Steuerwert Immobilie zu hoch in Feldmoching-Hasenbergl: Einordnung, Rechtsgrundlage und sinnvolle nächste Schritte

Im Erbschaftsteuer- oder Schenkungsteuerbescheid steht ein Betrag für das Haus, die Eigentumswohnung oder das Grundstück in Feldmoching-Hasenbergl, der auf den ersten Blick deutlich über dem liegt, was Eigentümer oder Erben für realistisch halten. In diesem Moment taucht meist derselbe Begriff auf: der Steuerwert. Was in diesem Wort steckt, ist vielen jedoch nicht klar – gemeint sein kann der sogenannte Bedarfswert für die Erbschaft- und Schenkungsteuer, gemeint sein kann aber auch der neue Grundsteuerwert aus der Grundsteuerreform, und beide Werte haben unterschiedliche Rechtsgrundlagen, unterschiedliche Verfahren und unterschiedliche Folgen. Dieser Beitrag ordnet ein, was mit dem Steuerwert einer Immobilie in Feldmoching-Hasenbergl im jeweiligen Zusammenhang gemeint ist, warum das typisierte Verfahren des Finanzamts in diesem Stadtbezirk mit seinen sehr unterschiedlichen Siedlungsstrukturen häufiger als anderswo zu Abweichungen führen kann, welche rechtliche Grundlage für einen Gegennachweis gilt und wie Eigentümer und Erben strukturiert vorgehen können.

Das Wichtigste in Kürze

• “Steuerwert” ist kein einheitlicher Rechtsbegriff – je nach Anlass ist der Bedarfswert für Erbschaft-/Schenkungsteuer nach dem Bewertungsgesetz oder der neue Grundsteuerwert aus der Grundsteuerreform gemeint. Beide werden unabhängig voneinander ermittelt.
• Für die Erbschaft- und Schenkungsteuer ermittelt das Finanzamt den Grundbesitzwert mit einem typisierten, bundeseinheitlichen Verfahren – ohne individuelle Besichtigung des Objekts.
• Feldmoching-Hasenbergl ist der nördlichste und flächenmäßig zweitgrößte Stadtbezirk Münchens und vereint sehr unterschiedliche Siedlungsstrukturen, von dörflich geprägten Bereichen um Feldmoching bis zu großen Wohnsiedlungen im Hasenbergl.
• Diese Bandbreite an Bebauung, Baujahren, Grundstückszuschnitten und Lagequalität kann dazu führen, dass ein typisiertes Verfahren den Wert eines einzelnen Objekts höher ansetzt, als es dem tatsächlichen Verkehrswert nach § 194 BauGB entspricht.
• Ein zu hoch wirkender Grundbesitzwert lässt sich unter bestimmten Voraussetzungen nach § 198 Abs. 2 BewG durch das Gutachten eines entsprechend bestellten oder zertifizierten Sachverständigen nachweisen.
• Die Einspruchsfrist gegen einen Feststellungsbescheid beträgt in der Regel einen Monat nach Bekanntgabe und ist eine gesetzliche Ausschlussfrist – sie sollte nicht verstreichen, bevor eine fachliche Prüfung erfolgt ist.
• Michael Hercog ist als Sachverständiger für Immobilienbewertung nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert und unterstützt Eigentümer und Erben in Feldmoching-Hasenbergl bei der nachvollziehbaren Einordnung des Immobilienwerts.

Steuerwert, Grundbesitzwert, Bedarfswert: Was mit dem Begriff gemeint sein kann

Der Begriff “Steuerwert” wird im Alltag für mehrere, rechtlich unterschiedliche Werte verwendet. Das sorgt gerade bei Eigentümern, die zum ersten Mal mit einem Bescheid des Finanzamts konfrontiert sind, häufig für Verwirrung. Bevor über eine mögliche Korrektur gesprochen wird, lohnt sich deshalb ein Blick darauf, welcher Wert im konkreten Bescheid überhaupt gemeint ist.

