Immobilienwert Finanzamt anfechten in Hadern: So gehen Eigentümer und Erben beim Einspruch vor

Wenn das Finanzamt im Rahmen einer Erbschaft, einer Schenkung oder einer steuerlichen Kaufpreisaufteilung einen Immobilienwert für ein Haus oder eine Wohnung in Hadern feststellt, liegt dieser Wert aus Sicht vieler Eigentümer und Erben oft über dem, was sich am Markt tatsächlich erzielen ließe. Wer den Immobilienwert Finanzamt anfechten möchte, steht vor zwei Fragen zugleich: Welche Frist gilt für den Einspruch, und wie lässt sich ein niedrigerer Wert rechtlich belastbar nachweisen? Dieser Beitrag ordnet beide Fragen ein und zeigt, welche Rolle ein Sachverständigengutachten in Hadern dabei übernehmen kann.

Das Wichtigste in Kürze

• Das Finanzamt ermittelt Immobilienwerte für die Erbschaft- und Schenkungsteuer sowie für einzelne einkommensteuerliche Fragen mit typisierten, standardisierten Verfahren – nicht mit einer Besichtigung vor Ort.
• Wer den festgesetzten Wert für zu hoch hält, kann innerhalb der Einspruchsfrist nach § 355 AO Einspruch einlegen und parallel einen niedrigeren gemeinen Wert nachweisen.
• Rechtliche Grundlage für den Nachweis ist § 198 BewG, insbesondere Absatz 2 zu den Anforderungen an den Gutachter.
• Der Verkehrswert nach § 194 BauGB ist der fachliche Maßstab, an dem sich ein solches Gutachten orientiert.
• Die Einspruchsfrist ist kurz und sollte ab Erhalt des Bescheids nicht verstreichen, bevor erste Schritte eingeleitet werden.
• Michael Hercog erstellt als zertifizierter Sachverständiger das Wertgutachten; Einspruch und steuerliche Würdigung bleiben Aufgabe von Steuerberater oder Rechtsanwalt.

Warum der vom Finanzamt angesetzte Immobilienwert oft höher wirkt als der tatsächliche Marktwert

Das Finanzamt bewertet Grundbesitz für steuerliche Zwecke nicht individuell, sondern nach bundeseinheitlich vorgegebenen, typisierten Verfahren aus dem Bewertungsgesetz. Je nach Objektart kommt dabei das Vergleichswert-, das Ertragswert- oder das Sachwertverfahren zum Einsatz. Diese Verfahren arbeiten mit statistischen Ausgangsgrößen wie Bodenrichtwerten, pauschalierten Baukostenfaktoren oder Vervielfältigern und können objektspezifische Besonderheiten naturgemäß nur eingeschränkt abbilden.

Typisierung als Ursache für Abweichungen

Ein Reihenhaus mit sanierungsbedürftigem Bad, ein Grundstück mit ungünstigem Zuschnitt oder eine Wohnung mit eingeschränktem Lichteinfall werden in der Massenbewertung des Finanzamts häufig nicht in dem Maß berücksichtigt, wie es ein Marktteilnehmer bei der Preisbildung tun würde. Das führt in der Praxis nicht selten dazu, dass der festgestellte Wert über dem liegt, was im gewöhnlichen Geschäftsverkehr tatsächlich zu erzielen wäre.

Warum Eigentümer in Hadern genau hinschauen sollten

Hadern ist einer der 25 offiziellen Stadtbezirke Münchens im Südwesten der Stadt. Der Bezirk ist geprägt von einer Mischung aus Siedlungsbau der Nachkriegsjahrzehnte, verdichteten Wohnanlagen und neueren Bauabschnitten, zudem liegt das Klinikum der Universität München mit dem Campus Großhadern im Bezirk. Diese Durchmischung unterschiedlicher Baualtersklassen und Objektarten innerhalb eines Stadtbezirks macht pauschale Vergleichswerte besonders anfällig für Abweichungen vom tatsächlichen Zustand einer einzelnen Immobilie.

