Immobilienbewertung Sachverständiger Au-Haidhausen: Fundierte Wertermittlung im Franzosenviertel und an der Isar

Au-Haidhausen gehört zu den gefragtesten Stadtbezirken Münchens: Gründerzeitbauten im Franzosenviertel, die Lage am Isarhochufer gegenüber der Altstadt und die Nähe zum Gasteig prägen den Immobilienmarkt ebenso wie teils aufwendig sanierte Altbauten mit Dachgeschossausbauten. Wer in diesem Umfeld eine Immobilie bewerten lassen möchte – etwa für einen Verkauf, eine Erbauseinandersetzung oder gegenüber dem Finanzamt –, profitiert von einer Immobilienbewertung durch einen Sachverständigen, die über eine unverbindliche Einschätzung hinausgeht. Dieser Beitrag erklärt, was eine Immobilienbewertung durch einen Sachverständigen in Au-Haidhausen leistet, worauf es bei der Bewertung der dortigen Bausubstanz ankommt und wie der Ablauf in der Praxis aussieht.

Das Wichtigste in Kürze

• Au-Haidhausen ist der 5. Stadtbezirk Münchens und umfasst die Viertel Au und Haidhausen mit dem bekannten Franzosenviertel.
• Eine Immobilienbewertung durch einen Sachverständigen liefert eine methodisch nachvollziehbare Wertermittlung nach § 194 BauGB – anders als eine unverbindliche Online- oder Maklereinschätzung.
• Gründerzeitbauten, teils denkmalgeschützte Gebäude im Franzosenviertel und die Lage am Isarhochufer erfordern besondere Sorgfalt bei der Bewertung.
• Nach § 198 Abs. 2 BewG kann das Gutachten einer entsprechend zertifizierten Person regelmäßig als Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts gegenüber dem Finanzamt dienen.
• Michael Hercog ist als Sachverständiger für Immobilienbewertung nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert.
• Immobilienbewertung Michael Hercog ist mit Standorten in München, Grasbrunn und Haar im Tätigkeitsgebiet München und Umland – dazu zählt auch Au-Haidhausen.

Au-Haidhausen: Lage und Immobilienmarkt im 5. Stadtbezirk

Au-Haidhausen bildet einen der 25 offiziellen Stadtbezirke Münchens und setzt sich aus den historisch gewachsenen Vierteln Au und Haidhausen zusammen. Haidhausen liegt auf dem östlichen Isarhochufer gegenüber der Altstadt, Au erstreckt sich auf der östlichen Isarniederung. Die Nähe zur Innenstadt, die gründerzeitliche Bebauung und kulturelle Einrichtungen wie der Gasteig machen den Stadtbezirk zu einer gefragten Wohnlage mit entsprechend heterogenem Immobilienbestand.

Innerhalb des Stadtbezirks bestehen deutliche Unterschiede: Während im sogenannten Franzosenviertel überwiegend sanierte Gründerzeitbauten mit Eigentumswohnungen stehen, finden sich in Au und entlang der Isar auch Nachkriegsbauten und vereinzelt neuere Objekte. Für eine belastbare Immobilienbewertung ist deshalb nicht nur der Stadtbezirk als Ganzes relevant, sondern die genaue Lage innerhalb des Viertels.

Sachverständiger, Gutachter oder Maklereinschätzung: Was unterscheidet eine Immobilienbewertung durch einen Sachverständigen?

Eigentümer stoßen bei der Suche nach einer Wertermittlung auf unterschiedliche Angebote: kostenlose Online-Rechner, eine Markteinschätzung durch einen Makler oder eine Immobilienbewertung durch einen Sachverständigen. Diese Angebote unterscheiden sich erheblich in Methodik, Nachvollziehbarkeit und Verwendbarkeit.

Online-Bewertungstools

Automatisierte Tools arbeiten mit statistischen Vergleichsdaten, ohne die Immobilie zu besichtigen. Sie können einen groben ersten Anhaltspunkt liefern, berücksichtigen aber keine individuellen Besonderheiten wie Sanierungszustand, Grundrissqualität oder denkmalschutzrechtliche Auflagen.

Markteinschätzung durch einen Makler

Eine Markteinschätzung orientiert sich in erster Linie am aktuell erzielbaren Verkaufspreis und dient der Verkaufsvorbereitung. Sie ist in der Regel nicht als unabhängiges, methodisch dokumentiertes Gutachten konzipiert und eignet sich deshalb meist nicht für rechtlich oder steuerlich relevante Anlässe.

