Immobilienbewertung Finanzamt zu hoch in Alteglofsheim: Ursachen erkennen und Gegenbeweis vorbereiten

Ein Feststellungsbescheid aus Regensburg trifft in Alteglofsheim regelmäßig auf Eigentümer, die den darin genannten Betrag nicht nachvollziehen können. Ob nach einer Erbschaft, einer Schenkung innerhalb der Familie oder im Zusammenhang mit der Grundsteuer: Wenn der vom Finanzamt angesetzte Immobilienwert deutlich über dem liegt, was Haus oder Grundstück nach Einschätzung der Eigentümer tatsächlich wert ist, stellt sich schnell die Frage, ob und wie sich dagegen etwas unternehmen lässt. Dieser Ratgeber ordnet ein, warum es zu einem zu hoch angesetzten Wert kommen kann, welche konkreten Ursachen dahinterstehen und welchen Weg das Gesetz für einen Gegenbeweis vorsieht.

Das Wichtigste in Kürze

• Das Finanzamt ermittelt den Wert einer Immobilie in aller Regel mit einem typisierten, für die Massenbearbeitung ausgelegten Verfahren – individuelle Besonderheiten des Objekts bleiben dabei häufig unberücksichtigt.
• Sanierungsstau, Nutzungsbeschränkungen, ungewöhnliche Grundstückszuschnitte oder landwirtschaftlich geprägte Hofstellen zählen zu den häufigsten Gründen, warum ein amtlich festgestellter Wert über dem tatsächlichen Marktwert liegt.
• Nach § 198 Abs. 2 BewG kann regelmäßig auch das Gutachten einer Person als Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts dienen, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle für die Grundstückswertermittlung bestellt oder zertifiziert worden ist.
• Der Verkehrswert im Sinne des § 194 BauGB bildet dabei die rechtliche Bezugsgröße für den tatsächlichen, marktgerechten Wert einer Immobilie.
• Gegen einen Feststellungsbescheid ist Einspruch nur innerhalb einer bestimmten Frist möglich – wer den Bescheid ungeprüft liegen lässt, verliert diese Möglichkeit.
• Kenneth Kooter B.A. ist als Sachverständiger für Immobilienbewertung nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert und im Tätigkeitsgebiet Regensburg und Umgebung, zu dem auch Alteglofsheim gehört, tätig.

Warum das Finanzamt für eine Immobilie in Alteglofsheim überhaupt einen eigenen Wert ermittelt

Viele Eigentümer wundern sich zunächst, dass das Finanzamt überhaupt einen eigenen Immobilienwert festsetzt, obwohl kein Verkauf stattgefunden hat. Der Grund liegt darin, dass verschiedene Steuerarten an einen Wert anknüpfen, der zu einem bestimmten Stichtag gilt – unabhängig davon, ob die Immobilie tatsächlich den Eigentümer wechselt.

Erbschaft- und Schenkungsteuer als häufigster Anlass

Geht eine Immobilie in Alteglofsheim durch Erbfall oder Schenkung auf eine andere Person über, muss das zuständige Lagefinanzamt einen Grundbesitzwert feststellen, der als Grundlage für die Erbschaft- oder Schenkungsteuer dient. Dieser Wert wird dem Erbschaftsteuerfinanzamt mitgeteilt und in einem gesonderten Feststellungsbescheid festgesetzt. Betroffen sind sowohl Einfamilienhäuser als auch landwirtschaftlich mitgeprägte Anwesen, wie sie im Landkreis Regensburg nicht selten vorkommen.

Grundsteuerwert und Grunderwerbsteuer als weitere Anlässe

Seit der Grundsteuerreform wird für praktisch jede Immobilie in Bayern zusätzlich ein eigener Grundsteuerwert beziehungsweise – im bayerischen Flächenmodell – ein Äquivalenzbetrag ermittelt. Auch bei gemischten Übertragungen, etwa wenn eine Immobilie teilweise entgeltlich und teilweise unentgeltlich übertragen wird, kann für den unentgeltlichen Teil ein Grundbesitzwert relevant werden. In all diesen Konstellationen setzt das Finanzamt einen Wert fest, ohne die Immobilie selbst besichtigt zu haben.

Sieben Anzeichen, dass der vom Finanzamt angesetzte Wert zu hoch sein könnte

Nicht jeder Feststellungsbescheid mit einem hohen Betrag ist automatisch fehlerhaft. Die folgenden Anzeichen deuten jedoch häufig darauf hin, dass sich eine nähere Prüfung lohnen kann.

