Immobiliengutachten § 198 BewG in Erding: Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts gegenüber dem Finanzamt

Wird eine Immobilie in Erding vererbt, verschenkt oder anderweitig steuerlich bewertet, setzt das Finanzamt den Wert in der Regel nach den typisierenden Verfahren der §§ 179, 182 bis 196 BewG an. Dieser Steuerwert kann je nach Objekt deutlich über dem tatsächlich erzielbaren Marktwert liegen. § 198 BewG räumt Eigentümern und Erben in diesem Fall ein gesetzliches Recht ein: den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts. Dieser Beitrag erklärt, was § 198 BewG konkret regelt, welche Nachweiswege das Gesetz vorsieht und wie ein Immobiliengutachten nach dieser Vorschrift für Eigentümer im Tätigkeitsgebiet Erding abläuft.

Das Wichtigste in Kürze

• § 198 BewG erlaubt es, einen niedrigeren gemeinen Wert als den vom Finanzamt typisiert ermittelten Steuerwert nachzuweisen.
• Als Nachweis kommen laut Gesetz ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses, ein Gutachten eines entsprechend bestellten oder zertifizierten Sachverständigen oder ein zeitnah erzielter Kaufpreis in Betracht.
• Michael Hercog ist als Sachverständiger für Immobilienbewertung nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert und erstellt Gutachten, die als Nachweis im Sinne von § 198 Abs. 2 BewG dienen können.
• Der Nachweis wird regelmäßig bei Erbschaft, Schenkung und vergleichbaren steuerlichen Anlässen relevant.
• Erding ist kein Standort von Immobilienbewertung Michael Hercog, liegt aber im Tätigkeitsgebiet im erweiterten Münchner Umland.
• Die Kosten eines Gutachtens hängen vom Einzelfall ab; eine pauschale Gesamtsumme lässt sich seriös nicht im Voraus nennen.

§ 198 BewG: Die gesetzliche Grundlage für den Nachweis eines niedrigeren Werts

§ 198 BewG ist im Bewertungsgesetz im Abschnitt zur Bewertung von Grundvermögen verankert und ergänzt die typisierenden Bewertungsverfahren der §§ 179 sowie 182 bis 196 BewG, nach denen das Finanzamt den Grundbesitzwert für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer sowie weiterer steuerlicher Anlässe üblicherweise ermittelt. Diese Verfahren arbeiten mit pauschalierten Ansätzen, etwa typisierten Vervielfältigern, Bodenrichtwerten oder Sachwertfaktoren. Sie bilden die Besonderheiten einer konkreten Immobilie – Zustand, Modernisierungsstau, ungewöhnlicher Grundriss, Lärmbelastung, Rechte Dritter oder einen vom Durchschnitt abweichenden Vermietungsstand – nicht immer zutreffend ab.

Absatz 1 – Der Grundsatz: niedrigerer gemeiner Wert statt Steuerwert

§ 198 Abs. 1 BewG formuliert den Grundsatz: Weist der Steuerpflichtige nach, dass der gemeine Wert der wirtschaftlichen Einheit am Bewertungsstichtag niedriger ist als der nach den typisierenden Verfahren ermittelte Wert, ist dieser niedrigere Wert festzustellen. Der Gesetzgeber räumt damit ein, dass die pauschalierten Verfahren im Einzelfall zu einem Wert führen können, der über dem tatsächlichen gemeinen Wert liegt, und eröffnet dafür eine Korrekturmöglichkeit.

Absatz 2 – Die anerkannten Nachweiswege

§ 198 Abs. 2 BewG konkretisiert, wie dieser Nachweis geführt werden kann. In der gebräuchlichen Formulierung: Nach § 198 Abs. 2 BewG kann regelmäßig auch das Gutachten einer Person als Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts dienen, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle für die Grundstückswertermittlung bestellt oder zertifiziert worden ist. Daneben nennt das Gesetz das Gutachten des örtlich zuständigen Gutachterausschusses sowie einen innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielten Kaufpreis, sofern sich die maßgeblichen Verhältnisse gegenüber dem Stichtag nicht wesentlich verändert haben.

Warum der typisierte Steuerwert oft über dem tatsächlichen Marktwert liegt

Die typisierenden Verfahren der §§ 182 bis 196 BewG unterscheiden grundsätzlich zwischen Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren, je nach Grundstücksart. Für bebaute Grundstücke, die überwiegend Wohnzwecken dienen, kommt häufig das Vergleichswert- oder das Ertragswertverfahren zur Anwendung, für andere Objekte das Sachwertverfahren. Alle drei Verfahren arbeiten mit statistisch abgeleiteten Durchschnittswerten – etwa den vom Gutachterausschuss veröffentlichten Bodenrichtwerten, pauschalen Liegenschaftszinssätzen oder normierten Herstellungskosten je Quadratmeter.

