Gutachten niedrigerer gemeiner Wert Berg am Laim: Nachweis für Erben und Beschenkte

Wer in Berg am Laim eine Immobilie erbt, verschenkt oder innerhalb der Familie übertragen bekommt, erhält vom Finanzamt zunächst einen Grundbesitzwert, der auf standardisierten, typisierenden Verfahren beruht. Diese Verfahren bilden die tatsächliche Beschaffenheit eines einzelnen Gebäudes – etwa Bauzustand, Grundrisszuschnitt oder stille Mängel – oft nur grob ab. Liegt der tatsächliche Wert der Immobilie darunter, kann ein Gutachten zum Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts den realistischeren Wert belegen und so die Bemessungsgrundlage für Erbschaft- oder Schenkungsteuer korrigieren. Dieser Beitrag erklärt, was der Begriff „niedrigerer gemeiner Wert” steuerlich bedeutet, welche rechtliche Grundlage gilt, wann ein solches Gutachten für Eigentümer, Erben und Beschenkte in Berg am Laim sinnvoll sein kann und wie Michael Hercog als zertifizierter Sachverständiger dabei vorgeht.

Das Wichtigste in Kürze

• Das Finanzamt ermittelt Grundbesitzwerte für Erbschaft- und Schenkungsteuer meist mit typisierenden, standardisierten Verfahren – individuelle Besonderheiten einer Immobilie in Berg am Laim bleiben dabei häufig unberücksichtigt.
• Nach § 198 Abs. 2 BewG kann regelmäßig auch das Gutachten einer Person als Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts dienen, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle für die Grundstückswertermittlung bestellt oder zertifiziert worden ist.
• Typische Anlässe sind Erbschaft- und Schenkungsteuer, familieninterne Übertragungen sowie Vermögensaufstellungen, etwa im Rahmen von Pflegschaft oder Betreuung.
• Berg am Laim ist städtebaulich gemischt: ältere Genossenschaftssiedlungen, Nachkriegsbauten, das neuere Quartier Baumkirchen Mitte und gewerblich geprägte Bereiche liegen nah beieinander – das wirkt sich auf die Wertermittlung aus.
• Michael Hercog ist als Sachverständiger für Immobilienbewertung nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert und unterstützt Eigentümer, Erben und Beschenkte bei der nachvollziehbaren Wertermittlung.
• Die konkreten Kosten beziehungsweise ein mögliches Festhonorar lassen sich nach einer kurzen Prüfung der Immobilie, der Unterlagen und des Bewertungsanlasses einschätzen.

Berg am Laim: Lage und Immobilienbestand im Überblick

Berg am Laim bildet den Stadtbezirk 14 im Osten von München und grenzt unter anderem an Bogenhausen im Norden, Trudering-Riem im Osten, Ramersdorf-Perlach im Süden sowie an Au-Haidhausen im Westen. Der Stadtbezirk ist geprägt von einer Mischung aus älteren Wohnsiedlungen der 1920er- bis 1950er-Jahre, Nachkriegsbauten, einzelnen gewerblich genutzten Flächen entlang der Bahngleise und dem in den vergangenen Jahren entwickelten Quartier Baumkirchen Mitte auf einem früheren Bahngelände. Bekannt ist der Stadtbezirk auch durch die Wallfahrtskirche St. Michael, ein barockes Bauwerk, das den historischen Ortskern prägt.

Für die Immobilienbewertung bedeutet diese Mischung: Baujahr, Bauweise, Grundrisstyp und energetischer Zustand unterscheiden sich innerhalb des Stadtbezirks teils erheblich – von Genossenschaftswohnungen mit einfachem Ausbaustandard über modernisierte Eigentumswohnungen bis zu Neubauten in Baumkirchen Mitte. Ein pauschaler, typisierter Wertansatz des Finanzamts kann diese Unterschiede nur eingeschränkt abbilden, was gerade bei älteren, sanierungsbedürftigen oder baulich ungewöhnlichen Objekten zu einem zu hohen Steuerwert führen kann.

Was bedeutet „niedrigerer gemeiner Wert” steuerlich?