Verkehrswert nach § 194 BauGB als fachlicher Maßstab

Der rechtliche Bezugspunkt für jede unabhängige Wertermittlung ist der Verkehrswert. Nach § 194 BauGB wird der Verkehrswert durch den Preis bestimmt, der zu dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. Dieser Maßstab unterscheidet sich vom steuerlichen Ansatz des Finanzamts dadurch, dass er auf die konkrete, individuelle Immobilie und ihren tatsächlichen Zustand abstellt statt auf typisierte Rechengrößen.

Wann sich ein Einspruch gegen den festgestellten Wert überhaupt lohnen kann

Nicht jeder Feststellungsbescheid lohnt eine Anfechtung. Sinnvoll wird die Prüfung vor allem dann, wenn die steuerliche Belastung – etwa die Erbschaft- oder Schenkungsteuer – von der Höhe des angesetzten Werts unmittelbar abhängt und begründete Anhaltspunkte bestehen, dass der tatsächliche Wert niedriger liegt. Dazu zählen zum Beispiel ein erkennbarer Sanierungsstau, eine von der Umgebung abweichende Grundstückssituation, Rechte und Lasten, die den Wert mindern, oder ein ungewöhnlicher Grundriss. Je größer die Differenz zwischen gefühltem und festgesetztem Wert und je höher die steuerliche Auswirkung, desto eher kann sich der Aufwand eines Gutachtens rechnen.

Einspruch gegen den Feststellungsbescheid: Ablauf Schritt für Schritt

Form und Inhalt des Einspruchs

Der Einspruch ist schriftlich oder elektronisch beim zuständigen Finanzamt einzulegen und sollte den angefochtenen Bescheid eindeutig bezeichnen. Eine ausführliche Begründung muss zu diesem Zeitpunkt noch nicht vorliegen; es reicht zunächst, den Einspruch fristgerecht einzureichen und eine Begründung nachzureichen, sobald sie vorliegt – etwa auf Grundlage eines Gutachtens.

Begründung und Fristsicherung

In der Praxis bewährt es sich, den Einspruch frühzeitig und fristwahrend einzulegen und parallel die Beauftragung eines Sachverständigen in die Wege zu leiten. So entsteht kein Zeitdruck, falls das Gutachten etwas länger benötigt als ursprünglich angenommen. Diese Reihenfolge – zuerst fristwahrender Einspruch, dann Nachlieferung der fachlichen Begründung – ist in der Praxis üblich, ersetzt aber keine individuelle rechtliche Prüfung durch Steuerberater oder Rechtsanwalt.

Vorlage des Gutachtens beim Finanzamt

Sobald das Gutachten vorliegt, wird es dem Finanzamt als Begründung des Einspruchs nachgereicht. Das Finanzamt prüft das Gutachten eigenständig auf Plausibilität und Nachvollziehbarkeit, bevor es über den Einspruch entscheidet.

Die Einspruchsfrist nach § 355 AO: Warum Eigentümer in Hadern nicht zu lange warten sollten

Nach § 355 AO beträgt die Einspruchsfrist regelmäßig einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids. Die Frist beginnt mit der Bekanntgabe, nicht mit dem auf dem Schreiben aufgedruckten Datum, und die genaue Berechnung des Bekanntgabezeitpunkts hängt von der Zustellungsart ab. Weil die Frist vergleichsweise kurz bemessen ist, sollte nach Erhalt eines Feststellungsbescheids zeitnah geprüft werden, ob ein Einspruch infrage kommt. Für die exakte Fristberechnung im Einzelfall – insbesondere bei Zweifeln über den Zugangszeitpunkt – empfiehlt sich die Rücksprache mit einem Steuerberater oder Rechtsanwalt, da es sich hierbei um eine steuerrechtliche Frage handelt, die außerhalb der Sachverständigentätigkeit liegt.

Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 BewG

Zentrale Rechtsgrundlage für den Nachweis eines niedrigeren Werts ist § 198 BewG. Nach § 198 Abs. 2 BewG kann regelmäßig auch das Gutachten einer Person als Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts dienen, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle für die Grundstückswertermittlung bestellt oder zertifiziert worden ist. Diese Formulierung macht deutlich, dass nicht jedes beliebige Dokument als Nachweis ausreicht, sondern dass bestimmte formale Anforderungen an die Qualifikation der gutachtenden Person gestellt werden.

Alternativ kann als Nachweis auch ein im gewöhnlichen Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag tatsächlich erzielter Kaufpreis dienen, sofern sich die maßgeblichen Verhältnisse gegenüber dem Stichtag nicht wesentlich verändert haben. Für die meisten Erbschafts- und Schenkungsfälle liegt jedoch kein zeitnaher Verkaufspreis vor, sodass das Sachverständigengutachten in der Praxis der übliche Weg ist.

Welche Anforderungen ein Gutachten erfüllen muss, damit es als Nachweis anerkannt werden kann

Ein Gutachten, das als Nachweis im Sinne von § 198 BewG dienen soll, muss methodisch nachvollziehbar, in sich widerspruchsfrei und so aufgebaut sein, dass die Wertermittlung ohne weitere Rückfragen verstanden werden kann. Dazu gehören eine saubere Objektbeschreibung, die nachvollziehbare Wahl und Anwendung des passenden Wertermittlungsverfahrens, die Offenlegung der verwendeten Daten und eine klare Herleitung des Endergebnisses. Ein knapper Marktwert-Schätzwert ohne Begründung reicht für diesen Zweck in der Regel nicht aus.

Ob ein konkretes Gutachten im Einzelfall vom Finanzamt als ausreichender Nachweis anerkannt wird, hängt von der Prüfung durch die zuständige Finanzbehörde ab. Eine pauschale Zusage zur Übernahme durch das Finanzamt kann seriös nicht gegeben werden – wohl aber kann ein methodisch sauber erstelltes Gutachten eine wichtige Entscheidungsgrundlage für das Einspruchsverfahren darstellen.

Typische Anlässe in Hadern: Erbschaft, Schenkung und steuerliche Kaufpreisaufteilung

Erbschaft- und Schenkungsteuer: Bedarfswert gegenüber tatsächlichem Wert

Beim Übergang einer Immobilie durch Erbschaft oder Schenkung setzt das Finanzamt den sogenannten Grundbesitzwert als Bemessungsgrundlage an. Dieser Wert orientiert sich am gemeinen Wert, wird aber typisiert ermittelt. Weicht der tatsächliche Zustand der Immobilie in Hadern – etwa ein unsanierter Altbestand aus den 1960er- oder 1970er-Jahren – deutlich von den Annahmen der Typisierung ab, kann ein Gutachten helfen, den Unterschied zwischen Bedarfswert und tatsächlichem Wert nachvollziehbar zu belegen.

Steuerliche Kaufpreisaufteilung: Boden- und Gebäudeanteil im Streit mit dem Finanzamt

Ein weiterer, oft übersehener Anlass betrifft die steuerliche Kaufpreisaufteilung bei vermieteten Immobilien. Setzt das Finanzamt bei der Aufteilung eines Kaufpreises in Boden- und Gebäudeanteil – etwa anhand einer vereinfachten Arbeitshilfe – einen aus Sicht des Eigentümers zu niedrigen Gebäudeanteil an, wirkt sich das unmittelbar auf die mögliche Abschreibung nach § 7 Abs. 4 EStG aus. Auch hier kann ein objektspezifisches Gutachten zur Kaufpreisaufteilung als fundierte Grundlage für ein Abweichen von der pauschalen Aufteilung dienen, ohne dass damit eine bestimmte Steuerersparnis zugesichert werden kann.