Immobilienbewertung durch einen Sachverständigen

Ein Sachverständiger für Immobilienbewertung ermittelt den Wert methodisch nachvollziehbar und unabhängig vom Verkaufsinteresse. Die Bewertung orientiert sich an den gesetzlich anerkannten Verfahren und wird schriftlich dokumentiert. Das macht sie zur geeigneten Grundlage für Anlässe wie Erbschaft, Scheidung, Finanzamt oder gerichtliche Auseinandersetzungen.

Wann eine Immobilienbewertung durch einen Sachverständigen in Au-Haidhausen sinnvoll ist

Die folgenden Situationen kommen in der Praxis besonders häufig vor und sprechen für eine fundierte Wertermittlung statt einer unverbindlichen Einschätzung.

Verkauf einer Eigentumswohnung im Franzosenviertel

Beim Verkauf einer sanierten Altbauwohnung im Franzosenviertel hilft eine nachvollziehbare Wertermittlung dabei, einen realistischen Angebotspreis zu begründen – insbesondere wenn die Wohnung Besonderheiten wie Stuckdecken, hohe Raumhöhen oder einen Dachgeschossausbau aufweist.

Erbschaft und Erbengemeinschaft

Bei geerbten Immobilien in Au-Haidhausen kann ein Gutachten helfen, den Wert innerhalb einer Erbengemeinschaft nachvollziehbar zu klären oder gegenüber dem Finanzamt einen niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen.

Scheidung und Vermögensauseinandersetzung

Ist eine gemeinsame Immobilie Teil des Zugewinnausgleichs, kann eine unabhängige Wertermittlung eine sachliche Grundlage für die Auseinandersetzung liefern.

Steuerliche Bewertung gegenüber dem Finanzamt

Setzt das Finanzamt im Rahmen der Erbschaft- oder Schenkungsteuer einen aus Eigentümersicht zu hohen Wert an, kann ein qualifiziertes Gutachten zum Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts geprüft werden.

Kaufinteresse und Finanzierungsentscheidung

Käufer nutzen eine Bewertung mitunter, um zu prüfen, ob ein geforderter Kaufpreis dem tatsächlichen Marktwert entspricht, bevor eine Finanzierung abgeschlossen wird.

Besonderheiten der Bausubstanz im Franzosenviertel und in Au

Das Franzosenviertel entstand zwischen 1879 und 1900 rund um den Pariser Platz nach Plänen von Arnold Zenetti als planmäßig angelegtes Gründerzeitquartier mit nach französischen Städten benannten Straßen und Plätzen. Die dortige Bausubstanz stellt besondere Anforderungen an die Immobilienbewertung.

Gründerzeitbauten und Stuckfassaden

Viele Gebäude im Franzosenviertel stammen aus der Gründerzeit und wurden im Lauf der Jahrzehnte unterschiedlich saniert. Der Sanierungsstand – etwa bei Fassade, Dach, Fenstern, Elektrik und Heizung – beeinflusst den Wert teils erheblich und muss im Rahmen der Besichtigung dokumentiert werden.

Denkmalschutz

Ein Teil der Gebäude in Au-Haidhausen steht unter Denkmalschutz oder liegt in einem Ensembleschutzbereich. Das kann sich sowohl auf zulässige bauliche Veränderungen als auch auf die Bewertung auswirken, etwa wenn bestimmte Modernisierungen nur eingeschränkt möglich sind. Ob und in welchem Umfang Denkmalschutz für ein konkretes Objekt gilt, lässt sich über die zuständige untere Denkmalschutzbehörde beziehungsweise die Bayerische Denkmalliste klären.

Dachgeschosswohnungen und Aufteilung

In vielen Gründerzeithäusern wurden Dachgeschosse nachträglich zu Wohnraum ausgebaut. Für die Bewertung solcher Einheiten sind unter anderem Deckenhöhen, Dämmstandard und die Teilungserklärung bei Eigentumswohnungen relevant.

Isarnähe als Lagefaktor

Die Nähe zum Isarhochufer und zu den Isarauen wirkt sich positiv auf die Wohnqualität und damit tendenziell auch auf den erzielbaren Wert aus, etwa durch kurze Wege zu Grün- und Freizeitflächen. Wie stark dieser Faktor im Einzelfall zu Buche schlägt, hängt von der konkreten Entfernung und der jeweiligen Teillage ab.

Welche Bewertungsverfahren bei der Immobilienbewertung zur Anwendung kommen

In Deutschland stehen grundsätzlich drei anerkannte Verfahren zur Verfügung, die je nach Objektart und Anlass eingesetzt werden.