Steuerwert für Erbschaft- und Schenkungsteuer: der Bedarfswert nach dem Bewertungsgesetz

Fällt eine Immobilie in Feldmoching-Hasenbergl im Rahmen einer Erbschaft oder Schenkung an, muss das Finanzamt für die Berechnung der Erbschaft- beziehungsweise Schenkungsteuer einen Wert für diese Immobilie ermitteln. Dieser sogenannte Grundbesitzwert oder Bedarfswert wird nach den §§ 176 ff. des Bewertungsgesetzes (BewG) typisiert berechnet – je nach Objektart etwa im Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren, auf Basis von Rahmendaten wie Bodenrichtwert, Wohn- beziehungsweise Nutzfläche, Baujahr und gegebenenfalls Liegenschaftszinssatz. Eine individuelle Besichtigung des konkreten Objekts findet dabei grundsätzlich nicht statt. Dieser Bedarfswert ist in den meisten Fällen gemeint, wenn im Zusammenhang mit einer Erbschaft oder Schenkung vom “Steuerwert” einer Immobilie gesprochen wird.

Steuerwert bei der Grundsteuer: ein anderes Verfahren mit anderem Zweck

Davon zu unterscheiden ist der Grundsteuerwert, der im Zuge der Grundsteuerreform für alle Grundstücke in Deutschland neu festgestellt wurde und als Bemessungsgrundlage für die laufende Grundsteuer dient. Dieser Wert folgt einem eigenen Bewertungsverfahren (in Bayern dem wertunabhängigen Flächenmodell) und hat mit dem Bedarfswert für die Erbschaft- oder Schenkungsteuer rechtlich nichts zu tun. Wer einen Bescheid mit der Bezeichnung “Grundsteuerwert” erhält, sollte ihn nicht mit dem Bedarfswert aus einem Erbschaftsteuer- oder Schenkungsteuerverfahren verwechseln – beide werden unabhängig voneinander ermittelt, folgen unterschiedlichen Gesetzen und erfordern bei Zweifeln jeweils eigenständige Prüfungen. Dieser Beitrag konzentriert sich im Weiteren auf den Steuerwert im Sinne des Bedarfswerts für Erbschaft- und Schenkungsteuerzwecke, da hier der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts durch ein Sachverständigengutachten vorgesehen ist.

Feldmoching-Hasenbergl: Lage und sehr unterschiedliche Bebauungsstrukturen

Feldmoching-Hasenbergl ist der 24. und nördlichste Stadtbezirk Münchens und zugleich flächenmäßig der zweitgrößte. Zu ihm gehören unter anderem die Bereiche Feldmoching, Hasenbergl, Harthof, Lerchenau, Fasanerie, Feldmochinger Anger und Ludwigsfeld. Der Stadtbezirk ist landschaftlich geprägt von mehreren Gewässern – darunter der Lerchenauer See, der Fasaneriesee, der Feldmochinger See und die Landschaft der Allacher Lohe – sowie von großen Grün- und Freiflächen im Übergang zum Umland.

Städtebaulich zeigt Feldmoching-Hasenbergl ein ungewöhnlich breites Spektrum: Der historische Ortskern von Feldmoching ist dörflich geprägt, mit älteren Hofstellen, Einfamilienhäusern und gewachsenen Grundstückszuschnitten. Das Hasenbergl dagegen entstand ab den späten 1950er- und 1960er-Jahren überwiegend als großflächig geplante Wohnsiedlung mit Geschosswohnungsbau, teils in Form von Zeilenbauten und Großwohnanlagen. Dazwischen liegen weitere, wiederum anders geprägte Bereiche wie Harthof oder die Fasanerie. Diese Vielfalt an Baualtersklassen, Gebäudetypen, Grundstücksgrößen und Lagequalitäten innerhalb eines einzigen Stadtbezirks ist für die Immobilienbewertung relevant, weil pauschale, auf Durchschnittswerten beruhende Verfahren einer solchen Heterogenität methodisch nur begrenzt gerecht werden können.