• Das Gebäude weist einen erkennbaren Sanierungsstau auf, den ein typisiertes Verfahren nicht automatisch abbildet.
• Es bestehen Nutzungsbeschränkungen wie ein eingetragenes Wegerecht, ein Nießbrauch oder ein Wohnrecht zugunsten Dritter.
• Das Grundstück hat einen ungewöhnlichen Zuschnitt, etwa einen schmalen Zugang, eine Hanglage oder eine schwierige Erschließungssituation.
• Es handelt sich um ein ehemals landwirtschaftlich genutztes Anwesen mit Wirtschaftsgebäuden, deren Nutzwert für Wohnzwecke begrenzt ist.
• Der angesetzte Bodenwert erscheint im Vergleich zur tatsächlichen Lage unverhältnismäßig hoch.
• Der Vergleich mit tatsächlich erzielten Verkaufspreisen ähnlicher Objekte in der Umgebung fällt deutlich niedriger aus als der festgestellte Wert.
• Das Verfahren berücksichtigt erkennbar nicht die individuelle Ausstattung, etwa einen technisch veralteten Heizungs- oder Sanitärbestand.

Treffen mehrere dieser Punkte zu, kann sich eine fachliche Prüfung des Bescheids lohnen, bevor Eigentümer den Wert unwidersprochen akzeptieren.

Warum typisierte Verfahren des Finanzamts häufig zu einem zu hohen Wert führen

Das Finanzamt bewertet Immobilien nicht individuell, sondern nach den standardisierten Verfahren des Bewertungsgesetzes. Diese Verfahren sind für eine gleichmäßige, massentaugliche Bearbeitung ausgelegt – nicht für die Abbildung jeder Objektbesonderheit.

Vergleichswert-, Ertrags- und Sachwertverfahren im Überblick

Was die typisierten Verfahren nicht abbilden können

Alle drei Verfahren arbeiten mit statistisch abgeleiteten Werten – etwa Bodenrichtwerten, pauschalen Baupreisindizes oder durchschnittlichen Liegenschaftszinssätzen. Individuelle Baumängel, ein besonders ungünstiger Grundstückszuschnitt oder rechtliche Belastungen wie ein eingetragenes Wegerecht werden dabei nur eingeschränkt oder gar nicht berücksichtigt. Genau an dieser Stelle setzt der gesetzlich vorgesehene Gegenbeweis an.

Konkrete Gründe für einen überhöhten Wertansatz bei Immobilien wie in Alteglofsheim

Alteglofsheim liegt als Gemeinde im Landkreis Regensburg in einer ländlich geprägten Region, in der sich bestimmte Wertbeeinflussungen besonders häufig zeigen.

Sanierungsstau und bauliche Mängel

Ältere Wohngebäude, die über Jahrzehnte im Familienbesitz waren, weisen nicht selten einen erheblichen Sanierungsstau bei Dach, Fenstern, Heizung oder Elektrik auf. Ein typisiertes Verfahren geht in der Regel von einem durchschnittlichen Erhaltungszustand aus – liegt der tatsächliche Zustand deutlich darunter, kann der amtlich festgestellte Wert entsprechend zu hoch ausfallen.

Nutzungsbeschränkungen: Denkmalschutz, Wegerechte, Nießbrauch

Grunddienstbarkeiten wie ein Wegerecht zugunsten eines Nachbargrundstücks, ein im Grundbuch eingetragener Nießbrauch oder ein lebenslanges Wohnrecht schränken die tatsächliche wirtschaftliche Verwertbarkeit einer Immobilie ein. Auch denkmalschutzrechtliche Auflagen bei älteren, ortsbildprägenden Gebäuden können den erzielbaren Wert mindern. Solche Belastungen fließen in die standardisierte Bewertung häufig nur pauschal oder gar nicht ein.

Landwirtschaftlich geprägte Grundstücke und Hofstellen

In und um Alteglofsheim finden sich vereinzelt noch ehemalige landwirtschaftliche Hofstellen mit Wohnhaus, Stallungen und Nebengebäuden. Für Wirtschaftsgebäude, die keiner wirtschaftlich sinnvollen Nachnutzung mehr zugeführt werden können, kann ein pauschaler Ansatz im Bewertungsverfahren zu einem Wert führen, der über dem tatsächlich erzielbaren Marktwert liegt, wenn der eingeschränkte Nutzwert der Nebengebäude nicht angemessen berücksichtigt wird.

