die Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024 konkret?

Sie bestätigt, dass eine unabhängige Zertifizierungsstelle die fachliche Eignung einer Person für die Immobilienbewertung in einem strukturierten Verfahren geprüft hat. Es handelt sich um eine Personenzertifizierung, nicht um eine Zertifizierung eines Unternehmens oder einer Dienstleistung.

Ist Immobilienbewertung Michael Hercog in Garching bei München mit einem eigenen Büro vertreten?

Nein. Garching bei München zählt zum Tätigkeitsgebiet von Immobilienbewertung Michael Hercog. Die veröffentlichten Standorte befinden sich in München, Grasbrunn und Haar; Besichtigungen und Gutachten in Garching werden im Rahmen des Einzugsgebiets durchgeführt.

Ist Garching bei München ein Stadtteil von München?

Nein. Garching bei München ist eine eigenständige Stadt im Landkreis München mit eigener Verwaltung, keine Unterteilung Münchens und kein Münchner Stadtbezirk.

Übernimmt das Finanzamt ein zertifiziertes Gutachten automatisch?

Nein. § 198 Abs. 2 BewG nennt die Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024 als möglichen Qualifikationsnachweis für den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts, das Finanzamt prüft das jeweilige Gutachten inhaltlich weiterhin im Einzelfall.

Welche Rolle spielt der Forschungscampus für die Immobilienbewertung in Garching?

Der Forschungscampus prägt Nachfrage und Bebauungsstruktur in Teilen von Garching, etwa durch Neubaugebiete. Das erfordert eine differenzierte Betrachtung je Teillage, ersetzt aber nicht die objektbezogene Prüfung im Einzelfall.

Was unterscheidet ein Verkehrswertgutachten von einem Kurzgutachten?

Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB ist ein vollständiges, ausführlich dokumentiertes Gutachten. Ein Kurzgutachten beziehungsweise eine Wertexpertise ist kompakter gehalten und kann sinnvoll sein, wenn kein vollständiges Gutachten benötigt wird, etwa für eine erste Einschätzung oder eine private Entscheidung.

Kann Michael Hercog auch einen Bauschaden in Garching begutachten?

Nein. Michael Hercog ist Sachverständiger für Immobilienbewertung, kein Bausachverständiger für akute Bauschäden oder die bautechnische Baubegleitung von Neubauten. Für technische Schadensbeurteilungen ist ein Bausachverständiger mit entsprechendem Schwerpunkt zuständig.

Welche Unterlagen werden für ein Gutachten in Garching benötigt?

Üblicherweise sind das unter anderem Grundbuchauszug, Lageplan oder Flurkarte, Baupläne, Wohnflächenberechnung, energetische Nachweise und bei vermieteten Objekten die bestehenden Mietverträge. Welche Unterlagen im Einzelfall erforderlich sind, hängt von Objektart und Bewertungsanlass ab.

Wie setzt sich das Honorar für ein Gutachten zusammen?

Veröffentlicht ist ein Stundensatz von 196,00 Euro zzgl. 19 % Mehrwertsteuer sowie Fahrtkosten von 0,80 Euro pro Kilometer zzgl. Mehrwertsteuer. Für viele Anlässe wird vorab ein Festhonorar vereinbart, das sich nach Prüfung der Immobilie und des Bewertungsanlasses einschätzen lässt.

Kann ein Gutachten zur Restnutzungsdauer die Abschreibung einer vermieteten Immobilie in Garching beeinflussen?

Ja, ein Gutachten zur tatsächlichen Restnutzungsdauer nach § 7 Abs. 4 EStG kann die Grundlage für eine angepasste Abschreibung liefern. Die konkrete Umsetzung sollte zusätzlich mit einem Steuerberater abgestimmt werden.

Ist die Zertifizierung auch für eine Bankfinanzierung relevant?

Ein nachvollziehbar erstelltes Gutachten kann als Entscheidungsgrundlage dienen, wenn eine Bank eine unabhängige Werteinschätzung verlangt. Die endgültige Entscheidung über Konditionen trifft jedoch stets die finanzierende Bank.

Nächste Schritte für Eigentümer in Garching bei München

Wer in Garching bei München ein Immobiliengutachten benötigt, kann zunächst den konkreten Bewertungsanlass klären: Geht es um das Finanzamt, eine Bank, ein Gerichtsverfahren oder eine private Entscheidung? Im zweiten Schritt lohnt sich ein Blick auf die Qualifikation des Sachverständigen: die vollständige Normbezeichnung DIN EN ISO/IEC 17024, die ausstellende Zertifizierungsstelle und deren Akkreditierung.

Sie benötigen ein Verkehrswertgutachten oder eine professionelle Immobilienbewertung für eine Immobilie in Garching bei München oder Umgebung? Immobilienbewertung Michael Hercog unterstützt Sie bei der nachvollziehbaren Wertermittlung Ihrer Immobilie. Michael Hercog ist als Sachverständiger für Immobilienbewertung nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert. Telefon: +49 89 829 88 059 · E-Mail: info@immobewertung-hercog.de.

Weitere Informationen zu Immobilienbewertung Michael Hercog finden Sie auf der Startseite. Zum gesetzlichen Verkehrswertbegriff bietet der Beitrag Verkehrswertgutachten München ergänzende Einordnung, zur Immobilienbewertung im Rahmen einer Trennung der Beitrag Immobilienbewertung Scheidung Krailling.

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Michael Hercog ist zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung und im Rahmen von Immobilienbewertung Michael Hercog für professionelle Immobilienbewertungen und Gutachten tätig. Seine Tätigkeit umfasst unter anderem Verkehrswertgutachten sowie Bewertungen für private, steuerliche, erbrechtliche und wirtschaftliche Bewertungsanlässe. Er ist als Sachverständiger für Immobilienbewertung nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert. Auf dem bestehenden Unternehmensauftritt wird eine Tätigkeit von über 15 Jahren kommuniziert. Immobilienbewertung Michael Hercog ist insbesondere in München und im Münchner Umland tätig. Veröffentlichte Standorte befinden sich in München, Grasbrunn und Haar.