Die Rolle eines zertifizierten Sachverständigen im Einspruchsverfahren

Michael Hercog ist als Sachverständiger für Immobilienbewertung nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert. Diese Zertifizierung bestätigt die fachliche Qualifikation der Person, die das Gutachten erstellt, und ist – neben der staatlichen oder staatlich anerkannten Bestellung – einer der in § 198 Abs. 2 BewG genannten Wege, über die ein Gutachten als Nachweis infrage kommen kann. Auf dem bestehenden Unternehmensauftritt wird eine Tätigkeit von über 15 Jahren im Bereich der Immobilienbewertung kommuniziert.

Wichtig für die Einordnung: Michael Hercog bewertet Immobilien und Grundstücke, erstellt also Wertgutachten. Die Prüfung von Bauschäden oder die bautechnische Begleitung von Neubauvorhaben zählen ausdrücklich nicht zu diesem Leistungsprofil. Ebenso übernimmt ein Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung keine Rechts- oder Steuerberatung – die Entscheidung, ob und wie ein Einspruch formuliert wird, liegt bei Steuerberater oder Rechtsanwalt, während das Gutachten die fachliche Grundlage für diese Entscheidung liefert.

Honorar und Ablauf einer Beauftragung

Für die Erstellung eines Gutachtens berechnet Immobilienbewertung Michael Hercog einen Stundensatz von 196,00 Euro zzgl. 19 % Mehrwertsteuer sowie Pkw-Fahrtkosten von 0,80 Euro pro Kilometer zzgl. Mehrwertsteuer. In der Praxis wird für ein konkretes Gutachten üblicherweise vorab ein Festhonorar vereinbart. Eine pauschale Gesamtsumme lässt sich an dieser Stelle nicht seriös nennen, da die Kosten von der Gutachtenform, der Objektart und -größe, bestehenden Rechten und Lasten, dem Zustand der Immobilie, dem Umfang der vorliegenden Unterlagen sowie dem konkreten Bewertungsanlass abhängen. Die konkreten Kosten beziehungsweise ein mögliches Festhonorar lassen sich nach einer kurzen Prüfung der Immobilie, der Unterlagen und des Bewertungsanlasses einschätzen.

Der Ablauf beginnt in der Regel mit einem kurzen Erstkontakt, in dem Anlass, Objekt und vorhandene Unterlagen besprochen werden. Darauf folgen Besichtigung und Datenerhebung vor Ort, die Auswertung und Anwendung des passenden Wertermittlungsverfahrens sowie die schriftliche Ausarbeitung des Gutachtens. Für ein Objekt in Hadern lässt sich die Besichtigung meist zeitnah koordinieren, eine pauschale Bearbeitungsdauer kann an dieser Stelle jedoch nicht seriös zugesichert werden, da sie vom Einzelfall abhängt.

Typische Fehler, wenn Eigentümer den Immobilienwert allein anfechten wollen

• Die Einspruchsfrist wird verpasst, weil zunächst ohne Zeitdruck ein Gutachten eingeholt werden soll, bevor überhaupt Einspruch eingelegt wurde.
• Ein Gutachten wird bei einer Person beauftragt, deren Qualifikation nicht den Anforderungen von § 198 Abs. 2 BewG entspricht, sodass das Finanzamt den Nachweis zurückweisen kann.
• Online-Wertschätzungen oder automatisierte Tools werden als vermeintlicher Nachweis vorgelegt, obwohl sie keine methodisch nachvollziehbare Begründung liefern.
• Der Einspruch wird eingelegt, ohne dass die steuerliche Tragweite vorher mit einem Steuerberater abgestimmt wurde.
• Es wird davon ausgegangen, ein Gutachten werde automatisch anerkannt – tatsächlich prüft das Finanzamt jedes vorgelegte Gutachten eigenständig.