Warum ein pauschal ermittelter Steuerwert hier zu hoch ausfallen kann

Das typisierte Bewertungsverfahren nach dem Bewertungsgesetz arbeitet mit Rahmendaten, die für größere Gebiete einheitlich gelten – etwa mit Bodenrichtwerten aus Bodenrichtwertzonen, die mehrere unterschiedlich geprägte Teilbereiche eines Stadtbezirks zusammenfassen können. Für ein durchschnittliches Objekt innerhalb einer solchen Zone liefert das Verfahren in vielen Fällen einen plausiblen Anhaltspunkt. Weicht ein konkretes Objekt jedoch von diesem Durchschnitt ab – etwa durch einen ungewöhnlichen Grundstückszuschnitt, einen erhöhten Sanierungsbedarf, Lärmimmissionen durch nahegelegene Verkehrswege, eine von der Umgebung abweichende Grundstücksgröße oder bauliche Einschränkungen –, kann der typisierte Wert spürbar über dem tatsächlichen Verkehrswert nach § 194 BauGB liegen.

In Feldmoching-Hasenbergl kommt hinzu, dass innerhalb desselben Stadtbezirks sehr unterschiedlich geprägte Teilbereiche existieren. Ein freistehendes Einfamilienhaus mit größerem Garten im älteren Ortskern von Feldmoching unterliegt anderen wertbildenden Faktoren als eine Eigentumswohnung in einer Zeilenbauanlage im Hasenbergl oder ein Grundstück am Siedlungsrand in der Nähe der Allacher Lohe. Wird für die steuerliche Bewertung auf Rahmendaten zurückgegriffen, die für eine größere, heterogene Zone gelten, kann das einzelne Objekt dadurch höher bewertet werden, als es seiner tatsächlichen Beschaffenheit, Lage und seinem Zustand entspricht.

Bodenrichtwert und Steuerwert: kein Widerspruch, aber auch kein Gleichsetzungsgrund

Der Bodenrichtwert, den die Gutachterausschüsse nach § 196 BauGB ermitteln, ist eine wichtige Ausgangsgröße für die typisierte Bewertung, aber er ist nicht mit dem Verkehrswert eines konkreten Grundstücks gleichzusetzen. Er bildet einen durchschnittlichen Lagewert für eine Bodenrichtwertzone ab und berücksichtigt individuelle Besonderheiten des einzelnen Grundstücks grundsätzlich nicht. Ein aktueller, für das jeweilige Grundstück zutreffender Bodenrichtwert kann nur über die amtliche Geoinformation BORIS Bayern eingesehen werden; ohne eine solche belastbare, aktuelle Quelle sollte kein konkreter Bodenrichtwert in einer Einschätzung genannt werden.

Typische Anlässe, bei denen der Steuerwert in Frage gestellt wird

In der Praxis tritt die Frage nach einem zu hoch wirkenden Steuerwert in Feldmoching-Hasenbergl in mehreren, jeweils unterschiedlich gelagerten Situationen auf:

• Erbfall: Eine Erbengemeinschaft erhält den Feststellungsbescheid für eine vererbte Immobilie und muss innerhalb der Einspruchsfrist entscheiden, ob der angesetzte Wert plausibel erscheint.
• Schenkung: Eine Immobilie wird zu Lebzeiten übertragen, etwa im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge, und der dabei zugrunde gelegte Wert wirkt sich unmittelbar auf die Schenkungsteuer aus.
• Erbengemeinschaft mit mehreren Beteiligten: Neben der steuerlichen Frage stellt sich zusätzlich die Frage einer fairen internen Auseinandersetzung, bei der ein nachvollziehbarer Wertnachweis Konflikte zwischen den Miterben reduzieren kann.
• Vermögensaufstellung für Pflegschaft oder Betreuung: Für gerichtliche oder betreuungsrechtliche Zwecke kann ein nachvollziehbarer, unabhängiger Wertnachweis erforderlich werden.
• Steuerliche Kaufpreisaufteilung: Bei Vermietung oder Verkauf stellt sich separat die Frage, wie der Kaufpreis sachgerecht auf Grund und Boden sowie Gebäude aufzuteilen ist – ein eigenständiges Thema mit eigener Berechnungslogik.