Diese Pauschalierung ist für ein Massenverfahren wie die Steuerfestsetzung notwendig, kann im Einzelfall aber zu Verzerrungen führen. Besonders häufig weicht der typisierte Wert bei Objekten mit erheblichem Sanierungsbedarf, ungewöhnlichem Zuschnitt, eingeschränkter Nutzbarkeit durch Rechte Dritter, baulichen Mängeln oder einer Lage ab, die sich in den amtlichen Bodenrichtwerten noch nicht widerspiegelt. In solchen Fällen kann ein individuelles Gutachten nach § 198 BewG einen niedrigeren, dem Einzelfall entsprechenden Wert nachvollziehbar belegen. Das bedeutet nicht automatisch, dass jede Immobilie unter dem Steuerwert liegt – ob sich ein Gegengutachten lohnt, hängt vom konkreten Objekt ab.

Die drei Nachweiswege nach § 198 BewG im Überblick

Das Gesetz nennt grundsätzlich drei mögliche Wege, einen niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen. In der Praxis hat sich der Einzelsachverständige als praktikabler Weg etabliert, insbesondere weil er individuell beauftragt werden kann und auf die Besonderheiten der jeweiligen Immobilie eingeht.

Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses

Die Gutachterausschüsse im Sinne der §§ 192 ff. BauGB sind bei den Landkreisen beziehungsweise kreisfreien Städten eingerichtet und erstellen auf Antrag Verkehrswertgutachten. Für Erding ist der Gutachterausschuss im Landkreis Erding zuständig. Dieser Weg steht grundsätzlich offen, bringt aber behördenübliche Bearbeitungszeiten mit sich und bietet in der Regel weniger Flexibilität bei Terminierung und Rückfragen als ein individuell beauftragtes Gutachten.

Gutachten eines zertifizierten Sachverständigen

Alternativ kann ein Gutachten einer Person vorgelegt werden, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle als Sachverständige oder Gutachter für die Grundstückswertermittlung bestellt oder zertifiziert worden ist. Michael Hercog ist als Sachverständiger für Immobilienbewertung nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert und erstellt in diesem Rahmen Gutachten, die dieser gesetzlichen Nachweismöglichkeit entsprechen. Dieser Weg erlaubt eine individuelle Terminplanung und eine Begutachtung, die konkret auf die jeweilige Immobilie eingeht.

Tatsächlich erzielter Kaufpreis als Nachweis

Liegt ein im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielter Kaufpreis innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag vor und haben sich die maßgeblichen Verhältnisse gegenüber dem Stichtag nicht wesentlich verändert, kann auch dieser Kaufpreis als Nachweis dienen. In der Praxis ist dieser Weg auf Fälle beschränkt, in denen tatsächlich ein Verkauf im relevanten Zeitraum stattgefunden hat – für die meisten Erbschafts- und Schenkungsfälle, in denen die Immobilie im Familienbesitz bleibt, kommt er nicht in Betracht.

Welche Rolle spielt die Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024?

DIN EN ISO/IEC 17024 ist eine internationale Norm für die Zertifizierung von Personen. Eine nach dieser Norm akkreditierte Zertifizierungsstelle prüft, ob ein Sachverständiger die fachlichen Voraussetzungen für die Grundstückswertermittlung erfüllt, und vergibt auf dieser Grundlage ein Personenzertifikat. Dabei ist wichtig, die Begriffe sauber zu unterscheiden: Der Sachverständige ist die zertifizierte Person. Die Zertifizierungsstelle zertifiziert diese Person. Die Deutsche Akkreditierungsstelle (DAkkS) akkreditiert wiederum die Zertifizierungsstelle, nicht das Unternehmen des Sachverständigen selbst.

§ 198 Abs. 2 BewG verweist ausdrücklich auf diese Zertifizierung als einen der möglichen Qualifikationsnachweise für Personen, deren Gutachten als Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts dienen können. Michael Hercog ist als Sachverständiger für Immobilienbewertung nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert. Das bedeutet nicht, dass jedes Gutachten automatisch vom Finanzamt übernommen wird – die Finanzverwaltung prüft jedes vorgelegte Gutachten im Einzelfall auf Nachvollziehbarkeit und Plausibilität. Die Zertifizierung ist jedoch einer der im Gesetz genannten formalen Qualifikationswege und kann eine wichtige Entscheidungsgrundlage für die Beurteilung des Gutachtens darstellen.