Welches Verfahren im Einzelfall angemessen ist, entscheidet der Sachverständige anhand von Objektart, verfügbaren Marktdaten und Bewertungsanlass. Bei Altbauten im Franzosenviertel fließen häufig Elemente mehrerer Verfahren in die Gesamteinschätzung ein.

Ablauf einer Immobilienbewertung durch einen Sachverständigen

Erstgespräch und Klärung des Bewertungsanlasses

Zu Beginn wird geklärt, aus welchem Anlass die Bewertung erfolgt – etwa Verkauf, Erbschaft, Finanzamt oder Scheidung –, da dieser Anlass die Anforderungen an das Gutachten beeinflusst.

Prüfung der Unterlagen

Im nächsten Schritt werden vorhandene Unterlagen gesichtet, etwa Grundbuchauszug, Teilungserklärung, Baupläne, Wohnflächenberechnung und Energieausweis. Bei denkmalgeschützten Objekten sind zusätzlich Unterlagen zum Denkmalschutzstatus hilfreich.

Ortstermin in Au-Haidhausen

Beim Ortstermin wird die Immobilie besichtigt, Zustand und Ausstattung werden dokumentiert und objektspezifische Besonderheiten – etwa Stuckelemente, Deckenhöhen oder ein ausgebautes Dachgeschoss – werden erfasst.

Auswertung und Erstellung des Gutachtens

Auf Grundlage der gesammelten Informationen erfolgt die Wertermittlung nach dem passenden Verfahren. Das Ergebnis wird nachvollziehbar dokumentiert und schriftlich ausgefertigt.

Restnutzungsdauer und Kaufpreisaufteilung bei Gründerzeithäusern

Restnutzungsdauer für die Gebäudeabschreibung

Bei vermieteten Immobilien kann die tatsächliche Restnutzungsdauer eines Gebäudes für die steuerliche Abschreibung nach § 7 Abs. 4 EStG relevant sein. Bei sanierten Gründerzeitbauten im Franzosenviertel weicht die tatsächliche Restnutzungsdauer aufgrund umfassender Modernisierungen mitunter von pauschalen Annahmen ab. Eine individuelle gutachterliche Einschätzung kann hier eine nachvollziehbare Grundlage liefern; eine Steuerersparnis lässt sich daraus nicht pauschal ableiten, da die endgültige steuerliche Würdigung beim zuständigen Finanzamt liegt.

Kaufpreisaufteilung Boden- und Gebäudeanteil

Beim Kauf einer vermieteten Immobilie ist für die Abschreibung die Aufteilung des Kaufpreises auf Grund und Boden einerseits sowie Gebäude andererseits relevant. Eine fundierte Kaufpreisaufteilung kann insbesondere bei älteren Gebäuden mit besonderen Eigenschaften sinnvoll sein.

Abgrenzung: Sachverständiger für Immobilienbewertung ist kein Bausachverständiger für Bauschäden

Eine Immobilienbewertung durch einen Sachverständigen ist von der bautechnischen Begutachtung akuter Bauschäden oder der baubegleitenden Qualitätskontrolle bei Neubauten klar zu unterscheiden. Michael Hercog ist als Sachverständiger für Immobilienbewertung tätig und erstellt Wertgutachten – nicht die bautechnische Beurteilung von Baumängeln oder die Baubegleitung von Neubauvorhaben. Bei konkretem Verdacht auf Bauschäden, etwa Feuchtigkeit im Mauerwerk eines Gründerzeithauses, ist ein spezialisierter Bausachverständiger die richtige Anlaufstelle.

Honorar einer Immobilienbewertung durch einen Sachverständigen

Auf dem bestehenden Unternehmensauftritt sind ein Stundensatz von 196,00 € zuzüglich 19 % MwSt. sowie Pkw-Fahrtkosten von 0,80 € je Kilometer zuzüglich MwSt. veröffentlicht. Üblicherweise wird mit einem vorher vereinbarten Festhonorar gearbeitet. Eine pauschale Gesamtsumme lässt sich daraus nicht ableiten – die tatsächlichen Kosten hängen unter anderem von Objektart, Objektgröße, Bewertungsanlass, Umfang der vorliegenden Unterlagen, Rechten und Lasten, Zustand des Objekts sowie dem Aufwand für Ortstermin und Gutachtenerstellung ab. Die konkreten Kosten beziehungsweise ein mögliches Festhonorar lassen sich nach einer kurzen Prüfung der Immobilie, der Unterlagen und des Bewertungsanlasses einschätzen.

Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024: Warum sie bei der Auswahl eine Rolle spielt

Michael Hercog ist als Sachverständiger für Immobilienbewertung nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert. Diese Norm regelt Anforderungen an Stellen, die Personen zertifizieren; die eigentliche Zertifizierung des Sachverständigen erfolgt durch eine entsprechend akkreditierte Zertifizierungsstelle, nicht unmittelbar durch die Deutsche Akkreditierungsstelle (DAkkS). Die DAkkS akkreditiert Zertifizierungsstellen, die Zertifizierungsstelle wiederum zertifiziert den einzelnen Sachverständigen. Nach § 198 Abs. 2 BewG kann regelmäßig auch das Gutachten einer Person als Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts dienen, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle für die Grundstückswertermittlung bestellt oder zertifiziert worden ist.

Auf dem bestehenden Unternehmensauftritt wird zudem eine Tätigkeit von über 15 Jahren im Bereich Immobilienbewertung kommuniziert. Die Bewertung erfolgt nachvollziehbar, transparent und auf Grundlage der für den jeweiligen Anlass maßgeblichen Verfahren und rechtlichen Rahmenbedingungen.

Bodenrichtwerte in Au-Haidhausen richtig einordnen

Ein Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Orientierungswert für Grund und Boden innerhalb einer bestimmten Bodenrichtwertzone, der vom zuständigen Gutachterausschuss ermittelt wird. Er ersetzt keine individuelle Wertermittlung: Der tatsächliche Grundstückswert einer konkreten Immobilie in Au-Haidhausen kann aufgrund von Grundstückszuschnitt, Bebauung, genauer Lage und weiteren Eigenschaften vom veröffentlichten Bodenrichtwert abweichen. Aktuelle Bodenrichtwerte lassen sich unter anderem über das Bodenrichtwertinformationssystem BORIS Bayern einsehen.

Typische Fehler bei der Immobilienbewertung in Au-Haidhausen vermeiden

• Sich bei rechtlich oder steuerlich relevanten Anlässen ausschließlich auf eine kostenlose Online-Schätzung verlassen.
• Den Sanierungszustand eines Gründerzeithauses unterschätzen oder überschätzen, ohne eine Besichtigung durchzuführen.
• Denkmalschutzrechtliche Auflagen bei der Wertermittlung nicht berücksichtigen.
• Bodenrichtwerte mit dem individuellen Immobilienwert gleichsetzen.
• Bei mehreren Erben oder strittigen Scheidungsverfahren zu spät einen Sachverständigen oder Rechtsanwalt einbeziehen.
• Unvollständige Unterlagen zum Ortstermin mitbringen, was die Bearbeitung verzögern kann.

Häufige Fragen zur Immobilienbewertung durch einen Sachverständigen in Au-Haidhausen

Was unterscheidet eine Immobilienbewertung durch einen Sachverständigen von einer Maklereinschätzung?

Eine Maklereinschätzung orientiert sich am aktuell erzielbaren Verkaufspreis und dient der Verkaufsvorbereitung. Eine Immobilienbewertung durch einen Sachverständigen ermittelt den Wert dagegen methodisch nachvollziehbar und unabhängig von einem Verkaufsinteresse, was sie für rechtlich oder steuerlich relevante Anlässe geeigneter macht.

Welche Besonderheiten gibt es bei der Bewertung von Gründerzeithäusern im Franzosenviertel?

Relevant sind insbesondere der Sanierungsstand von Fassade, Dach und Haustechnik, ein möglicher Denkmalschutzstatus sowie die Qualität nachträglicher Dachgeschossausbauten. Diese Faktoren werden beim Ortstermin erfasst und fließen in die Bewertung ein.

Wirkt sich Denkmalschutz negativ auf den Immobilienwert aus?

Das lässt sich nicht pauschal beantworten. Denkmalschutz kann bauliche Veränderungen einschränken, gleichzeitig kann die historische Bausubstanz und städtebauliche Qualität eines Ensembles für Käufer attraktiv sein. Im Einzelfall wird dies im Rahmen der Bewertung berücksichtigt.

Was kostet eine Immobilienbewertung durch einen Sachverständigen in Au-Haidhausen?

Auf dem bestehenden Unternehmensauftritt sind ein Stundensatz von 196,00 € zuzüglich 19 % MwSt. sowie Fahrtkosten von 0,80 € je Kilometer zuzüglich MwSt. veröffentlicht, wobei üblicherweise ein vorher vereinbartes Festhonorar zugrunde gelegt wird. Eine pauschale Gesamtsumme lässt sich ohne Kenntnis des konkreten Objekts nicht seriös nennen.