Rechtliche Grundlage: § 198 BewG und der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts

Zeigt sich, dass der vom Finanzamt typisiert ermittelte Steuerwert über dem tatsächlichen Verkehrswert der Immobilie liegt, eröffnet § 198 BewG einen rechtlich vorgesehenen Weg zur Korrektur. Nach § 198 Abs. 2 BewG kann regelmäßig auch das Gutachten einer Person als Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts dienen, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle für die Grundstückswertermittlung bestellt oder zertifiziert worden ist. Diese Klarstellung des Gesetzgebers hat insbesondere nach einer Entscheidung des Bundesfinanzhofs aus dem Jahr 2019 an Bedeutung gewonnen, die zunächst allein auf Gutachterausschüsse sowie öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige abgestellt hatte; seither sind auch entsprechend zertifizierte Sachverständige für diesen Nachweis ausdrücklich vorgesehen.

Wichtig für die Einordnung: Der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts ist kein automatischer Freifahrtschein und keine Garantie für eine bestimmte Wertsenkung. Das Finanzamt prüft das vorgelegte Gutachten im Einzelfall. Ein methodisch nachvollziehbares, auf die konkrete Immobilie bezogenes Gutachten kann jedoch eine wichtige Entscheidungsgrundlage darstellen, wenn der typisierte Wert von der tatsächlichen Beschaffenheit des Objekts erkennbar abweicht.

Fristen: Einspruch gegen den Feststellungsbescheid

Gegen einen Feststellungsbescheid über den Grundbesitzwert kann innerhalb der gesetzlichen Einspruchsfrist nach § 355 Abgabenordnung (AO) Einspruch eingelegt werden; diese beträgt in der Regel einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids. Es handelt sich um eine gesetzliche Ausschlussfrist, die grundsätzlich nicht verlängert werden kann. Wer einen Wert für zu hoch hält, sollte diese Frist nicht ungenutzt verstreichen lassen, sondern möglichst frühzeitig prüfen lassen, ob eine fachliche Einschätzung und gegebenenfalls ein Gutachten sinnvoll sind – im Zweifel empfiehlt sich dazu auch eine Rücksprache mit dem zuständigen Steuerberater, da die konkrete fristgerechte steuerliche Vorgehensweise eine steuerrechtliche Frage ist, die dieser Beitrag nicht abschließend beantworten kann.

Die Rolle eines zertifizierten Sachverständigen für Immobilienbewertung

Michael Hercog ist als Sachverständiger für Immobilienbewertung nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert und unterstützt im Rahmen von Immobilienbewertung Michael Hercog Eigentümer, Erben und Erbengemeinschaften in München und im Münchner Umland – darunter auch in Feldmoching-Hasenbergl – bei der nachvollziehbaren Einordnung von Immobilienwerten. Dabei geht es ausdrücklich nicht um eine automatische Anerkennungsgarantie gegenüber dem Finanzamt, sondern um eine methodisch saubere, auf das jeweilige Objekt bezogene Wertermittlung, die als fachlich fundierte Entscheidungsgrundlage dienen kann. Michael Hercog ist dabei kein Bausachverständiger für akute Bauschäden oder die bautechnische Baubegleitung von Neubauten – diese Leistungen sind nicht Teil des Angebots. Im Fokus steht die Immobilienbewertung: Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB, Kurzgutachten beziehungsweise Marktwertermittlungen sowie Bewertungen für Erbschafts- und Schenkungsanlässe, Scheidungs- und Vermögensauseinandersetzungen oder steuerliche Kaufpreisaufteilungen.

Als Standorte nennt Immobilienbewertung Michael Hercog ausschließlich München, Grasbrunn und Haar. Feldmoching-Hasenbergl gehört zum Tätigkeits- und Einzugsgebiet, in dem Bewertungen vor Ort durchgeführt werden, ohne dass dort ein eigenes Büro besteht.

Ablauf einer Begutachtung zum Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts

Der Ablauf eines Gutachtens, das auf den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 BewG ausgerichtet ist, folgt in der Regel einem strukturierten Muster, auch wenn der konkrete Umfang je nach Objekt und Bewertungsanlass variiert.