Ablauf eines Immobiliengutachtens nach § 198 BewG

Der Ablauf eines Gutachtens nach § 198 BewG folgt im Kern den gleichen methodischen Schritten wie andere Verkehrswertgutachten, ist aber auf den steuerlichen Verwendungszweck und die Anforderungen des Finanzamts ausgerichtet.

Erstgespräch und Unterlagen

Am Anfang steht ein Gespräch zum Bewertungsanlass – etwa Erbschaft, Schenkung oder ein anderer steuerlicher Anlass – und zum Bewertungsstichtag, der für Erbfälle in der Regel der Todestag und für Schenkungen der Tag der Ausführung der Zuwendung ist. Für die Bewertung werden üblicherweise benötigt: aktueller Grundbuchauszug, Lageplan beziehungsweise Flurkarte, Baupläne oder Baubeschreibung, Wohn- und Nutzflächenberechnung, Angaben zu Modernisierungen und Instandhaltungsrückstand, bei vermieteten Objekten der Mietvertrag beziehungsweise die Mieteinnahmen, sowie gegebenenfalls bereits vorliegende Bescheide des Finanzamts.

Ortsbesichtigung der Immobilie

Eine Besichtigung vor Ort ist für ein belastbares Gutachten in aller Regel erforderlich, da sich bauliche Besonderheiten, Zustand, Modernisierungsgrad und Mängel aus Unterlagen allein häufig nicht vollständig erfassen lassen. Bei der Besichtigung werden Bauzustand, Ausstattung, Grundriss, erkennbare Mängel und – soweit relevant – die Lage im unmittelbaren Umfeld dokumentiert.

Bewertungsverfahren und Wertermittlung

Je nach Objektart kommt das Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren beziehungsweise eine Kombination dieser Verfahren zur Anwendung – angelehnt an die gleichen methodischen Grundlagen, die auch Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB zugrunde liegen. Dabei werden die individuellen Besonderheiten der Immobilie, die im typisierten Verfahren des Finanzamts nicht abgebildet werden, in die Wertermittlung einbezogen und nachvollziehbar begründet.

Gutachtenerstellung und Einreichung beim Finanzamt

Das fertige Gutachten dokumentiert die angewandte Methodik, die herangezogenen Daten und die Herleitung des Werts in nachvollziehbarer Form. Es wird dem zuständigen Finanzamt zusammen mit der Erbschaft- oder Schenkungsteuererklärung beziehungsweise auf Anforderung der Finanzverwaltung vorgelegt. Das Finanzamt prüft das Gutachten eigenständig; ein pauschales Anerkennungsversprechen kann seriös nicht gegeben werden.

Typische Anlässe für ein Gutachten nach § 198 BewG

Erbschaft und Erbengemeinschaften

Beim Erbfall setzt das Finanzamt den Grundbesitzwert für die Erbschaftsteuer regelmäßig nach den typisierenden Verfahren fest. Erscheint dieser Wert im Vergleich zum tatsächlichen Zustand der Immobilie zu hoch, kann ein Gutachten nach § 198 BewG einen niedrigeren Wert belegen und damit die Bemessungsgrundlage für die Erbschaftsteuer beeinflussen. Bei Erbengemeinschaften kann ein unabhängiges Gutachten zusätzlich helfen, eine einvernehmliche Bewertungsgrundlage für die Erbauseinandersetzung zu schaffen.

Schenkung und vorweggenommene Erbfolge

Auch bei der Übertragung einer Immobilie im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge setzt das Finanzamt den Wert nach denselben typisierenden Verfahren an. Die Grundsätze des Nachweises nach § 198 BewG gelten hier entsprechend.

Sonstige Anlässe

Ein Gutachten nach § 198 BewG kann auch bei anderen Anlässen relevant werden, etwa bei der Bewertung von Grundbesitz für Vermögensaufstellungen oder im Rahmen einer Betreuung beziehungsweise Pflegschaft, wenn das Betreuungsgericht eine fundierte Wertgrundlage benötigt. In welchem konkreten Umfang ein Gutachten jeweils sinnvoll ist, hängt vom Einzelfall ab.

Immobiliengutachten § 198 BewG für Eigentümer und Erben in Erding

Erding liegt im gleichnamigen Landkreis nordöstlich von München, im Umfeld des Erdinger Moos und in unmittelbarer Nähe des Flughafens München. Die Große Kreisstadt Erding ist baulich geprägt durch eine Mischung aus historischem Altstadtkern, gewachsenen Einfamilienhaus- und Reihenhaussiedlungen sowie, insbesondere im Umland der Stadt, landwirtschaftlich geprägten Hofstellen und größeren Grundstücken. Diese Mischung bedeutet für die steuerliche Bewertung, dass sich sehr unterschiedliche Objektarten in einem Erbschafts- oder Schenkungsfall wiederfinden können – von der Eigentumswohnung im Stadtkern bis zum landwirtschaftlich genutzten Anwesen am Stadtrand.