Der gemeine Wert ist im Bewertungsgesetz der zentrale Wertmaßstab für die Erbschaft- und Schenkungsteuer sowie für weitere steuerliche Bewertungsanlässe. Er entspricht im Grundsatz dem Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den Eigenschaften, der Beschaffenheit und der Lage einer Immobilie zu erzielen wäre – fachlich ist er damit eng mit dem im Baugesetzbuch definierten Verkehrswert verwandt. Für die steuerliche Bewertung von Grundbesitz setzt das Finanzamt jedoch zunächst nicht den individuellen Wert einer Immobilie an, sondern einen nach gesetzlich vorgegebenen, typisierenden Verfahren ermittelten Grundbesitzwert.

Weist der Steuerpflichtige nach, dass der tatsächliche gemeine Wert der Immobilie niedriger ist als der vom Finanzamt typisiert ermittelte Wert, wird nach § 198 BewG der niedrigere, nachgewiesene Wert angesetzt. Genau an dieser Stelle setzt ein Gutachten zum Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts an: Es ermittelt den individuellen Wert einer konkreten Immobilie in Berg am Laim unter Berücksichtigung ihrer tatsächlichen Eigenschaften und stellt diesen dem typisierten Finanzamtswert gegenüber.

Rechtliche Grundlage: § 198 BewG

§ 198 BewG regelt den sogenannten Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts. Die für diesen Nachweis maßgebliche Formulierung lautet: Nach § 198 Abs. 2 BewG kann regelmäßig auch das Gutachten einer Person als Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts dienen, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle für die Grundstückswertermittlung bestellt oder zertifiziert worden ist.

Damit grenzt das Gesetz den Kreis geeigneter Gutachter ein: Infrage kommen insbesondere die Gutachterausschüsse, öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige sowie Personen, die von einer nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Zertifizierungsstelle als Sachverständige für Grundstücksbewertung zertifiziert worden sind. Alternativ lässt sich ein niedrigerer gemeiner Wert auch über einen im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zeitnah zum Bewertungsstichtag erzielten Kaufpreis nachweisen – sofern ein solcher Verkauf tatsächlich stattgefunden hat. Für Erben oder Beschenkte, die keinen zeitnahen Verkauf vorweisen können, bleibt in der Praxis meist das Sachverständigengutachten als Nachweisweg.

Die Verwaltungsgerichte und der Bundesfinanzhof stellen an solche Gutachten methodische Anforderungen: Das Gutachten muss nachvollziehbar, methodisch fundiert und auf anerkannte Wertermittlungsverfahren gestützt sein. Abweichungen von amtlichen Daten wie Bodenrichtwerten oder Liegenschaftszinssätzen müssen fachlich begründet und belegt werden. Ein pauschal „niedriger” angesetzter Wert ohne nachvollziehbare Begründung reicht nicht aus.

Warum der Steuerwert des Finanzamts oft zu hoch ausfällt

Das Finanzamt ermittelt Grundbesitzwerte je nach Objektart im Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren – jeweils nach den gesetzlich vorgegebenen, stark typisierten Vorgaben der §§ 182 bis 196 BewG. Diese Verfahren arbeiten mit pauschalierten Ansätzen, etwa festen Baujahresklassen, typisierten Alterswertminderungen oder Regelherstellungskosten pro Quadratmeter.

• Individuelle Mängel wie ein sanierungsbedürftiges Dach, veraltete Haustechnik oder Feuchteschäden werden im typisierten Verfahren oft nicht oder nur pauschal berücksichtigt.
• Besonderheiten der Grundstückssituation – etwa ein ungünstiger Zuschnitt, Baulasten oder eine eingeschränkte Bebaubarkeit – fließen in der Regel nicht in den typisierten Wertansatz ein.
• Bei älteren Objekten, wie sie in Teilen von Berg am Laim vorkommen, kann die typisierte Alterswertminderung von der tatsächlichen, individuellen Restnutzungsdauer des Gebäudes abweichen.
• Vermietete Objekte mit ungünstigen Mietverhältnissen oder Leerstand werden im typisierten Ertragswertverfahren nicht immer realitätsnah abgebildet.