Die rechtliche Grundlage für den Gegenbeweis: § 198 BewG und § 194 BauGB

Wer der Auffassung ist, dass der vom Finanzamt festgestellte Wert zu hoch angesetzt wurde, ist dem Bescheid nicht ohne Weiteres ausgeliefert. Das Bewertungsgesetz sieht ausdrücklich eine sogenannte Öffnungsklausel vor.

Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 Abs. 2 BewG

Nach § 198 Abs. 2 BewG kann regelmäßig auch das Gutachten einer Person als Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts dienen, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle für die Grundstückswertermittlung bestellt oder zertifiziert worden ist. Zusätzlich lässt sich ein niedrigerer Wert unter bestimmten Voraussetzungen auch über einen innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag tatsächlich erzielten Kaufpreis nachweisen.

Verkehrswert als Bezugsgröße nach § 194 BauGB

Grundlage eines solchen Gutachtens ist der Verkehrswert im Sinne des § 194 BauGB: der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zum Bewertungsstichtag unter Berücksichtigung der rechtlichen Gegebenheiten, der tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks erzielt werden könnte, ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse. Genau diese individuellen Eigenschaften – Zustand, Belastungen, tatsächliche Nutzbarkeit – kann ein Sachverständigengutachten erfassen, während das typisierte Verfahren des Finanzamts sie nur eingeschränkt abbildet.

Fristen nach Erhalt des Feststellungsbescheids

Gegen einen Feststellungsbescheid ist Einspruch grundsätzlich innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe möglich; nach § 122 Abs. 2 AO gilt ein mit einfachem Brief übersandter Bescheid regelmäßig am dritten Tag nach Aufgabe zur Post als bekannt gegeben. Eigentümer in Alteglofsheim sollten den Eingang des Bescheids deshalb zeitnah prüfen, da die Frist auch dann läuft, wenn ein Gutachten noch nicht vorliegt. In diesem Fall kann zunächst form- und fristgerecht Einspruch eingelegt und das Gutachten nachgereicht werden, sobald es fertiggestellt ist.

Ablauf, wenn Eigentümer in Alteglofsheim den Wertansatz durch ein Gutachten prüfen lassen

Der Weg von der ersten Vermutung, der Wert sei zu hoch, bis zum verwertbaren Gutachten folgt in der Praxis einem klar strukturierten Ablauf.

Erstgespräch und Prüfung des Bescheids

Am Anfang steht ein Gespräch, in dem der Feststellungsbescheid, der Bewertungsanlass und die bereits vorliegenden Unterlagen gesichtet werden. Schon in diesem Schritt lässt sich häufig eine erste Einschätzung geben, ob eine nähere Prüfung sinnvoll erscheint.

Ortstermin und Datenaufnahme

Bei einem Ortstermin in Alteglofsheim werden Bausubstanz, Ausstattung, Modernisierungsgrad, erkennbare Mängel sowie rechtliche Besonderheiten wie Wegerechte oder Nießbrauchseinträge aufgenommen. Fotos und Messwerte dokumentieren den tatsächlichen Zustand zum Bewertungsstichtag.

Welche Unterlagen wichtig sind

Für eine belastbare Bewertung werden in der Regel benötigt: der Feststellungsbescheid des Finanzamts, ein aktueller Grundbuchauszug, Bau- und Grundrisspläne, Angaben zu durchgeführten Modernisierungen, bei vermieteten Objekten die Mietverträge sowie – bei landwirtschaftlich geprägten Anwesen – Angaben zur bisherigen Nutzung der Nebengebäude. Fehlen einzelne Unterlagen, lässt sich das häufig im Rahmen des Ortstermins klären.

Restnutzungsdauer nach § 7 Abs. 4 EStG als verwandter Bewertungsanlass

Neben der Erbschaft- und Schenkungsteuer gibt es einen weiteren, häufig unterschätzten Anlass für eine sachverständige Bewertung: die Abschreibung vermieteter Immobilien nach § 7 Abs. 4 EStG. Weicht die tatsächliche wirtschaftliche Restnutzungsdauer eines Gebäudes von der typisierten Nutzungsdauer ab, kann dies unter den gesetzlichen Voraussetzungen eine höhere jährliche Abschreibung ermöglichen. Der Bundesfinanzhof hat dazu mit Urteil vom 23. Januar 2024 (IX R 14/23) klargestellt, dass ein bloßer Verweis auf die Nutzungsdauertabellen der Immobilienwertermittlungsverordnung nicht ausreicht, um eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nachzuweisen, das Gesetz aber auch keine bestimmte Gutachtenmethode vorschreibt. Eine belastbare, objektbezogene Begründung durch einen Sachverständigen bleibt damit erforderlich; eine konkrete Steuerersparnis lässt sich daraus nicht ableiten, da dies stets vom Einzelfall abhängt.