Hadern im Überblick: Lagebesonderheiten mit Einfluss auf die Wertermittlung

Hadern liegt im Südwesten Münchens und zählt zu den 25 offiziellen Stadtbezirken der Stadt. Der Bezirk vereint unterschiedliche Wohnformen: Geschosswohnungsbau aus verschiedenen Jahrzehnten, Einfamilien- und Reihenhausgebiete sowie Flächen in der Nähe des Klinikums der Universität München am Campus Großhadern. Diese Durchmischung bedeutet für die Wertermittlung, dass ein Vergleichswertverfahren nur dann belastbare Ergebnisse liefert, wenn tatsächlich vergleichbare Objekte aus der unmittelbaren Umgebung herangezogen werden – ein pauschaler Ansatz über den gesamten Stadtbezirk hinweg wird den lokalen Unterschieden innerhalb Haderns oft nicht gerecht. Für Eigentümer, die einen vom Finanzamt festgesetzten Wert kritisch prüfen möchten, ist dieser Umstand ein zusätzliches Argument dafür, eine objektspezifische Bewertung in Betracht zu ziehen.

Ein eigener Standort von Immobilienbewertung Michael Hercog befindet sich nicht in Hadern. Als Standorte sind ausschließlich München, Grasbrunn und Haar veröffentlicht; Hadern gehört zum Tätigkeitsgebiet, in dem Besichtigungen und Bewertungen vor Ort stattfinden.

Häufige Fragen

Kann ich den vom Finanzamt festgesetzten Immobilienwert überhaupt anfechten?

Ja, gegen einen Feststellungsbescheid des Finanzamts kann innerhalb der gesetzlichen Frist Einspruch eingelegt werden. Ob sich das im konkreten Fall lohnt, hängt von der Höhe der steuerlichen Auswirkung und von belastbaren Anhaltspunkten für einen niedrigeren tatsächlichen Wert ab. Eine individuelle steuerliche Einschätzung sollte mit einem Steuerberater oder Rechtsanwalt erfolgen.

Welche Frist gilt für den Einspruch gegen den Feststellungsbescheid?

Nach § 355 AO beträgt die Einspruchsfrist regelmäßig einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids. Die genaue Berechnung des Fristbeginns hängt von der Art der Zustellung ab und sollte im Zweifel zeitnah mit einem Steuerberater oder Rechtsanwalt geklärt werden, da es sich um eine rein steuerrechtliche Frage handelt.

Reicht ein Einspruch allein aus, oder brauche ich zusätzlich ein Gutachten?

Der Einspruch sichert zunächst nur die Frist. Um den vom Finanzamt angesetzten Wert tatsächlich zu senken, muss in der Regel ein niedrigerer gemeiner Wert nachgewiesen werden – üblicherweise durch ein Sachverständigengutachten nach § 198 BewG, das als Begründung zum Einspruch nachgereicht wird.

Wer darf ein Gutachten erstellen, das als Nachweis nach § 198 BewG anerkannt werden kann?

Nach § 198 Abs. 2 BewG kommen Gutachten von Personen in Betracht, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle für die Grundstückswertermittlung bestellt oder zertifiziert worden sind, sowie Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses. Michael Hercog ist nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert.

Muss das Finanzamt ein vorgelegtes Gutachten automatisch übernehmen?

Nein. Das Finanzamt prüft jedes vorgelegte Gutachten eigenständig auf methodische Nachvollziehbarkeit und Plausibilität. Ein seriös erstelltes, in sich schlüssiges Gutachten kann eine wichtige Entscheidungsgrundlage darstellen, eine pauschale Übernahmegarantie gibt es jedoch nicht.

Was unterscheidet den vom Finanzamt angesetzten Wert vom Verkehrswert nach § 194 BauGB?

Der Finanzamtswert entsteht aus typisierten, bundeseinheitlichen Verfahren mit statistischen Ausgangsgrößen. Der Verkehrswert nach § 194 BauGB stellt dagegen auf die konkrete, individuelle Immobilie mit ihren tatsächlichen Eigenschaften, ihrer Beschaffenheit und ihrer Lage ab. Diese unterschiedliche Herangehensweise erklärt, warum beide Werte für dieselbe Immobilie voneinander abweichen können.

Kann ein Gutachten auch bei der Kaufpreisaufteilung für vermietete Immobilien in Hadern helfen?