Vorbereitung und Besichtigung

Zunächst werden der Bewertungsanlass, der maßgebliche Bewertungsstichtag und die verfügbaren Unterlagen gesichtet. Anders als beim typisierten Verfahren des Finanzamts erfolgt eine individuelle Besichtigung des Objekts in Feldmoching-Hasenbergl, bei der Zustand, Ausstattung, Lage, Grundstückszuschnitt und etwaige wertmindernde Besonderheiten erfasst werden.

Bewertungsverfahren und Dokumentation

Je nach Objektart kommt das Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren zur Anwendung, orientiert an den für den jeweiligen Bewertungsanlass maßgeblichen Verfahren und rechtlichen Rahmenbedingungen. Die Ermittlung wird nachvollziehbar dokumentiert, sodass sowohl die Auftraggeber als auch das Finanzamt die einzelnen Schritte und Annahmen nachvollziehen können.

Übergabe an das Finanzamt

Das fertige Gutachten wird den Auftraggebern übergeben, die es dem zuständigen Finanzamt im Rahmen des laufenden Verfahrens vorlegen können. Die abschließende steuerliche Würdigung liegt beim Finanzamt; eine pauschale Anerkennungsgarantie besteht nicht, ein methodisch saubenes Gutachten kann jedoch eine wichtige Entscheidungsgrundlage darstellen.

Welche Unterlagen für das Gutachten wichtig sind

Für eine zügige und belastbare Begutachtung sind in der Regel folgende Unterlagen hilfreich, soweit vorhanden:

• Grundbuchauszug beziehungsweise Nachweis der Eigentumsverhältnisse
• Lageplan beziehungsweise Auszug aus der Liegenschaftskarte
• Baupläne, Baubeschreibung oder Wohnflächenberechnung, soweit vorhanden
• Angaben zu Baujahr, durchgeführten Modernisierungen und Sanierungen
• der Feststellungsbescheid des Finanzamts mit dem angesetzten Steuerwert
• bei Erbfällen: Erbschein oder Eröffnungsprotokoll, soweit bereits vorliegend
• bei vermieteten Objekten: Mietverträge und Angaben zu den erzielten Mieten

Liegen einzelne Unterlagen nicht vor, lässt sich im Rahmen eines Erstgesprächs klären, welche Alternativen bestehen und welche Angaben sich gegebenenfalls direkt vor Ort bei der Besichtigung erfassen lassen.

Honorar eines Sachverständigengutachtens

Die Kosten für ein Gutachten hängen von der Gutachtenform, der Objektart und -größe, vorhandenen Rechten und Lasten, dem Zustand des Objekts, dem Umfang der verfügbaren Unterlagen sowie dem konkreten Bewertungsaufwand ab. Immobilienbewertung Michael Hercog nennt einen Stundensatz von 196,00 Euro zzgl. 19 % Mehrwertsteuer sowie Pkw-Fahrtkosten von 0,80 Euro pro Kilometer zzgl. Mehrwertsteuer; üblicherweise werden jedoch vorher vereinbarte Festhonorare verwendet. Eine konkrete Gesamtsumme für ein Gutachten lässt sich ohne Kenntnis des Einzelfalls nicht seriös benennen. Die konkreten Kosten beziehungsweise ein mögliches Festhonorar lassen sich nach einer kurzen Prüfung der Immobilie, der Unterlagen und des Bewertungsanlasses einschätzen.

Typische Fehler im Umgang mit einem zu hoch wirkenden Steuerwert

• Die Einspruchsfrist verstreichen lassen: Wer zu lange wartet, verliert die Möglichkeit, den Bescheid noch fristgerecht anzufechten.
• Steuerwert und Grundsteuerwert verwechseln: Beide Werte folgen unterschiedlichen Verfahren – eine Verwechslung führt leicht zu falschen Schlussfolgerungen.
• Sich allein auf ein Gefühl verlassen: Der Eindruck “das ist zu viel” ersetzt keine methodische Prüfung, die einem Finanzamt gegenüber Bestand haben kann.
• Bodenrichtwerte unreflektiert mit dem Verkehrswert gleichsetzen: Ein Bodenrichtwert ist ein Durchschnittswert für eine Zone, kein individueller Objektwert.
• Kein Gutachten einer qualifizierten Stelle vorlegen: Für den Nachweis nach § 198 Abs. 2 BewG sind bestimmte Qualifikationen des Gutachters maßgeblich.
• Eine Steuerersparnis als sicher annehmen: Ob und in welchem Umfang sich ein niedrigerer Wert durchsetzen lässt, hängt vom Einzelfall ab und lässt sich im Voraus nicht sicher vorhersagen.