Kosten einer Immobilienbewertung fürs Finanzamt

Pauschale Preisangaben sind bei Sachverständigenleistungen wenig aussagekräftig, da die Kosten von mehreren Faktoren abhängen: der Art und Größe der Immobilie, der Anzahl der zu bewertenden Einheiten, dem konkreten Bewertungsanlass, dem Umfang der bereits vorliegenden Unterlagen sowie dem Aufwand für den Ortstermin und den Umfang des Gutachtens selbst. Ein Vollgutachten zum Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts erfordert in der Regel mehr Aufwand als eine erste orientierende Einschätzung. Die konkreten Kosten lassen sich nach einer kurzen Prüfung der Immobilie und des Bewertungsanlasses einschätzen.

Alteglofsheim und die Region Regensburg: örtliche Besonderheiten bei der Bewertung

Alteglofsheim liegt im Landkreis Regensburg und ist von einer Mischung aus dörflichem Ortskern, gewachsenen Wohnsiedlungen und einzelnen landwirtschaftlich geprägten Anwesen gekennzeichnet. Für die Wertermittlung bedeutet das: Die zuständige Bodenrichtwertzone deckt häufig ein größeres, uneinheitliches Gebiet ab, sodass der lokale Bodenrichtwert nur eine grobe Orientierung für Grund und Boden liefert und nicht mit dem individuellen Grundstückswert gleichgesetzt werden sollte. Ein konkretes Grundstück in Alteglofsheim kann je nach Zuschnitt, Erschließung und Lage innerhalb der Gemeinde spürbar vom durchschnittlichen Bodenrichtwert abweichen. Sachverständige, die im weiteren Tätigkeitsgebiet Regensburg tätig sind, können solche lokalen Besonderheiten bei der Bewertung berücksichtigen.

Typische Fehler, wenn Eigentümer den Wertansatz unwidersprochen hinnehmen

In der Praxis zeigen sich immer wieder ähnliche Fehlerquellen: Der Bescheid wird zunächst zurückgelegt, bis die Einspruchsfrist bereits abgelaufen ist. Eigentümer verlassen sich auf eine informelle Werteinschätzung eines Bekannten oder eines Maklers, die als Nachweis gegenüber dem Finanzamt jedoch nicht ausreicht. Nutzungsbeschränkungen wie Wegerechte oder ein Nießbrauch werden gegenüber dem Sachverständigen nicht erwähnt, obwohl sie wertrelevant sind. Bei Erbengemeinschaften wird die Entscheidung, ein Gutachten einzuholen, verzögert, weil sich die Miterben nicht rechtzeitig abstimmen. Und schließlich wird teilweise davon ausgegangen, ein einmal vorgelegtes Gutachten werde automatisch vollständig übernommen, obwohl das Finanzamt es fachlich prüfen kann.

Häufige Fragen zur Immobilienbewertung fürs Finanzamt in Alteglofsheim

Was bedeutet es konkret, wenn die Immobilienbewertung des Finanzamts zu hoch ist?

Es bedeutet, dass der im Feststellungsbescheid genannte Wert nach Einschätzung des Eigentümers über dem tatsächlichen Verkehrswert der Immobilie liegt – etwa weil bauliche Mängel, Nutzungsbeschränkungen oder ein ungewöhnlicher Zuschnitt in dem typisierten Verfahren nicht ausreichend berücksichtigt wurden. Ein Sachverständigengutachten kann diese Abweichung dokumentieren.

Muss ich den vom Finanzamt festgesetzten Wert einfach akzeptieren?

Nein. Das Bewertungsgesetz sieht mit § 198 BewG ausdrücklich eine Möglichkeit vor, einen niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen. Voraussetzung ist ein belastbares Gutachten einer entsprechend qualifizierten Person oder – unter bestimmten Voraussetzungen – ein tatsächlich erzielter Kaufpreis aus zeitlicher Nähe zum Bewertungsstichtag.