In solchen Fällen kann der vom Finanzamt ermittelte Grundbesitzwert über dem tatsächlich erzielbaren Marktwert der Immobilie liegen. Ein Gutachten zum Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts schafft hier eine individuelle, methodisch nachvollziehbare Gegenrechnung.

Typische Anlässe für den Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts

In der Praxis kommt der Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts vor allem in folgenden Situationen vor:

Erbschaftsteuer

Nach dem Tod eines Angehörigen setzt das Finanzamt für die Erbschaftsteuer regelmäßig einen typisierten Grundbesitzwert für die geerbte Immobilie an. Erben in Berg am Laim können mit einem Gutachten nachweisen, dass der tatsächliche Wert niedriger liegt, etwa wenn das Objekt baulichen Rückstand hat oder bauliche Besonderheiten aufweist, die im typisierten Verfahren unberücksichtigt bleiben.

Schenkungsteuer

Wird eine Immobilie zu Lebzeiten übertragen – etwa im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge an Kinder –, gilt für die Schenkungsteuer dieselbe Bewertungssystematik wie bei der Erbschaftsteuer. Auch hier kann ein Gutachten zum Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts die steuerliche Bemessungsgrundlage senken.

Familieninterne Übertragungen und Vermögensauseinandersetzungen

Bei familieninternen Übertragungen, etwa im Rahmen einer vorweggenommenen Erbfolge mit Gegenleistungen, oder bei Vermögensaufstellungen im Zusammenhang mit Pflegschaft und Betreuung kann ein belastbarer, individueller Wertnachweis ebenfalls erforderlich werden.

Erbengemeinschaften

Besteht eine Erbengemeinschaft aus mehreren Erben, kann ein neutrales Gutachten zusätzlich helfen, eine gemeinsame, nachvollziehbare Wertgrundlage für die interne Auseinandersetzung oder für einen geplanten Verkauf der Immobilie zu schaffen – unabhängig vom steuerlichen Nachweis gegenüber dem Finanzamt.

Vereinfachtes Beispiel aus der Praxis

Das folgende Beispiel ist bewusst vereinfacht und konstruiert; es dient ausschließlich der Veranschaulichung und beschreibt keinen tatsächlichen Fall von Immobilienbewertung Michael Hercog:

Eine Erbengemeinschaft erbt eine Eigentumswohnung in einer älteren Genossenschaftssiedlung in Berg am Laim. Das Finanzamt setzt im typisierten Sachwertverfahren einen Grundbesitzwert an, der von einem durchschnittlichen Modernisierungsstand ausgeht. Tatsächlich weist die Wohnung einen erheblichen Sanierungsstau an Fenstern, Heizung und Elektroinstallation auf, der im typisierten Verfahren nicht abgebildet wird. Ein individuelles Gutachten dokumentiert diese Mängel, berücksichtigt sie im Sachwertverfahren und kommt zu einem niedrigeren, methodisch begründeten Wert. Dieser Wert kann dem Finanzamt als Nachweis im Sinne von § 198 BewG vorgelegt werden – über die steuerliche Anerkennung im konkreten Einzelfall entscheidet im Ergebnis stets die zuständige Finanzverwaltung.

Anforderungen an Gutachten und Sachverständigen

Damit ein Gutachten als Nachweis nach § 198 BewG überhaupt anerkannt werden kann, muss es bestimmte formale und methodische Anforderungen erfüllen:

• Der Gutachter muss zum Kreis der in § 198 Abs. 2 BewG genannten Personen gehören, also beispielsweise nach DIN EN ISO/IEC 17024 als Sachverständiger für Grundstücksbewertung zertifiziert sein.
• Das Gutachten muss ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren – Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren – nachvollziehbar und methodisch korrekt anwenden.
• Alle wertbeeinflussenden Faktoren (Lage, Bauzustand, Ausstattung, Rechte und Lasten, Grundstückssituation) müssen dokumentiert und in die Wertermittlung einbezogen werden.
• Abweichungen von amtlichen Daten wie Bodenrichtwerten müssen begründet werden, nicht einfach unterstellt werden.
• Der Bewertungsstichtag muss korrekt bestimmt und im Gutachten klar benannt sein.