Häufige Fragen

Was genau bedeutet “Steuerwert einer Immobilie”?

Der Begriff wird im Alltag unterschiedlich verwendet. Im Zusammenhang mit Erbschaft oder Schenkung ist meist der Bedarfswert beziehungsweise Grundbesitzwert nach dem Bewertungsgesetz gemeint, den das Finanzamt für die Berechnung der Erbschaft- oder Schenkungsteuer ermittelt. Davon zu unterscheiden ist der Grundsteuerwert aus der Grundsteuerreform, der für die laufende Grundsteuer gilt und nach einem eigenen Verfahren berechnet wird.

Warum setzt das Finanzamt den Steuerwert manchmal höher an als den tatsächlichen Marktwert?

Das Finanzamt wendet für die Erbschaft- und Schenkungsteuer ein typisiertes, bundeseinheitliches Verfahren an, das auf Rahmendaten wie Bodenrichtwerten und pauschalen Flächenangaben beruht, ohne das Objekt individuell zu besichtigen. Weicht ein konkretes Objekt vom Durchschnitt der zugrunde gelegten Zone ab, kann der ermittelte Wert über dem tatsächlichen Verkehrswert liegen.

Wie kann ich einen zu hoch angesetzten Steuerwert für meine Immobilie in Feldmoching-Hasenbergl nachweisen?

Nach § 198 Abs. 2 BewG kann regelmäßig auch das Gutachten einer Person als Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts dienen, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle für die Grundstückswertermittlung bestellt oder zertifiziert worden ist. Ein solches Gutachten wird dem Finanzamt im laufenden Verfahren vorgelegt.

Wie lange habe ich Zeit, um gegen den Feststellungsbescheid vorzugehen?

Die Einspruchsfrist nach § 355 AO beträgt in der Regel einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids und ist eine gesetzliche Ausschlussfrist. Wer einen Wert für zu hoch hält, sollte sich frühzeitig fachlich beraten lassen, um die Frist nicht zu versäumen.

Erkennt das Finanzamt den niedrigeren Wert aus einem Sachverständigengutachten automatisch an?

Nein. Das Finanzamt prüft ein vorgelegtes Gutachten im Einzelfall; eine automatische oder pauschale Anerkennungsgarantie besteht nicht. Ein methodisch nachvollziehbares, auf die konkrete Immobilie bezogenes Gutachten kann jedoch eine wichtige Entscheidungsgrundlage darstellen.

Welche Rolle spielt die unterschiedliche Bebauung in Feldmoching-Hasenbergl für die Bewertung?

Feldmoching-Hasenbergl vereint sehr unterschiedlich geprägte Bereiche – vom dörflich geprägten Ortskern Feldmoching bis zu den großflächigen Wohnsiedlungen im Hasenbergl. Diese Heterogenität kann dazu führen, dass ein auf Durchschnittswerten beruhendes, typisiertes Verfahren einzelne Objekte höher oder niedriger bewertet, als es ihrer individuellen Lage und Beschaffenheit entspricht.

Ist ein Bodenrichtwert dasselbe wie der Verkehrswert eines Grundstücks?

Nein. Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert für eine ganze Bodenrichtwertzone und berücksichtigt individuelle Besonderheiten eines einzelnen Grundstücks nicht automatisch. Der Verkehrswert nach § 194 BauGB bezieht sich dagegen auf das konkrete Objekt mit allen seinen tatsächlichen Eigenschaften.

Was unterscheidet ein Verkehrswertgutachten von einem Kurzgutachten für diesen Zweck?