Gerade bei älteren Hofstellen, Gebäuden mit Sanierungsstau oder Grundstücken mit baurechtlichen Besonderheiten kann der nach den typisierenden Verfahren ermittelte Steuerwert deutlich vom tatsächlichen Zustand abweichen. Für Eigentümer und Erben im Tätigkeitsgebiet Erding kann ein Gutachten nach § 198 BewG in solchen Fällen eine fachlich fundierte Grundlage liefern, um den tatsächlichen gemeinen Wert gegenüber dem zuständigen Finanzamt nachvollziehbar zu belegen. Zu betonen ist: Erding selbst ist kein Standort von Immobilienbewertung Michael Hercog – veröffentlichte Standorte befinden sich in München, Grasbrunn und Haar. Erding gehört jedoch zum erweiterten Tätigkeitsgebiet im Münchner Umland, in dem Bewertungen vor Ort durchgeführt werden.

Honorar und Kosten eines Gutachtens nach § 198 BewG

Für die Honorierung gilt üblicherweise ein Stundensatz von 196,00 Euro zzgl. 19 % MwSt., zuzüglich Pkw-Fahrtkosten von 0,80 Euro pro Kilometer zzgl. MwSt. Üblicherweise wird vor Auftragsbeginn ein Festhonorar vereinbart, das sich an Gutachtenform, Objektart und -größe, vorhandenen Rechten und Lasten, Zustand der Immobilie, Umfang der verfügbaren Unterlagen und dem zu erwartenden Bearbeitungsaufwand orientiert. Eine konkrete Gesamtsumme lässt sich seriös nicht pauschal nennen, da sie vom jeweiligen Einzelfall abhängt. Die konkreten Kosten beziehungsweise ein mögliches Festhonorar lassen sich nach einer kurzen Prüfung der Immobilie, der Unterlagen und des Bewertungsanlasses einschätzen.

Typische Fehler beim Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts

• Der Bewertungsstichtag wird falsch angesetzt – maßgeblich ist bei Erbfällen in der Regel der Todestag, bei Schenkungen der Tag der Ausführung.
• Es wird versucht, einen Angebotspreis oder eine Online-Wertschätzung als Nachweis vorzulegen – diese entsprechen nicht den gesetzlich genannten Nachweiswegen.
• Bauliche Mängel oder Besonderheiten werden im Gutachten nicht ausreichend dokumentiert und begründet, wodurch die Nachvollziehbarkeit für das Finanzamt leidet.
• Die Qualifikation des Gutachters wird im Gutachten nicht klar ausgewiesen, obwohl § 198 Abs. 2 BewG konkrete Anforderungen an die Bestellung oder Zertifizierung stellt.
• Ein Gutachten wird erst nach Ablauf der Abgabefrist für die Steuererklärung in Auftrag gegeben, wodurch Zeitdruck entsteht.

Häufige Fragen

Was bedeutet der gemeine Wert im Sinne von § 198 BewG?

Der gemeine Wert entspricht im Kern dem Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr für die Immobilie zu erzielen wäre. § 198 BewG erlaubt den Nachweis, dass dieser tatsächliche Wert niedriger ist als der nach den typisierenden Verfahren des Bewertungsgesetzes ermittelte Steuerwert.

Wer kann ein Gutachten nach § 198 Abs. 2 BewG erstellen?

Laut Gesetz kommen der zuständige Gutachterausschuss sowie Personen in Betracht, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle als Sachverständige oder Gutachter für die Grundstückswertermittlung bestellt oder zertifiziert worden sind.

Wird ein Gutachten nach § 198 BewG vom Finanzamt automatisch anerkannt?

Nein. Das Finanzamt prüft jedes vorgelegte Gutachten eigenständig auf Nachvollziehbarkeit und Plausibilität. Eine pauschale Anerkennungsgarantie kann seriös nicht gegeben werden; ein methodisch sauber begründetes Gutachten kann jedoch eine wichtige Entscheidungsgrundlage darstellen.

Bis wann muss der Nachweis erfolgen?

Der Nachweis kann grundsätzlich im Rahmen der Steuerfestsetzung erbracht werden, üblicherweise zusammen mit oder nach Einreichung der Erbschaft- beziehungsweise Schenkungsteuererklärung. Konkrete Fristen im Einzelfall sollten mit dem zuständigen Finanzamt beziehungsweise einem Steuerberater abgestimmt werden.