Michael Hercog ist als Sachverständiger für Immobilienbewertung nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert und erstellt Gutachten auf dieser fachlichen Grundlage. Eine pauschale Garantie, dass ein Gutachten vom Finanzamt in jedem Einzelfall ohne Rückfragen akzeptiert wird, lässt sich seriös nicht aussprechen – ein methodisch fundiertes, nachvollziehbares Gutachten kann jedoch eine wichtige Entscheidungsgrundlage für die Finanzverwaltung darstellen.

Ablauf eines Gutachtens zum Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts in Berg am Laim

Der Ablauf eines solchen Gutachtens orientiert sich am üblichen Vorgehen bei Verkehrswert- und Kurzgutachten, ist aber auf den steuerlichen Nachweiszweck ausgerichtet:

1. Erstkontakt und Einordnung des Anlasses

Im ersten Gespräch wird geklärt, um welchen Bewertungsanlass es sich handelt (Erbschaft, Schenkung, familieninterne Übertragung), welcher Bewertungsstichtag maßgeblich ist und welche Unterlagen bereits vorliegen.

2. Unterlagenprüfung

Grundbuchauszug, Lageplan, Baupläne, Wohn- und Nutzflächenberechnung, gegebenenfalls Mietverträge und der Bescheid des Finanzamts über den bisher angesetzten Grundbesitzwert werden gesichtet.

3. Ortstermin in Berg am Laim

Bei einer Objektbesichtigung werden Bauzustand, Ausstattung, etwaige Mängel und die konkrete Grundstückssituation dokumentiert – Grundlage für die spätere individuelle Wertermittlung.

4. Wertermittlung

Je nach Objektart wird das passende Verfahren angewendet und auf die konkreten Eigenschaften der Immobilie bezogen. Der ermittelte individuelle Wert wird dem bisherigen, typisierten Finanzamtswert gegenübergestellt.

5. Ausarbeitung und Übergabe

Das schriftliche Gutachten wird nachvollziehbar aufgebaut, dokumentiert alle wertrelevanten Faktoren und kann dem Finanzamt als Nachweis im Sinne von § 198 BewG vorgelegt werden.

Welche Unterlagen werden benötigt?

Für ein zügiges und methodisch belastbares Gutachten sind in der Regel folgende Unterlagen hilfreich:

• aktueller Grundbuchauszug
• Lageplan beziehungsweise amtlicher Flurkartenauszug
• Baupläne und Baubeschreibung, soweit vorhanden
• Wohn- und Nutzflächenberechnung
• Angaben zu Modernisierungen, Sanierungen oder bekannten Mängeln
• bei vermieteten Objekten: Mietverträge und Mietübersicht
• der Bescheid des Finanzamts mit dem bisher angesetzten Grundbesitzwert, sofern bereits vorliegend
• bei Erbfällen: Erbschein oder vergleichbarer Nachweis, Sterbeurkunde

Fehlen einzelne Unterlagen, lässt sich im Rahmen des Erstgesprächs klären, welche davon beschafft werden müssen und welche sich gegebenenfalls durch eine Vor-Ort-Aufnahme ersetzen lassen.

Bewertungsstichtag und Fristen im Steuerverfahren

Für die Erbschaft- und Schenkungsteuer ist der Bewertungsstichtag in der Regel der Todes- beziehungsweise Übertragungszeitpunkt. Der nachgewiesene niedrigere gemeine Wert muss sich auf genau diesen Stichtag beziehen – eine Bewertung zu einem späteren Zeitpunkt, etwa Jahre nach dem Erbfall, ist für den steuerlichen Nachweis nicht geeignet, wenn sich die Verhältnisse seitdem verändert haben.