Ein vollständiges Verkehrswertgutachten ist umfassender dokumentiert und für komplexere Fälle oder höhere Nachweisanforderungen geeignet. Je nach Bewertungsanlass kann auch eine kompaktere Wertexpertise beziehungsweise ein Kurzgutachten ausreichend sein. Welche Form im Einzelfall sinnvoll ist, hängt vom konkreten Anlass, dem betroffenen Verfahren und den Anforderungen des Finanzamts ab.

Kann ein Gutachten auch bei einer Erbengemeinschaft mit mehreren Erben sinnvoll sein?

Ja. Neben der steuerlichen Frage kann ein nachvollziehbarer, unabhängiger Wertnachweis auch innerhalb der Erbengemeinschaft helfen, eine sachliche Diskussionsgrundlage für eine faire Auseinandersetzung des Nachlasses zu schaffen, statt sich allein auf unterschiedliche subjektive Einschätzungen zu stützen.

Was kostet ein Gutachten zum Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts?

Die Kosten hängen von Gutachtenform, Objektart und -größe, Rechten und Lasten, Zustand, Unterlagenumfang und Aufwand ab. Immobilienbewertung Michael Hercog nennt einen Stundensatz von 196,00 Euro zzgl. 19 % MwSt. sowie Fahrtkosten von 0,80 Euro pro Kilometer zzgl. MwSt., üblicherweise wird jedoch vorher ein Festhonorar vereinbart. Eine pauschale Gesamtsumme lässt sich ohne Einzelfallprüfung nicht seriös nennen.

Sollte ich vor einem Einspruch auch einen Steuerberater einbeziehen?

Bei der steuerrechtlichen Einordnung des Verfahrens, der fristgerechten Einspruchsführung und etwaigen weiteren steuerlichen Folgen kann die Einbeziehung eines Steuerberaters sinnvoll sein. Die Immobilienbewertung selbst – also die fachliche Einschätzung des tatsächlichen Werts der Immobilie – übernimmt der zertifizierte Sachverständige für Immobilienbewertung.

Nächste Schritte für Eigentümer und Erben in Feldmoching-Hasenbergl

Wer einen Feststellungsbescheid mit einem aus eigener Sicht zu hohen Steuerwert für eine Immobilie in Feldmoching-Hasenbergl erhalten hat, sollte zunächst die Einspruchsfrist im Blick behalten und frühzeitig prüfen, ob eine fachliche Einschätzung sinnvoll ist. Ein erstes Gespräch kann klären, ob die vorhandenen Unterlagen für eine Begutachtung ausreichen, welche Bewertungsform infrage kommt und mit welchem Aufwand zu rechnen ist. Immobilienbewertung Michael Hercog unterstützt Eigentümer, Erben und Erbengemeinschaften in München und im Münchner Umland bei der nachvollziehbaren Einordnung des Immobilienwerts für Erbschafts- und Schenkungsanlässe. Michael Hercog ist als Sachverständiger für Immobilienbewertung nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert. Telefon: +49 89 829 88 059 · E-Mail: info@immobewertung-hercog.de. Weitere Informationen zu Immobilienbewertung Michael Hercog finden sich auf der Startseite von Immobewertung Hercog; wer sich zunächst allgemein über Ablauf und Einsatzmöglichkeiten eines Verkehrswertgutachtens informieren möchte, findet dazu ergänzende Hintergründe im Beitrag Verkehrswertgutachten München: Ablauf, Kosten und Einsatzmöglichkeiten.

Über den Autor: Michael Hercog ist zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung und im Rahmen von Immobilienbewertung Michael Hercog für professionelle Immobilienbewertungen und Gutachten tätig. Seine Tätigkeit umfasst unter anderem Verkehrswertgutachten sowie Bewertungen für private, steuerliche, erbrechtliche und wirtschaftliche Bewertungsanlässe. Er ist als Sachverständiger für Immobilienbewertung nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert. Auf dem bestehenden Unternehmensauftritt wird eine Tätigkeit von über 15 Jahren kommuniziert. Immobilienbewertung Michael Hercog ist insbesondere in München und im Münchner Umland tätig. Veröffentlichte Standorte befinden sich in München, Grasbrunn und Haar.