Wird ein Gutachten vom Finanzamt automatisch anerkannt?

Nach § 198 Abs. 2 BewG kann das Gutachten einer entsprechend qualifizierten Person regelmäßig als Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts dienen. Eine pauschale Garantie, dass jedes Gutachten in jedem Einzelfall unverändert übernommen wird, gibt es rechtlich nicht – entscheidend sind methodische Qualität und Nachvollziehbarkeit.

Ist Michael Hercog auch für Bauschäden an Gründerzeithäusern der richtige Ansprechpartner?

Nein. Michael Hercog ist Sachverständiger für Immobilienbewertung und erstellt Wertgutachten, nicht die bautechnische Begutachtung akuter Bauschäden oder die Baubegleitung von Neubauten. Bei konkretem Schadensverdacht ist ein spezialisierter Bausachverständiger zuständig.

Welche Unterlagen werden für eine Bewertung in Au-Haidhausen benötigt?

Üblicherweise unter anderem Grundbuchauszug, Baupläne, Wohnflächenberechnung, Energieausweis sowie bei Eigentumswohnungen die Teilungserklärung. Bei denkmalgeschützten Objekten sind ergänzende Unterlagen zum Denkmalschutzstatus hilfreich.

Ist eine Bewertung auch für vermietete Mehrfamilienhäuser im Franzosenviertel sinnvoll?

Ja, insbesondere wenn das Ertragswertverfahren für die Einschätzung der Rendite oder im Rahmen einer Finanzierungs- oder Verkaufsentscheidung relevant ist.

Wie lange dauert eine Immobilienbewertung durch einen Sachverständigen?

Das hängt von der Komplexität der Immobilie, der Verfügbarkeit von Unterlagen und der Terminfindung für den Ortstermin ab. Eine pauschale Zeitangabe wäre nicht seriös.

Spielt die Isar-Nähe eine Rolle für den Immobilienwert in Au-Haidhausen?

Die Nähe zum Isarhochufer und zu den Isarauen kann sich positiv auf die Wohnqualität und damit tendenziell auch auf den Wert auswirken. Wie stark dieser Faktor im Einzelfall ins Gewicht fällt, hängt von der konkreten Lage und Entfernung ab.

Fazit und nächste Schritte für Eigentümer in Au-Haidhausen

Au-Haidhausen vereint gründerzeitlichen Charme, eine zentrale Lage an der Isar und eine heterogene Bausubstanz, die bei der Immobilienbewertung besondere Sorgfalt erfordert – von Sanierungsstand und Denkmalschutz bis zur genauen Lage innerhalb des Franzosenviertels. Eine Immobilienbewertung durch einen Sachverständigen schafft hierfür eine methodisch nachvollziehbare Grundlage, die über eine unverbindliche Markteinschätzung hinausgeht.

Sie benötigen eine Immobilienbewertung durch einen Sachverständigen für eine Immobilie in Au-Haidhausen oder im übrigen München? Immobilienbewertung Michael Hercog unterstützt Sie bei der nachvollziehbaren Wertermittlung Ihrer Immobilie. Michael Hercog ist als Sachverständiger für Immobilienbewertung nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert. Telefon: +49 89 829 88 059 · E-Mail: info@immobewertung-hercog.de · Nehmen Sie über die Website von Immobilienbewertung Michael Hercog unverbindlich Kontakt auf.

Über den Experten: Michael Hercog

Michael Hercog ist zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung und im Rahmen von Immobilienbewertung Michael Hercog für professionelle Immobilienbewertungen und Gutachten tätig. Seine Tätigkeit umfasst unter anderem Verkehrswertgutachten sowie Bewertungen für private, steuerliche, erbrechtliche und wirtschaftliche Bewertungsanlässe. Er ist als Sachverständiger für Immobilienbewertung nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert. Auf dem bestehenden Unternehmensauftritt wird eine Tätigkeit von über 15 Jahren kommuniziert. Immobilienbewertung Michael Hercog ist insbesondere in München und im Münchner Umland tätig. Veröffentlichte Standorte befinden sich in München, Grasbrunn und Haar.

Hinweis: Dieser Beitrag ersetzt keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung. Bei verbindlichen rechtlichen oder steuerlichen Fragestellungen sollte zusätzlich ein Rechtsanwalt oder Steuerberater hinzugezogen werden.