Für die Abgabe der Erbschaft- oder Schenkungsteuererklärung sowie für einen möglichen Einspruch gegen den Feststellungsbescheid über den Grundbesitzwert gelten eigene steuerliche Fristen. Da sich diese Fristen im Einzelfall unterscheiden können und von der jeweiligen Verfahrenslage abhängen, sollten Eigentümer und Erben die konkreten Termine mit dem zuständigen Finanzamt beziehungsweise mit einem Steuerberater oder einer Steuerberaterin klären. Michael Hercog unterstützt bei der fachlichen Wertermittlung, erteilt jedoch keine rechtliche oder steuerliche Beratung zu Fristen oder Verfahrensfragen.

Honorar und Kosten

Das Honorar für ein Gutachten zum Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts richtet sich nach dem Aufwand des Einzelfalls. Als Orientierung gilt ein Stundensatz von 196,00 Euro zzgl. 19 % Mehrwertsteuer sowie Fahrtkosten von 0,80 Euro pro Kilometer zzgl. Mehrwertsteuer. In der Praxis wird üblicherweise vorab ein Festhonorar vereinbart, das sich nach Gutachtenform, Objektart und -größe, Rechten und Lasten, Zustand der Immobilie, Umfang der vorliegenden Unterlagen und dem zu erwartenden Bearbeitungsaufwand richtet.

Eine pauschale Gesamtsumme lässt sich seriös nicht im Voraus nennen, da sie je nach Objekt in Berg am Laim – etwa einer kleinen Eigentumswohnung in einer Siedlung gegenüber einem größeren Mehrfamilienhaus – deutlich variieren kann. Die konkreten Kosten beziehungsweise ein mögliches Festhonorar lassen sich nach einer kurzen Prüfung der Immobilie, der Unterlagen und des Bewertungsanlasses einschätzen.

Verkehrswertgutachten oder Nachweis niedrigerer gemeiner Wert – der Unterschied

Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB ermittelt den Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten, den tatsächlichen Eigenschaften, der Beschaffenheit und der Lage einer Immobilie ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. Es wird insbesondere bei Kauf, Verkauf, Finanzierung oder gerichtlichen Auseinandersetzungen eingesetzt.

Ein Gutachten zum Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 BewG verfolgt dagegen einen spezifisch steuerlichen Zweck: Es stellt dem typisierten Grundbesitzwert des Finanzamts einen individuell ermittelten, niedrigeren Wert gegenüber. Methodisch überlappen sich beide Gutachtenarten stark, da beide auf denselben Wertermittlungsverfahren beruhen – der Unterschied liegt vor allem im konkreten Verwendungszweck und in der Darstellung gegenüber dem jeweiligen Adressaten, etwa dem Finanzamt.

Häufige Fragen

Was bedeutet „niedrigerer gemeiner Wert” einfach erklärt?

Der Begriff beschreibt den Fall, dass der tatsächliche, individuell ermittelte Wert einer Immobilie niedriger ist als der vom Finanzamt mit einem typisierten Verfahren berechnete Grundbesitzwert. Lässt sich dieser niedrigere Wert nachweisen, wird er nach § 198 BewG für die Besteuerung angesetzt.

Wer darf ein Gutachten zum Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts erstellen?

Nach § 198 Abs. 2 BewG kommen insbesondere Gutachterausschüsse, öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige sowie Personen in Betracht, die von einer nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle für die Grundstückswertermittlung zertifiziert worden sind.

Wird ein solches Gutachten vom Finanzamt automatisch anerkannt?

Eine pauschale Garantie für die Anerkennung lässt sich seriös nicht geben. Ein methodisch fundiertes, nachvollziehbares Gutachten kann jedoch eine wichtige Entscheidungsgrundlage für die Finanzverwaltung darstellen; die abschließende Prüfung liegt beim zuständigen Finanzamt.

Für welche Anlässe ist der Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts relevant?

Vor allem für die Erbschaftsteuer, die Schenkungsteuer, familieninterne Übertragungen und Vermögensaufstellungen, etwa im Zusammenhang mit Pflegschaft oder Betreuung.

Worin unterscheidet sich der Nachweis vom klassischen Verkehrswertgutachten?