Ja. Wenn das Finanzamt bei einer vermieteten Immobilie den Gebäudeanteil im Verhältnis zum Bodenanteil niedriger ansetzt, als es dem tatsächlichen Objekt entspricht, kann ein objektspezifisches Gutachten zur Kaufpreisaufteilung als fundierte Grundlage für eine abweichende Aufteilung dienen. Das wirkt sich über § 7 Abs. 4 EStG auf die mögliche Abschreibung aus, ohne dass eine konkrete Steuerersparnis zugesichert werden kann.

Wie lange dauert es, bis ein Gutachten zum Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts vorliegt?

Die Dauer hängt vom Einzelfall ab, unter anderem von der Verfügbarkeit von Unterlagen, der Terminfindung für die Besichtigung und der Komplexität des Objekts. Eine pauschale Bearbeitungszeit lässt sich seriös nicht zusichern; nach einem Erstkontakt lässt sich meist schnell einschätzen, welcher zeitliche Rahmen realistisch ist.

Was kostet ein Gutachten zum Nachweis eines niedrigeren Immobilienwerts?

Berechnet wird ein Stundensatz von 196,00 Euro zzgl. 19 % Mehrwertsteuer sowie Fahrtkosten von 0,80 Euro pro Kilometer zzgl. Mehrwertsteuer, üblicherweise im Rahmen eines vorher vereinbarten Festhonorars. Eine pauschale Gesamtsumme hängt von Gutachtenform, Objektart, Zustand, Rechten und Lasten sowie Unterlagenlage ab und lässt sich erst nach kurzer Prüfung der Immobilie einschätzen.

Hat Immobilienbewertung Michael Hercog ein Büro in Hadern?

Nein. Als veröffentlichte Standorte gelten ausschließlich München, Grasbrunn und Haar. Hadern gehört zum Tätigkeitsgebiet, in dem Besichtigungen und Bewertungen vor Ort durchgeführt werden, ohne dass dort ein eigener Standort besteht.

Nächste Schritte für Eigentümer und Erben in Hadern

Wer einen Feststellungsbescheid des Finanzamts zu einer Immobilie in Hadern erhalten hat und den angesetzten Wert für zu hoch hält, sollte zunächst das Datum der Bekanntgabe notieren und die Einspruchsfrist nach § 355 AO im Zweifel mit einem Steuerberater oder Rechtsanwalt klären. Parallel kann geprüft werden, ob ein Sachverständigengutachten zum Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 BewG infrage kommt. Immobilienbewertung Michael Hercog unterstützt dabei mit einer methodisch nachvollziehbaren Wertermittlung, die als fachliche Grundlage für das Einspruchsverfahren dienen kann. Wie ein solches Gutachten in einem vergleichbaren Finanzamtsfall aufgebaut sein kann, zeigt auch der Beitrag zum Gegengutachten zum Steuerwert in Sendling-Westpark; eine Einordnung des Begriffs selbst liefert der Artikel zum gemeinen Wert einer Immobilie gegenüber dem Finanzamt.

Für ein unverbindliches Erstgespräch zu einer Immobilie in Hadern erreichen Eigentümer und Erben Immobilienbewertung Michael Hercog telefonisch unter +49 89 829 88 059 oder per E-Mail an info@immobewertung-hercog.de.

Über den Autor

Michael Hercog ist zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung und im Rahmen von Immobilienbewertung Michael Hercog für professionelle Immobilienbewertungen und Gutachten tätig. Seine Tätigkeit umfasst unter anderem Verkehrswertgutachten sowie Bewertungen für private, steuerliche, erbrechtliche und wirtschaftliche Bewertungsanlässe. Er ist als Sachverständiger für Immobilienbewertung nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert. Auf dem bestehenden Unternehmensauftritt wird eine Tätigkeit von über 15 Jahren kommuniziert. Immobilienbewertung Michael Hercog ist insbesondere in München und im Münchner Umland tätig. Veröffentlichte Standorte befinden sich in München, Grasbrunn und Haar.