Kann auch ein zeitnaher Verkaufspreis als Nachweis dienen?

Ja, sofern der Kaufpreis im gewöhnlichen Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag erzielt wurde und sich die maßgeblichen Verhältnisse gegenüber dem Stichtag nicht wesentlich verändert haben.

Was unterscheidet ein Gutachten nach § 198 BewG von einem Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB?

Methodisch beruhen beide Gutachtenarten auf vergleichbaren Bewertungsverfahren. § 194 BauGB definiert den Verkehrswert als Grundbegriff; § 198 BewG regelt speziell, wie dieser niedrigere Wert gegenüber dem Finanzamt im Rahmen der Erbschaft- und Schenkungsteuer sowie weiterer steuerlicher Anlässe nachgewiesen werden kann.

Ist Erding ein Standort von Immobilienbewertung Michael Hercog?

Nein. Veröffentlichte Standorte sind München, Grasbrunn und Haar. Erding gehört zum erweiterten Tätigkeitsgebiet im Münchner Umland, in dem Bewertungen vor Ort durchgeführt werden.

Lohnt sich ein Gutachten nach § 198 BewG immer?

Nicht in jedem Fall. Ob sich der Aufwand lohnt, hängt davon ab, wie stark der typisierte Steuerwert vom tatsächlichen Zustand und den Besonderheiten der Immobilie abweicht. Bei Objekten ohne besondere Abweichungen kann der typisierte Wert bereits sachgerecht sein.

Kann Michael Hercog auch zu Bauschäden an der Immobilie Stellung nehmen?

Nein. Michael Hercog ist Sachverständiger für Immobilienbewertung, nicht Bausachverständiger für akute Bauschäden oder die bautechnische Baubegleitung von Neubauten. Für solche Fragestellungen ist ein entsprechend spezialisierter Bausachverständiger der richtige Ansprechpartner.

Fazit und nächste Schritte

§ 198 BewG eröffnet Eigentümern und Erben die Möglichkeit, einen niedrigeren gemeinen Wert gegenüber dem vom Finanzamt typisiert ermittelten Steuerwert nachzuweisen – über das Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses, über das Gutachten eines entsprechend bestellten oder zertifizierten Sachverständigen oder über einen zeitnah erzielten Kaufpreis. Für Eigentümer und Erben im Tätigkeitsgebiet Erding kann insbesondere bei Objekten mit Sanierungsbedarf, baulichen Besonderheiten oder abweichender Grundstücksnutzung eine fachlich fundierte Bewertung relevant werden.

Wer prüfen möchte, ob sich ein Gutachten nach § 198 BewG für die eigene Immobilie in Erding lohnt, kann sich mit den vorliegenden Unterlagen – Grundbuchauszug, Lageplan, Angaben zum Zustand der Immobilie – an Immobilienbewertung Michael Hercog wenden. Im persönlichen Gespräch lässt sich einschätzen, ob ein vollständiges Gutachten sinnvoll ist und welcher Aufwand damit verbunden wäre. Weitere Hintergründe zum Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts sowie zur Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024 finden sich auch in den weiteren Beiträgen zum Thema niedrigerer gemeiner Wert und zur Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024.

Sie benötigen ein Immobiliengutachten nach § 198 BewG oder eine professionelle Immobilienbewertung für eine Immobilie in Erding oder im Münchner Umland? Immobilienbewertung Michael Hercog unterstützt Sie bei der nachvollziehbaren Wertermittlung Ihrer Immobilie. Michael Hercog ist als Sachverständiger für Immobilienbewertung nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert. Telefon: +49 89 829 88 059, E-Mail: info@immobewertung-hercog.de. Weitere Informationen finden Sie auch auf der Startseite von Immobilienbewertung Michael Hercog.

Über den Autor

Michael Hercog ist zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung und im Rahmen von Immobilienbewertung Michael Hercog für professionelle Immobilienbewertungen und Gutachten tätig. Seine Tätigkeit umfasst unter anderem Verkehrswertgutachten sowie Bewertungen für private, steuerliche, erbrechtliche und wirtschaftliche Bewertungsanlässe. Er ist als Sachverständiger für Immobilienbewertung nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert. Auf dem bestehenden Unternehmensauftritt wird eine Tätigkeit von über 15 Jahren kommuniziert. Immobilienbewertung Michael Hercog ist insbesondere in München und im Münchner Umland tätig. Veröffentlichte Standorte befinden sich in München, Grasbrunn und Haar.