Beide Gutachtenarten beruhen auf denselben Wertermittlungsverfahren. Der Nachweis nach § 198 BewG richtet sich jedoch gezielt an das Finanzamt und stellt dem typisierten Grundbesitzwert einen individuellen Wert gegenüber, während das Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB meist für Kauf, Verkauf oder gerichtliche Zwecke erstellt wird.

Welche Unterlagen sollten Erben in Berg am Laim bereithalten?

Hilfreich sind unter anderem der Grundbuchauszug, Baupläne, die Wohn- und Nutzflächenberechnung, Angaben zu Modernisierungen oder Mängeln sowie der Feststellungsbescheid des Finanzamts, sofern bereits vorhanden.

Auf welchen Stichtag bezieht sich die Wertermittlung?

In der Regel auf den Todes- beziehungsweise Übertragungszeitpunkt. Der nachgewiesene Wert muss sich auf genau diesen Stichtag beziehen, nicht auf einen späteren Bewertungszeitpunkt.

Was kostet ein Gutachten zum Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts?

Als Orientierung gilt ein Stundensatz von 196,00 Euro zzgl. 19 % Mehrwertsteuer sowie Fahrtkosten von 0,80 Euro pro Kilometer zzgl. Mehrwertsteuer; üblicherweise wird vorab ein Festhonorar vereinbart. Eine pauschale Gesamtsumme lässt sich ohne Kenntnis des Einzelfalls nicht seriös nennen.

Kann ein Gutachten auch bei einer Erbengemeinschaft mit mehreren Erben eingesetzt werden?

Ja. Ein neutrales Gutachten kann sowohl dem steuerlichen Nachweis gegenüber dem Finanzamt dienen als auch als gemeinsame Wertgrundlage für die interne Auseinandersetzung innerhalb der Erbengemeinschaft herangezogen werden.

Ist Michael Hercog auch für Bauschäden oder die Baubegleitung von Neubauten zuständig?

Nein. Der Tätigkeitsschwerpunkt liegt auf der Immobilienbewertung, nicht auf der bautechnischen Begutachtung akuter Bauschäden oder der Baubegleitung von Neubauvorhaben.

Nächste Schritte

Wer in Berg am Laim eine Immobilie geerbt hat, sie verschenken möchte oder familienintern übertragen will und den vom Finanzamt angesetzten Grundbesitzwert für zu hoch hält, sollte den Feststellungsbescheid zunächst sorgfältig prüfen und die vorliegenden Unterlagen zur Immobilie zusammenstellen. Im zweiten Schritt kann ein Erstgespräch klären, ob ein Gutachten zum Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts im konkreten Fall sinnvoll ist und welcher Umfang dafür erforderlich wäre.

Immobilienbewertung Michael Hercog unterstützt Eigentümer, Erben und Beschenkte in Berg am Laim bei der nachvollziehbaren Wertermittlung nach § 198 BewG. Die konkreten Kosten beziehungsweise ein mögliches Festhonorar lassen sich nach einer kurzen Prüfung der Immobilie, der Unterlagen und des Bewertungsanlasses einschätzen. Kontakt: Telefon +49 89 829 88 059, E-Mail info@immobewertung-hercog.de. Weitere Informationen zum Leistungsangebot finden sich auf der Startseite immobewertung-hercog.de. Zum Themenfeld Finanzamt-Gutachten im Einzelfall siehe auch den Beitrag Gutachten fürs Finanzamt in Bogenhausen.

Michael Hercog ist zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung und im Rahmen von Immobilienbewertung Michael Hercog für professionelle Immobilienbewertungen und Gutachten tätig. Seine Tätigkeit umfasst unter anderem Verkehrswertgutachten sowie Bewertungen für private, steuerliche, erbrechtliche und wirtschaftliche Bewertungsanlässe. Er ist als Sachverständiger für Immobilienbewertung nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert. Auf dem bestehenden Unternehmensauftritt wird eine Tätigkeit von über 15 Jahren kommuniziert. Immobilienbewertung Michael Hercog ist insbesondere in München und im Münchner Umland tätig. Veröffentlichte Standorte befinden sich in München, Grasbrunn und Haar.