Wie viel Zeit bleibt, um gegen den Bescheid vorzugehen?

Die Einspruchsfrist beträgt in der Regel einen Monat ab Bekanntgabe des Bescheids. Da ein mit einfachem Brief versandter Bescheid nach § 122 Abs. 2 AO regelmäßig als am dritten Tag nach Aufgabe zur Post bekannt gegeben gilt, sollten Eigentümer in Alteglofsheim den Bescheid zeitnah prüfen lassen, statt die Frist verstreichen zu lassen.

Reicht eine formlose Werteinschätzung als Nachweis gegenüber dem Finanzamt aus?

In der Regel nicht. Für den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 BewG ist ein Gutachten erforderlich, das methodisch nachvollziehbar ist und von einer entsprechend qualifizierten Person erstellt wurde. Eine informelle Einschätzung ohne nachvollziehbares Wertermittlungsverfahren erfüllt diese Anforderung üblicherweise nicht.

Welches Wertermittlungsverfahren wird für mein Haus in Alteglofsheim angewendet?

Das passende Verfahren richtet sich nach Objektart und Nutzung: Für selbst genutzte Ein- und Zweifamilienhäuser kommt häufig das Vergleichswert- oder Sachwertverfahren infrage, für vermietete Mehrfamilienhäuser eher das Ertragswertverfahren. Bei landwirtschaftlich geprägten Anwesen mit Nebengebäuden ist häufig eine differenzierte Betrachtung der einzelnen Gebäudeteile erforderlich.

Kann ein Gutachten auch bei einer Erbengemeinschaft mit mehreren Erben helfen?

Ja. Gerade wenn eine Immobilie auf mehrere Erben übergeht, kann ein einheitliches, nachvollziehbares Gutachten dazu beitragen, sowohl gegenüber dem Finanzamt als auch untereinander eine gemeinsame, sachlich begründete Wertgrundlage zu schaffen.

Wird ein vorgelegtes Gutachten vom Finanzamt automatisch übernommen?

Das Finanzamt prüft ein vorgelegtes Gutachten fachlich und kann bei erkennbaren methodischen Mängeln Rückfragen stellen oder den Nachweis zurückweisen. Ein methodisch sauber erstelltes, nachvollziehbares Gutachten kann jedoch als Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts dienen.

Ist der Bodenrichtwert dasselbe wie der Wert meines Grundstücks in Alteglofsheim?

Nein. Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert für eine gesamte Bodenrichtwertzone und dient lediglich der Orientierung. Der tatsächliche Wert eines konkreten Grundstücks kann je nach Zuschnitt, Erschließung, Lage innerhalb der Gemeinde und weiteren individuellen Merkmalen davon abweichen.

Spielt eine kürzere Restnutzungsdauer auch bei einer selbst genutzten Immobilie eine Rolle?

Die Restnutzungsdauer nach § 7 Abs. 4 EStG betrifft in erster Linie die Abschreibung vermieteter oder betrieblich genutzter Immobilien. Bei rein selbst genutzten Objekten ist sie steuerlich in der Regel nicht relevant, kann aber im Rahmen einer allgemeinen Zustandsbewertung dennoch ein aussagekräftiges Kriterium sein.

Nächste Schritte für Eigentümer in Alteglofsheim

Wer einen Feststellungsbescheid mit einem aus eigener Sicht zu hohen Wertansatz erhalten hat, sollte zunächst die Einspruchsfrist im Blick behalten und in einem zweiten Schritt prüfen lassen, ob die im Bescheid unterstellten Annahmen zum tatsächlichen Zustand und den rechtlichen Verhältnissen der Immobilie passen. Ein Sachverständigengutachten kann dabei die Grundlage für einen fundierten Nachweis nach § 198 BewG liefern. Weitere allgemeine Informationen zu KTC Immobilien sind auf der Website von KTC Immobilien zu finden.

Über den Sachverständigen: Kenneth Kooter B.A.

Kenneth Kooter ist zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung und bei KTC Immobilien für professionelle Immobilienbewertungen tätig. Seine Tätigkeit umfasst unter anderem Verkehrswertgutachten sowie Bewertungen für unterschiedliche private, steuerliche und wirtschaftliche Bewertungsanlässe. Er ist als Sachverständiger für Immobilienbewertung nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert. KTC Immobilien ist insbesondere in Regensburg, Deggendorf, Nürnberg und weiteren Regionen Bayerns tätig.